张量搭台“混血”新军,实地IPO临门一脚

实地地产董事长兼非执行董事 张量

文|黄小妹 来源|风财讯

3月20日，《2020胡润全球房地产富豪榜》发布，张力、张量父子以250亿元人民币财富位列第68位。

2个月之后，张家的财富版图可能继续扩张。5月20日晚间，张量一手创办的实地地产发展有限公司在港交所提交招股书。

与大多数地产新生代不同，张量并没有子承父业，选择了单干。此次准备登录资本市场，无疑是借助资本力量谋求更好的发展，毕竟张量表明他想做地产界的苹果公司。

长达700多页的招股书里，“智慧”这一关键词出现了140次，满屏透出的都是关于智慧人居的故事。张量带着“地产新物种”智慧人居，在这个疫情肆虐全球的特殊年份扣响了资本的大门，而资本又将如何回应这位80后的掌门人？

实地的家底

招股书披露，实地地产业务营运主要包括物业销售、机电安装及装修服务、租赁共三个主要事业部。此外，亦包括设计咨询服务及建材贸易赚取收入。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，实地地产收益分别为38.71亿元、63.72亿元、83.24亿元，复合年增长率为46.6%；税前利润分别为4.15亿元、13.43亿元、17.06亿元，复合年增长率为102.9%。

实地地产在招股书中指出，实地地产的收益主要来自物业销售，有小部分收益来自其他业务，主要包括机电安装及装修以及租赁。

有组数据可以佐证。截至2019年12月31日止，实地地产总收益83.24亿元，其中物业销售收益占比98%、机电安装及装修收益占比1.2%、租赁占比收益0.6%、其他收益占比0.2%。

根据实地地产招股书的解释，实地地产所取得的成功因素之一便是可靠土地收购能力。

2020年3月31日，实地地产旗下有37个项目，遍及大湾区、长江三角洲地区、华中和中国西部核心城区、华北选定城市的14个省份或直辖市以及25个城市，总土地储备约为1016.93万平方米，其中华中地区及中国西部地区土储占比42.22%；华北地区土储占比14.3%；大湾区土储占比13%，11.4%位于大本营广州。

对于土储的选择，实地地产表示，为推动可持续增长，我们一直有策略地选购具高增长潜力的场地储备。

在资深地产人士张波看来，实地的土储质量亦有缺憾，“土地储备主体还是在大湾区，抗风险能力相对较高，但惠州和中山市场整体供大于求的态势对去化速度有一定影响。中部地区的武汉未来有持续发展动力，但遵义地区大量布局对于后续资金要求较大。”

或许是意识到扩储的风险性所在，实地地产也将合作开发看作是规模扩张的利器。

实地地产在招股书中提及，与万科及融创中国等知名房地产开发商合作，亦有助审慎地进军从未发展的新城市，降低投资及扩充成本并减少风险。

数据显示，2020年3月31日，实地地产旗下有37个项目，总土地储备约为1016.93万平方米，附属公司开发的物业项目土储占比79.8%，通过合营企业及联营公司开发的物业项目土储占比20.2%。

从数据层面看，实地地产合作开发的权益占比尚处于合理范围内，一定程度上说明实地地产开发模式处于健康程度，所取得的业绩均是依靠自身力量撬动，鲜有合资的杠杆。

混血新军

事实上，前十年实地地产发展缓慢，真正的迈开步子奔跑是在2015年9月，实地地产以17亿元拿下广州萝岗四宗宅地（后被开发为实地常春藤），成为公司发展的重要转折点。

依靠广州实地常春藤项目的销售，实地集团销售额在2016年首次突破百亿。2018年，实地集团加速拓展速度，一年内新布局十几个城市，超过过去十二年布局城市的总和。

为配合扩张步伐，张量不断招兵买马。2019年以来，张量为公司招来新任总裁和CFO，分别由原碧桂园江苏区域总裁刘森峰、原泰禾集团CFO李斌担任。

2019年11月，碧桂园有着不错职业经历的刘森峰在2019年11月加入实地集团，任公司副董事长兼总裁。

2020年3月，原荣盛副总裁刘军加盟实地地产，任副总裁，分管融资和资金。

招股书中披露了实地地产的高管名单，包括董事长兼非执行董事张量，主持董事会及负责本集团整体业务方针、战略规划及管理；执行董事兼首席执行官刘森峰先生，负责集团整体物业发展及日常管理；执行董事兼副总裁王洪志先生，负责集团的工程招投标及成本控制；执行董事兼副总裁胡靖华先生，负责集团客户关系、市场及行业研究与土地收购规划；非执行董事于琦女士，负责为集团的全面企业管治及内部审计事宜提供指引；独立非执行董事袁沛林先生；独立非执行董事谭志明先生；独立非执行董事林晓波先生。

八位高管中，其中4名高管为2019年以来加入实地地产，可以说实地地产的高管团队是一只新军。据悉，在高薪的吸引下，碧桂园、恒大、融创等公司的人纷纷来到实地，副总裁级别的高管队伍也在不断壮大。

备齐人马，张量大干一番的决心昭然若揭。但伴随着扩张产生的现金与负债之间的不平衡问题不容忽视。

负债方面，截至2017年、 2018年及2019年12月31日，实地地产未偿还借款总额（包括银行贷款及其他金融机构借款）分别为119.83亿元、117.71亿元及126.57亿元，负债呈现逐年递增的趋势。同期，其未偿还银行及其他金融机构借款的加权平均实际利率分别为6.59%、 6.67%及8.37%，融资成本正在不断增加。

相比递增的负债，手头现金呈逐年递减趋势。截至2017年、2018年及2019年12月31日，实地地产现金及现金等价物分别为45.76亿元、42.16亿元及20.39亿元，当中包括受限制现金、已抵押存款、银行及手头现金。

其中，实地地产的受限制现金也不断上升。由2017年12月31日的17.25亿元降低至2018年12月31日的12.75亿元，再增至2019年12月31日的15.70亿元。

如今摆在张量面前的依旧是现金与负债不足以构成平衡的难题。因此，缓解债务压力成为其上市的诉求之一，除了用于物业项目开发外，实地地产募集的资金将用部分资金偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年期商业贷款未偿还结余2.28亿元。

针对资金状况，实地地产表示，“日后或会不时于国内外资金市场取得更多资金，包括但不限于发行新的公司债券、资产支持证券计划及债务发行，以丰富融资来源、获得充足的营运资金及支持扩充业务。”

不过，选择在疫情这个特殊年份上市，对实地地产来说反而是一件好事情。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，疫情带来的影响一方面是因为社交活动不便对房企销售和融资的负面影响，以及对于市场信心的打击需要较长时间的恢复。

柏文喜强调，另一方面是为抗击疫情影响，各国政府和央行都推出了极度宽松的财政与货币政策，给市场注入了极大的流动性，全球通胀压力突升，在此之下拥有较多实体资产的房企成了投资避险抗通胀的优选投资组合标的，因此此时上市募资一方面可能是企业在资金链压力之下的不得已之举 ，另一方面也可能正是对房企上市有利的窗口期。

来源：风财讯

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