上海中原：利好政策不断 房价出现止跌信号

国家统计局今日发布了2023年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，数据显示，一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。这也是这轮调整以来一线城市率先止跌回升，对未来行情进一步回升有指引作用。

数据分析：利好政策不断 房价出现止跌信号

特点1、房价环比上涨城市增多，最高涨幅在增大。70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有36个和13个，比上月分别增加21个和6个。1月新建商品住宅环比涨幅最大的为0.7%，而前期最大涨幅只有0.5%。

1月不少城市推出利好举措，比如降低首付比例等等，但最多的还降低利率，金融手段对市场的带动作用最显著。不过1月成交量是缩水行情，因此在“量在价先”的前提下，不足以支撑价格走势出现反转，因此，房价反弹高度和持续性有待进一步观察。

特点2、一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓。一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%；二手住宅销售价格环比由上月下降0.5%转为上涨0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.3%转为上涨0.1%；二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。

一线和二线城市是市场风向标，新房价格的环比止跌并且出现上涨对市场信心有提振作用。而且一线城市没有太多政策干预，市场调整是充分有效的，出现止跌反弹，也说明市场自我调整基本到位。三线城市虽然还有下跌，但跌幅已近得到控制，说明前期的政策利好逐步发挥效用。

特点3：一线城市分化依旧。北京上海延续环比上涨格局，广州深圳继续环比下跌。尽管上海环比涨幅在一线城市领先，但1月更多的可能受结构性影响。是否能持续，还需要观察。

上海市场分析：新盘淡季不淡 二手房价格止跌回升

上海中原地产市场分析师卢文曦表示：1月虽然是传统淡季，但上海走出了淡季不淡行情。新建商品住宅成交面积96.4万平方米，环比减少4.1%。从交易节奏来看，典型的“高开低走”，尽管有元旦假期影响，但1月首周成交面积仍超过35万平方米，此后逐步走低，由于春节长假影响，最后一周也没有出现翘尾效应。从成交区域来看，青浦、嘉定表现突出，嘉定成交19.2万平方米，青浦成交17.2万平方米。成交产品方面，中高端改善产品交易突出，成交面积前十榜单中居然有4个10万+项目上榜，甚至有1个项目冲入前三。因此，结构上偏重于中高端产品，受此影响，指数出现环比上涨，并且涨幅比前期略有扩大。

相对于新房市场，二手房提前“鸣金收兵”，当月成交仅8千多套，也是近10年成交量最低的一月。年末本身就是市场淡季，况且今年1月还遇到传统农历新年，市场重心早已不在交易上。市场淡季效应比较明显，一些中介店铺也提早休息，因此市场交易氛围早已不再。不过也和新房类似，二手房中5-8百万的房源交易占比略有提升，因此也受到结构性影响指数出现环比上升。值得关注的是二手房价格指数结束连续下跌的势头。

后市展望：市场回暖明显 小阳春或提前

虽然1月不是传统政策窗口期，但不少城市继续释放稳楼市举措，尤其是房贷利率方面，不少城市下调到3.7%，有助于降低购买成本。上海虽然没有太多举措，但是偏暖的信号对市场信心的恢复有推动。长假过后市场很快进入工作状态，兔年的第一批集中供应房源早早推向市场，动作快的楼盘下半月就开始认筹，确保市场供应稳定。从近期市场表现来看，看房人数增多，入市意愿有所回升。通常3月市场会迎来小阳春行情，就目前房东挂牌以及新房市场的推盘积极程度来看恢复正常，一些网红盘的推出也有助于带动购买热情，今年可能提前1-2周开启小阳春行情。

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