土地拍卖热推高市场预期 苏州楼市迎来“小阳春”

  刚过去的2月份，苏州楼市呈现超预期的回暖态势，新房售楼处人气火爆，来访量与签约量不断增加，二手房带看量和挂牌量激增，签约中心排队签约，主流银行房贷量增加，房贷速度加快。

  克而瑞数据显示，2月下半月，苏州市面上主流新盘的周度来访量超200组，部分热门楼盘周末单日来访量更是超过50组。

  与此同时，火热的土地拍卖市场也进一步激发人们的热情，购房者多少感受到了久违的丝丝暖意，苏州的楼市也迎来一波“小阳春”。

  30家房企抢一块地

  土地市场是楼市的晴雨表，其交易结果往往能为后市走向奠定基础。因此，作为江苏集中供地城市的首场土地拍卖，苏州有着明显的风向标意义。

  2023年苏州土地市场的确迎来比较红火的开局。

  其中，最受关注的是苏州工业园区湖西三星地块，总共吸引了31家房企参与竞拍。经历了65轮激烈的拉锯战，该地块冲破最高限价，并触顶摇号，最终被华润置地拿下，成交总价为36.4268亿元，成交楼面价35650元/平方米，刷新苏州工业园区地价纪录，溢价率15%。

  本轮土地拍卖历时近一周时间，共出让11宗涉宅用地，成交金额约140亿元，其中3宗地块触顶摇号，5宗产生溢价，最高溢价率15%。

  目前，苏州土地市场的热度依旧是集中在核心地段的宗地，比如狮山和湖西板块，历来是房企必争之地，此轮土地拍卖中竞争最激烈的3宗地块均出于此。 

  其中，高新区狮山永和村西地块经过14轮竞价后价格触顶，进入摇号环节，最终由朗诗摇号竞得，成交总价5.78亿元，成交楼面价30475元/平方米，溢价率15%；向阳路地块更是经过81轮拉锯战冲破最高限价进入摇号，最终由向阳路地块经过81轮报价，由建发摇号竞得，成交总价为31.58亿元，成交楼面价为27025元/平方米，溢价率15%。

  克而瑞研究指出，作为开年的首场集中供地，对全年的楼市有着一定的指向性作用，加上地块优质，聚焦了众多房企的关注。

  此次供地，苏州可谓“诚意满满”，仅苏州园区就一口气推出三宗核心及次核心地块，其中园区湖西、青剑湖板块更是断供多年后迎来首次供地。 

  值得注意的是，相较于去年五批次集中供地，今年参与苏州土地拍卖的民企数量有所增加，由原先的个位数增加到了几十家，其中，金地、大华等部分去年在集中供地没有拿地的民企，出于补仓需求皆积极参与到竞拍中。

  不过，央企国企仍然是拿地主力，以吴中区太湖新城两宗优质地块为例，均由资金实力较强的央国企竞得。

  58安居客研究院院长张波表示，楼市经历深度调整，在中央高层多重金融端政策利好下，民企正逐步走出现金流危机，投资也开始复苏。

  投资仍然集中在优质地块的“刀刃”上，即使是重点城市，也要条件足够优质的地块才有投资价值。

  克而瑞苏常区域总经理戈文问表示，从园区湖西三星地块、新区狮山永和村西地块的触顶摇号可以看出，目前开发商对于苏州市场信心较高，只要地块质量上佳，就有房企愿意“买单”。

  值得注意的是，此轮土地拍卖在原先放松限价的基础上进一步提高了装修价格的上限。

  原先开发商为了突破限价，往往采用一手当二手房卖；或者暂时不卖，等政策松动，以装修大礼包等各种形式实现变相涨价。

  张波表示，通过调整限价可以相应的调整市场预期，当限价空间打开后，购房者心理预期也跟着提高，也更能刺激需求的释放。

  销售端预期向好，金融政策支持恢复民企生机，叠加优质地块供应的刺激，民企开始重返土拍市场，销售带动投资回暖的良性循环正在不断被修复。

  可见，重点城市首轮集中供地在优质地块频出的助推之下，土地市场迎来一波“小阳春”，也带动了房企的投资信心回升。越来越多民企或将重回2023年首轮集中土拍市场。

  楼市“小阳春”可期

  土地市场的热度已经传导到了楼市。楼市的整体回暖让房企纷纷开始加快营销动作，以抢收即将到来的楼市小阳春。

  苏州多家开发商于近日开始放风，将陆续收回折扣和优惠，甚至高调喊涨，价格回调。

  今年2月，苏州楼市共有10个楼盘领取了预售证，其中不乏一些备受市场认可的热销红盘。 

  中冶国锐·锦绣雅著发布的海报表示，将于2月13日全线上调2个点；另一楼盘笠泽之星也表示，2月5日24时要收回2%折扣，涨价在即。此外，包括万科云山著、九龙仓旗下全线楼盘、胜浦花语澜苑等项目均宣布要收回春节优惠。

  开发商的这一举措也进一步刺激了购房者。一个显著的变化，案场来访量开始增加。数据显示，一些新房案场的周度来访量已经突破200组，部分热门楼盘周末单日来访量更是超过50组。

  克而瑞数据显示，刚过去的一周（2月20日-2月26日），苏州市区新房成交面积为13.91万平方米，相较前两周已经大为增加。

  2月9日，苏州园区开始执行二手房“带押过户”政策，随后其他各区开始跟进，接连出台的政策也刺激了二手房市场的活跃度，短短一周，成交量就突破了1000套。克而瑞数据显示，截止至2月26日，苏州市区二手房累计成交3701套。

  连日来，苏州各区的房产交易中心门庭若市。

  中介王婷告诉记者，园区房地产交易中心上午十点就挤满了来办理业务的人，其他办理资金托管、二手房过户等业务的窗口也都排起了长队。

  贝壳苏州签约中心的据海报显示，2月12日，仅是贝壳尹山湖门店单日成交就突破了201单，其中新房64单，二手房147单。

  往年，“金三银四”是学区房的成交旺季，戈文问指出，从苏州楼市现状来看，宽松的购房环境之下，楼市整体向好，市场情绪有一定回升，若政策端进一步发力，市场活跃度将大为提升。戈文问预计，接下来两个月苏州市区的二手房成交量将会有所增加。

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