昆明经适房,从上市到交易到底有多难?

3月30日，昆明印发了 《关于规范经济适用住房售后管理有关问题的通知》（以下简称“通知”）。

即日起，昆明经适房只要签订购房协议满5年，可以申办完全产权。有证的经适房就可以像普通商品房一样，上市交易！

很多人在欢呼雀跃：“终于可以卖掉经适房了！”

事实上，并没有想象中那么的美好。

那么，如何理性看待昆明经适房上市交易？

大批量经适房上市，会对当下的昆明房地产市场有何影响？

昆明上市交易的经适房，可以买吗？

首先，血拼姐需要强调的是：公租房不是经适房！

（经适房、公租房，要分清楚）

什么是经适房？

《通知》明确，经济适用住房是指购房人享受政府优惠政策购买的政府统建经济适用住房和非政府统建经济适用住房。其中，非政府统建经济适用住房包括企业自建经济适用住房、集资建房、合作建房、解危解困房、安居房等。

简而言之，昆明的经适房有两种：一种是政府统建经适房；一种是非政府统建经适房。

什么样的经适房可以上市？

1、政府统建：已取得不动产权证或房屋所有权证，且签订购房合同满5年；

2、非政府统建：获得规划核验和竣工验收备案手续，且签订购房合同满5年。

也就是说，不满足上述条件的经适房是无法申办完全产权，而没有完全产权，则依然无法上市交易。

那么，问题来了，一套经适房要达到符合申办条件，再到上市交易究竟有多难？

昆明经适房大多建于2007年，此后2008-2009年，伴随着昆明城市改造的发展，市场上出现大批量的经适房。

但随着市场的变化，经适房的建设逐年减少。截止目前已有多年未有新的经适房项目批建。粗略计算，昆明经适房前后发展也不过短短十余年的时间。

为了让昆明经适房上市交易有法可依，2018年起，就相关内容，进行了多次听证和意见征集。

而需要强调的是，并非所有的经适房都能获得完全产权，能够像普通商品房一样上市交易。

早在2018年5月，就有市民在领导留言板提出诉求，希望能够解决子君村第一批经适房产权证办理的相关问题。

（领导留言板咨询截图 图源：人民网）

事实上，这不仅仅是子君村一个经适房小区存在的问题，而是绝大多数经适房小区购房业主的共同诉求。

也就是说，“如何才能顺利办理经适房完全产权？”是目前很多经适房上市需要面对的首要问题。

对此，《通知》已明确：购房人购买经济适用住房后，未取得经济适用住房不动产权证或房屋所有权证(有限产权)的，由售房单位或者建房单位为购房人统一向自然资源规划部门申请办理经济适用住房不动产权证（有限产权）。

此外，从取得完全产权，到入市交易，还有很多流程和交易步骤需要办理。

因此，有法可依的经适房，真正实现上市交易，尚需时日。

根据《通知要求》：上市交易的经适房需要交纳届时该房屋评估价的3%+届时该房屋评估价的1%。

即：需缴纳房屋收益=评估价x0.03；需缴纳土地出让金=评估价x0.01

以子君村经适房为例，据查2009年其平均售价为2556元/㎡，而目前其周边二手房售价在12000-13000左右，取其中间值12500元/㎡，按房屋面积100㎡为例，则其评估价为125万元（周边在售房源均价*经适房面积）。

（目前子君村周边二手房价格 图源：安居客网站）

也就是说，买一套上市交易的子君村二手经适房需要交纳的房屋收益为37500元，需交纳的土地出纳金为12500元（不包含二手房交易过程中需要缴纳各种费用）。

这套曾经25万多元的经适房，时隔仅11年的时间，实际收益99.44万元。收益翻了近2番。

而对于即将要购买这套二手经适房的购房者来说，总价看上去要比周边新房价格低很多（受限于产品属性，上市交易的经适房价格相比同区域的商品房价格，一般都会低一点）。

但是，不要忽略了上市交易的经适房，实际上已经算是二手房范畴，购买者还需支付不菲的二手房交易税费，以及高昂的首付（二手房首付比例在45%左右）。

如此横向比较，上市交易的经适房，价格并不会有多美丽，加上已有至少5年的房龄，小区物业服务、环境、氛围与新房相比，依然有很大的差距。

简而言之，买上市交易的经适房，并不一定就是捡便宜。

据媒体报道，昆明市审核出售完毕的各类经适房有4万余套。其中，政府统建经适房有12000余套。

政策之下，大批量经适房上市，对于昆明楼市又将带来何种影响呢？

诸葛找房市场研究员姜国君表示，冲击不大。首先，经适房的房源有限；其次，经济适用房已经停建，规模不大，对市场的冲击有限。

需要注意的是，经适房申办不动产权证并非强制规定。也就是说，你想卖掉经适房换房，就办不动产权证；如果你不打算换掉经适房，则继续享受经适房权利。（文/搜狐焦点 Dana）

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