住房租赁市场再迎利好！央行、银保监会拟出新规 信贷、保障性住房REITs等多箭齐发

2月24日，人民银行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。《征求意见稿》共17条，主要围绕加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道以及加强和完善住房租赁金融风险管理等三方面支持住房租赁市场发展。

这是继1000亿元住房租赁贷款支持计划、保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等规定后，又一利好住房租赁市场的金融政策。在分析人士看来，《征求意见稿》通过引导金融资源加大租赁住房市场，促进租赁市场发展壮大，有利于推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足市场多元化住房需求。

创新住房租赁信贷产品和服务模式

为有效培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，2月24日，《征求意见稿》公布，针对加强住房租赁信贷产品和服务模式创新提出了四大举措，分别为加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度、支持发放住房租赁经营性贷款、创新团体批量购买租赁住房信贷产品、创新对住房租赁相关企业的综合金融服务。

在加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度方面，《征求意见稿》明确，租赁住房建设的项目资本金比例应不低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体的现金流及房地产开发风险特点，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。

对于支持发放住房租赁经营性贷款，《征求意见稿》作出了不同贷款期限的规定。其中，向自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营性贷款，期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，可用于置换物业前期开发建设贷款；对于向非自有产权的住房租赁企业发放的经营性贷款，期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

在信贷产品服务创新方面，《征求意见稿》鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下，发放租赁住房团体购房贷款，并规定租赁住房团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。此外，还鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，向住房租赁建设和运营企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台等提供开户、结算、咨询、现金管理等综合性金融解决方案。

易居研究院研究总监严跃进认为，发放租赁住房团体购房贷款有助于后续相关企业加快收储闲置房源，而银行可开展开户、结算、咨询、现金管理等业务，对于银行后续产品或服务创新、在原先传统的购房金融服务基础上增加新业务方面，都有积极的启发意义。

事实上，在租赁住房贷款业务方面，此前已有银行推出过相关的产品和服务。例如，工商银行(601398)为租赁住房建设主体推出“租赁住房开发贷款”、建设银行(601939)推出的个人住房租赁贷款产品“按居贷”等。在光大银行(601818)金融市场部分析师周茂华看来，此次《征求意见稿》的发布能够使金融机构通过创新金融产品撬动更多社会资本参与租赁市场发展。

围绕住房租赁市场，此前亦有不少支持举措。新华社1月13日报道，金融部门于近期将出台金融支持住房租赁市场发展的相关文件，并设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，支持部分城市试点批量化收购存量住房，扩大租赁住房供给。而去年11月，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（即“金融16条”）时也提到，鼓励金融机构为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理。

在周茂华看来，《征求意见稿》通过引导金融资源加大租赁住房市场，促进租赁市场发展壮大，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足市场多元化住房需求。银行加大租赁住房业务支持，有助于拓展银行信贷业务范围，优化信贷结构，但由于租赁市场发展与普通房地产不同，对租赁信贷业务产品创新、贷后管理等方面提出新的要求。

保障性住房REITs或“大展拳脚”

除了信贷支持外，《征求意见稿》也涉及到不少关于稳步发展房地产投资信托基金(REITs)的发展方向，包括要稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作，在把控风险前提下募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房，支持房地产投资信托基金(REITs)份额交易流通，促进长期稳定经营防范短期炒作。

《征求意见稿》表示，要优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金(REITs)试点，为利用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等)依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

此外，《征求意见稿》提到应该引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理产品等各类市场主体规范投资住房租赁相关金融产品。鼓励住房租赁企业、专业资产管理机构通过房地产投资信托基金(REITs)长期持有、运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生工具对冲相关利率风险。

事实上，作为近年来的新兴产品，公募REITs发展十分迅速，保障性住房REITs更被多家基金管理人布局。同花顺(300033)iFinD数据显示，当前全市场共有25只公募REITs产品，其中，资产类型为保障性租赁住房、租赁住房行业、房地产租赁经营行业的就包括红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT以及华夏基金旗下华夏北京保障房中心租赁住房REIT和华夏基金华润有巢租赁住房REIT。若仅从发行规模来看，4只保障房REITs产品总发行规模约为 50亿元，约占目前已发行25只公募REITs总发行规模的6%。

华林证券资管部落董事总经理贾志认为，《征求意见稿》的提出是对REITs发展的鼓励与支持，更有利于后续的产品扩容和创新。REITs发展初期，园区、高速、公用事业等优质项目占比较大，大力支持安居、保障房等房产租赁市场，更能发挥REITs的优势，扩展更大的发展空间。

