海口官方解读二手房“带押过户”：解决买卖痛点 刺激不动产市场

  海口市二手房交易市场迎来新变化。

  最近，海口市住建局联合市自然资源和规划局、市税务局等部门发布《关于鼓励推广存量房转移登记“带押过户”模式的通知》（以下简称“带押过户”政策），鼓励推广存量房“带押过户”模式，在当地引起广泛关注。

  2月15日，海口市自然资源和规划局（以下简称“海口市资规局”）不动产登记中心相关负责人接受媒体联合采访时表示，本次出台的存量房“带押过户”办理模式，主要针对解决海口市二手房买卖过程中存在的“筹集资金难”“转贷时间长”“资金流转不安全”等痛点问题。

  目前，政策已在商贷范围内推行。海口市资规局正积极与海南省公积金管理局沟通，预计在不久的将来，商贷、公积金和混合贷均可享受政策红利。

  解决二手房买卖痛点

  据海口市资规局不动产登记中心综合科副科长温瑜介绍，《民法典》的出台为“带押过户”政策落地提供了法律保障。《民法典》406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”，本次“带押过户”政策即以该条规定为法律基础制定。

  此外，海南省人民政府于2022年9月16日印发了《<海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2.0版）>的通知》，要求探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点，也促进了此项政策出台。

  上述负责人说，今年以来，海口市大力开展不动产登记便利化改革，回应群众关切，先后推出解决该市不动产登记历史遗留问题、新建商品房交房即交证等红利政策，此次推出的鼓励存量房“带押过户”转移登记，主要是就全市二手房“带押过户”流程进行规范说明，为后续该项便民利企服务推广落地奠定基础。

  “带押过户”办理模式主要解决海口市二手房买卖过程中存在的“筹集资金难”“转贷时间长”“资金流转不安全”等痛点问题，进一步优化转移登记模式、银行审批模式，深化不动产单元码应用。

  该负责人表示，这一政策的出台将进一步优化不动产登记办理环节，探索“因城施政”用足用好政策工具箱，刺激海口市不动产市场。

  未来将覆盖公积金和混合贷

  据了解，“带押过户”有两种模式，一种是同银行间“带押过户”，即买卖双方选择的贷款行为同一家银行；另外一种是跨行间“带押过户”，即买卖双方选择的贷款行为不同银行。这两种模式都是在本次印发的政策范围内，只要银行机构同意即可。

  按照“带押过户”政策规定，办理具体流程为：买方先申请抵押贷款审批➝卖方贷款行出具同意办理“带押过户”转移登记书面意见➝买方与银行签订贷款合同➝买卖双方及买方贷款行向海口资规局申请办理转移登记及抵押登记➝买方贷款行拿到不动产权证明后按照约定的资金监管途径放款➝卖方贷款行收到资金后办理注销抵押登记。

  相对于之前的二手房交易模式，海口“带押过户”政策具有三个方面优势：

  一是资金筹集压力小。原来的办理模式，按照市场交易习惯，买方需要筹集一笔资金用于还卖方抵押贷款资金，作为购房款的首付款。有些买方手头没有那么宽裕，会选择利率较高的“过桥”方式筹集资金。在“带押过户”办理模式下，买方无需去筹集这部分资金。

  二是交易安全。在办理转移登记过程中，会存在因卖方房屋被司法查封导致房屋无法过户的问题，房屋过户不成功，但买方的拨付一部分购房款用于偿还卖方的贷款，这时候卖方不仅不能过户房产，甚至连买方提前垫付的那部分资金都无法偿还。在“带押过户”办理模式下，群众可选择多种资金监管方式，房屋过户不成功，资金可原路返回到买方账户。

  三是整个办理流程更优化、便捷。原来的办理流程买方需要先和银行机构申请贷款审批，审批通过后筹集资金用于偿还卖方的贷款金额。卖方贷款行办理抵押注销业务，买卖双方再办理转移登记，买方这时候才能与自行选定的贷款银行签订抵押贷款合同，再办理抵押登记手续，再放款。这个办理时长多则一个月左右。现在在“带押过户”办理模式下，整个流程最快可3~5天完成。

  温瑜特别提醒，本次海口市印发的鼓励存量房“带押过户”政策是适用公积金和商贷组合的，但目前实际操作上只在商贷范围内推行。海口市资规局正在积极与海南省公积金管理局沟通，预计在不久的将来，公积金和混合贷也可以享受这项政策红利。

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