60.6万套！北京成交最高！法拍房激增的势与局

  短短几年间，“法拍房”从一个低频词汇到被广泛提及，其数量也呈持续攀升趋势。

  2月8日，机构发布的数据显示，2022年全国法拍房共挂拍60.6万套，同比增长35.7%。其中，住宅挂拍套数突破30万套，同比增长34.6%，增幅较大。（中指院统计方式为，按标的物统计，同一标的物跨平台跨拍次仅统计一次，以起拍时间为准，故称为“挂拍”。）

  瀚海数据研究院数据也显示，2022年度全国共挂牌法拍房98.1061万套，比2021年上涨23.66%；其中住宅挂牌51.5775万套，比2021年上涨29.36%。（瀚海数据研究院统计方式为根据挂出时间，称为“挂牌”。）

  在数量不断增长的同时，法拍房成交量却开始下滑。根据中指院数据，2022年全国法拍房共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。2022年，法拍房成交率最高的城市为北京，成交率达到46.1%。部分地区挂拍量高增但成交量较低，如大连、郑州等地。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者，各个城市间法拍房成交率分化严重背后，隐藏着不同区域楼市冷暖所体现的二手房市场交易活跃度差异，以及当地楼市的流动性状况。经济活跃度较低、居民收入增长较慢、存量房市场不够发达，加上房价上涨想象空间有限，自然就导致法拍房挂拍量高而成交率低的情况。

  值得注意的是，进入2023年法拍房数量有所回落。根据瀚海数据研究院数据，2023年1月份全国共挂牌法拍房6.9691万套，环比下降29.49%，为近9个月最低，同比下降4.91%。对于今年1月法拍房数量减少，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，与当下政策放松和房地产市场交易开始出现活跃苗头有关，当房地产市场回归正常很多房源会进入正常渠道。

  法拍房数量激增，成交下滑

  2017年，线上法拍交易起步，法拍房走进大众视野。

  根据阿里拍卖数据显示，2017年全国住宅用房法拍房数量为9000套，2018年2万套，2019年50万套，到2020年133万套。2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报；2022年3月后，阿里拍卖平台上不再直接显示各地法拍房挂拍次数。但从上述统计机构来看，过去一年法拍房数量仍在持续增加中，挂牌量接近百万套。

  北京东方瀚海拍卖有限公司董事长曹辉认为，国内经济活动活跃、法治建设的透明，让房产增加了金融属性，叠加经济周期性的起伏，相应的法拍房数量增加是很自然的事情。

  柏文喜则表示，2022年法拍房挂拍增加的原因，主要是经济下行和疫情影响导致的居民收入状况恶化推升了按揭贷款违约率所引发。法拍房的激增，一方面反映了过去一段时期居民购房使用了过高的财务杠杆从而导致抗风险能力不足与断供问题的出现，另一方面也反映了楼市不振使得居民以自行出售按揭房化解断供压力难度的提升。

  在数量不断增长的同时，法拍房的成交量却开始下滑。

  从全国范围来看，2021年法拍房成交13.8万套，总成交金额3801.5亿元，按套数计算成交率为30.9%；2022年，法拍房共成交11.8万套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

  另一方面，法拍房曾一度被视为“曲线购房”的途径之一。因此，最高人民法院于2021年底发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，也被业内视为法拍房成交量下探的原因之一。

  2021年12月19日，最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称“规定”），自2022年1月1日起施行。规定指出，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

  此外，买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交的，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，还应当依法承担赔偿责任。

  各城市成交率分化严重

  目前，各城市间法拍房成交率分化十分明显。

  根据数据，2022年法拍房成交率最高的为北京，成交率达到46.1%。此外，江苏、广东、浙江、四川4省法拍房成交量仍处在较高水平，超1万套，其中成交量最高的省份为广东，共成交1.4万套。整体来看，法拍房成交量多集中在经济发达省市。

  从法拍房成交率来看，经济发达省市成交率亦处在较高水平，但2022年出现明显下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降约10个百分点。部分地区挂拍量高但成交量仍较低，如大连、郑州等地。

  易居克而瑞部门部总经理缪萌认为，上述地区的分化与近年来各城市产业落地、人口导入有一定的关系，也不排除前期房地产发展过快，和城市发展匹配度不够的因素。

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