盘古智库高级研究员江瀚也指出，当前，REITs发展仍处于比较初级的阶段，整体市场发展依然有较多的可能性，《征求意见稿》的提出，能够推动行业更好地发展，通过政策层面的红利来支撑REITs的长期可持续发展。

“当前其实整个房地产市场是一个政策正在相对放宽的状态，这个时候要关注的是房地产市场的资金使用。《征求意见稿》对于REITs的支持，实际上也是希望通过投资信托基金的方式来推动房地产租赁市场更好发展。从长期角度来看，租赁市场是解决住房需求的核心点之一，所以相关政策的提出，对于市场而言具有比较重要的支持意义。对于基金市场而言，也为市场带来了更多元的产品，带来了更多可能性。”江瀚总结道。

华夏基金基础设施与不动产业务部行政负责人莫一帆坦言，看好保障性租赁住房REITs未来发展，他表示，保障性租赁住房是2022年公募REITs新上市的一类底层资产。考虑到此类资产存量规模较大，且公开信息显示已有十余个省市的保障房项目正在筹备，预计未来保障性租赁住房REITs有较大发展空间，有望成为未来公募REITs的一个重要底层资产来源。

对于投资者而言，保障性租赁住房在同类型的住房租赁市场具备租金优势、市场需求较大，在人口净流入的大城市尤为明显。较高的出租率和稳定的租金水平使得保障性租赁住房具备一定的抗周期属性，在定价合理的情况下能够为投资人带来持续、稳定的回报，莫一帆表示。

从公募REITs市场来看，莫一帆指出，保租房项目收益水平有限但风险性小，其收益率的稳定性获得了很多投资人的认可，中短期内，优质的保租房项目仍将是稀缺资源，随着政策面利好因素不断增加，预计投资者仍将保持较高的认购热情，看好未来保租房公募REITs的后市表现。

防范资金挪用和套现

值得一提的是，此次《征求意见稿》也提到加强和完善住房租赁金融管理。严格住房租赁金融业务边界，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，并规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

具体来看，《征求意见稿》提出多项红线，住房租赁金融业务要严格定位于支持住房租赁市场发展，不得为短期投机炒作行为提供融资；住房租赁金融产品及服务应与非租赁住房的住房金融产品及服务明确区别，严禁以支持住房租赁的名义为非租赁住房融资，严禁将住房租赁金融产品违规用于商业性房地产开发；金融机构应建立完善的相关业务制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。

同时加强住房租赁信贷资金管理。商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人、项目属性、贷款用途真实性的调查和跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和运营，切实防范资金挪用、套现等风险。对于贷款期间项目租赁属性或房屋租赁用途发生改变的，应及时收回贷款。

此次《征求意见稿》进一步对防范住房租赁金融风险提出了要求。商业银行等为住房租赁提供融资的机构应建立完善的相关制度，加强合规性审查和评估，确保审慎合规开展相关业务。规范融资主体管理，制定明确的准入标准，对非个人对象可实施名单制管理。

另外，对各类住房租赁企业以及持有租赁住房的房地产开发企业负债水平进行上限控制，确保其资产负债率保持在适度区间。加强对住房租赁企业的运营管理、财务状况、资金用途等情况的监控，对住房租赁企业存在违反借款合同约定情形的，要及时采取加速清偿、提前收贷等有效措施化解风险。

“此举将推动金融机构完善住房租赁业务相关制度建设，防范租赁住房企业过度负债、贷款资金违规使用等引发潜在风险隐患，另外也有利于确保金融支持租赁住房企业资金用到实处，促进租赁住房市场长期规范健康发展。”周茂华说道。

整体来看，《征求意见稿》有利于金融支持住房租赁市场专业化、多元化、规模化、可持续发展，仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟同样评价，从短期看，这有助于提升存量资金利用效率、便利于吸引增量资金，满足租赁住房全周期、多层次合理融资需求，吸引更多类型、更大流量的长期资金与专业资本投入优质项目；从中长期看，这有利于构建多层次、多主体、多渠道的房地产融资体系，为租赁住房行业、企业和项目提供更为广阔、灵活、精准、专业、成熟的融资选择，加快探索“租购并举”模式、发展长租房市场与壮大多层次住房保障体系，推动房地产行业与企业新发展模式的形成与维护房地产市场平稳健康发展。

庞溟同时表示，针对住房租赁金融业务和信贷资金使用，征求意见稿压实了主体责任，廓清了对象资格，细化了住房租赁市场供需两端提供产品与服务的具体要求，平衡了对相关金融机构的风控、合规、审查、管理等方面设立标准和丰富产品、完善服务、鼓励金融创新等政策支持之间的关系。

北京商报记者 李海颜 刘四红 郝彦

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