构建住房金融服务新体系，建行万科成立百亿元住房租赁基金

  这是中国建设银行第一次与房企成立合作住房租赁基金。

  1月17日，中国建设银行与万科集团在北京举行建万住房租赁投资基金揭牌暨签约仪式，宣布“建万住房租赁投资基金”正式成立，并就首批投资的6个项目签署合作协议。

  据介绍，建万住房租赁投资基金是中国建设银行出资设立的建信住房租赁基金（有限合伙）与万科企业股份有限公司及其下属公司合作设立的子基金，基金规模为人民币100亿元，其中建信住房租赁基金认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元。

  双方合作成立住房租赁基金是响应租购并举的重要落地举措，基金将以资产收购、股权投资、经营权购买等方式，投资收购房企存量长租公寓资产，为社会提供优质高效的市场化长租房或保障性租赁住房供给。

  作为国内最早开办住房金融业务的银行，2017年中国建设银行便将住房租赁确定为全行战略，为租购并举住房制度提供金融支持。

  “必须把房地产的金融功能剥离掉。”中国建设银行董事长田国立在致辞中强调，并称未来中国房地产市场将朝着更均衡、更普惠的方向发展。

  2022年9月，中国建行出资设立住房租赁基金，认缴人民币299.99亿元。截至目前，建信住房租赁基金落地项目12个，总资产规模41.45亿元，提供长租公寓约7300套。建信住房租赁基金也成为了此次建行与万科合作的“建万住房租赁基金”的母基金。

  田国立表示，此次与万科集团开展基金合作将聚焦两个方面重点发力。

  一是着力引导居民住房消费新理念。“十四五”时期将有1亿新市民进城，通过增加市场租赁住房供给，满足不同群体差异化需求，让广大城市建设者、科研工作者、创业者以及新市民等找到温暖的家，共同推动居民住房消费理念从“为我所有”向“为我所居”转变，让“房子是用来住的，租挺好”成为新的生活时尚。

  二是积极构建住房金融服务新体系，共同孵化培育REITs合格资产，进一步完善市场化资产REITs标准，共同构建“投贷管退”住房租赁服务闭环。

  公开资料显示，万科集团是国内最早落地实践租购并举的房地产企业。从2007年广州万汇楼面世，到2014年正式进入住房租赁领域，再到2016年创建“泊寓”品牌，经过多年经营截至目前，万科泊寓共运营管理长租公寓约21.5万间，出租率95%。此外，泊寓还为近300家企事业单位的住房租赁项目提供产策、建造和运营管理服务。

  签约仪式上，万科集团董事会主席郁亮强调，租购并举、发展租赁住房对社会和企业都具有重要意义。租赁住房独有的经营管理特点，决定了该领域的深入推进，需要各个市场主体的通力协作。万科与建行在众多领域有着广泛的合作，此次双方携手设立住房租赁基金是发挥各自专长，带动有关商业模式创新和推广的又一次深入合作。

  郁亮表示，这只基金承担着探索、验证新旧发展模式过渡道路的重任，需要形成经得起历史检验、可供复制的经验。万科将与建行一道共同探索打通资产证券化、市场化转让等路径，形成可持续的商业闭环，找到一条既能切实增加租赁住房供给，又能促进房地产业、房地产金融良性循环和健康发展的道路。

  关于租赁住房长久以来存在收益率低、投入成本高的问题，田国立表示，中国建设银行希望通过和万科等企业合作，去挖掘更多具备租赁条件又有一定盈利回报的住房租赁项目，共筑房地产市场“金融都江堰”，努力从融资上降低成本，同时争取相关市场配套政策措施的制定和完善，共同探索租购并举的房地产发展新模式。

  “当住房租赁项目达到一定回报之后，今后REITs市场发展空间将非常大，因为一种新的盈利方式出现了。”田国立认为， REITs市场会越来越成熟，发行量也会越来越快，中国住房租赁市场的投资回报率能够达到4%以上水平，还是有条件能实现的。

  活动仪式上，双方还签署了第一批合作项目的交易文件和合作协议，包括北京、上海、成都和武汉的6个已运营的万科长租公寓项目，合作规模约24亿元，总房间数约3500间。

  万科方面介绍，第二批合作项目已经在路上，相信建行与万科能够探索出一条可持续的租赁住房行业发展的新路。

  中国建设银行布局住房租赁基金只是加快发展长租房市场的一部分。

  1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在北京以视频形式召开，此次会议对于2023年房地产行业政策方向给出明确思路。强调以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。积极发挥住房公积金作用，推进住房公积金数字化发展。

  机构指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次会议再次强调加快完善住房保障体系，加快解决住房困难问题，保租房覆盖面积有望扩大。另外，本次会议指出“积极发挥住房公积金作用”，将在一定程度上减轻新市民、青年人的租房压力，有利于发挥公积金保障性和互助性的基本功能。

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