佛山限购放开满月调查：外地客重返市场，新房成交量涨63%

  佛山楼市似乎正在走出低谷。

  1月9日，距离佛山市住房和城乡建设局发布《进一步优化房地产调控政策的通知》（以下简称“通知”）已过去1个月，中国房地产报记者在采访中发现，在佛山全域放开限购后楼市整体回暖态势明显，成交量及价格都迎来了增长。

  根据机构提供的数据，2022年12月佛山新房成交套数为7537套，较没有放开限购前的上月增长了63% ；2022年12月新房成交面积为925181平方米，较上月增长了68%。

  佛山当地多名房产经纪人告诉中国房地产报记者，限购放开后不论新房还是二手房带看量、咨询量都明显增加，甚至有不少房东在通知发布后第二天要求涨房价。

  对于佛山楼市现状，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时直言，佛山楼市成交量增长既与其全面放开限购有关，也与全国性的整体政策环境有关，对很多人来说现在可能是入市好时机。

  同时，他也担心，2022年佛山楼市整体成交量下浮较大，原因是佛山60%购买力来自广州，此次限购松绑释放的应该是此前积压需求和预期改善需求，未来能否维系取决于多个方面。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜也表示，佛山此次新房成交大涨是对限购所造成的积压购买力的一次集中释放，后续这种增长幅度大概率难以维持，原因是一个区域新增购买力相对有限。

  外地客重返市场

  2022年12月9日，佛山市住房和城乡建设局发布的通知内容显示，自12月10日起在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。

  通知发布后，原本保留的3个限购街道也暂停限购，这意味着佛山全面放开限购。

  “限购政策放开第二天，千灯湖片区的购房人就出现了大幅增长；也有热门楼盘的一些房东将二手房销售总价上调了10万~30万元。”佛山南海区桂城街道一名房产经纪人向记者介绍，因为千灯湖片区有近3年没有新盘入市了，二手房热度比较高。

  新房方面，2022年11月末，某品牌房企位于千灯湖片区的项目“灯湖盛世”开盘，在放开限购后的周末两天里，这一项目每日接待的看房客均超过100位。

  上述房产经纪人告诉记者，新增购房人大多都来自外地，其中广州最多。

  在佛山最新解除限购的3个镇街中就有南海区桂城街道。记者了解到，千灯湖片区位于南海区桂城街道，因为处于广佛交界处，与广州也有地铁广佛线联通，来自广州的购房人一直是该片区的重要购买力。

  从事佛山临广区域新房代理的小光向记者介绍，桂城、祖庙、陈村、北滘是佛山这几年发展的重头戏，限购放开后带看量和成交量均迎来反弹。

  佛山市新房成交数据印证了市场情况。

  根据机构提供的数据，2022年12月佛山新房成交套数为7537套，较没有放开限购前的上月增长了63% ；2022年12月新房成交面积为925181平方米，较11月增长了68%。

  价格方面，新房整体均价跌0.18%，二手房涨0.14%。

  诸葛找房数据显示，佛山在2022年12月涨价房源占比为28.77%，较11月提升6.5个百分点。

  二手房挂牌量也发生了微妙变化。

  2022年12月9日晚，佛山链家上面的二手房挂牌数量显示为100023套，突破10万大关，创佛山二手房挂牌数量新高。

  2023年1月8日，佛山链家上面的二手房挂牌数量显示为99916套，较2022年年底有所回落。

  对此，柏文喜表示，此次放开限购的区域都是佛山楼市购买意愿较高的热点区域，限购的取消明显提升了成交的数量与规模，新房价格稳中有降也推动了购买需求的有效释放。

  李宇嘉则表示，此次放开限购区域是广州居民最愿意置业的区域，这3个区域虽然房价较高，达到2万~3万元/平方米，但相比广州毗邻区域动辄5万~10万元/平方米均价，还是低了不少，很多广州人因为语言、气候、饮食和两边主城区无缝对接原因，都愿意在这些区域买房。

  热度能否延续？

  上述热门区域外，佛山其他区域地产从业人员感受则各不相同。

  佛山市三水区房产经纪小黎告诉记者，佛山全面放开限购后并没有感觉到该区域房地产市场有什么变化。“降价多，成交不多，仍是买方市场。”

  于2016年在三水区购房的阿知向记者介绍，因在广州上班，他在三水购买的一套房子一直空在那里，租金太低不想出租，卖掉还亏些钱，完全成了“鸡肋”。

  佛山市高明区一名置业顾问也向记者坦言，这一波成交增长更多的还是2022年12月9日放开限购的3个街道，对于此前本就放开和人气就较低的区域影响不大。

  除了各区域间楼市存在冷热不均情况，佛山楼市还面临着“热度”是否能延续的一大考验。

  根据佛山市住房保障和房产信息网数据显示，截至2023年1月5日，近一周佛山新房日均成交379套，其中2022年12月31日成交量最高为861套。2023年1月5日单日成交341套，低于近一周平均水平10%。

  从2023年1月前一周数据来看，佛山新房成交热度有减弱趋势。

  李宇嘉表示，佛山60%购买力来自广州，此次限购松绑释放的是此前积压的需求和预期改善需求，未来能否维系取决于多个方面，如疫情能否消散，佛山楼市以外来人口买房为主，他们集中在线下生活、生产，受疫情冲击很大；其次，取决于国家及各地能否积极纾困疫情冲击，提振老百姓收入等方面；最后，取决于2023年一系列政策能否将经济下行、地产下行的预期扭转。

  “佛山楼市好的一面是房价较低、亲民，且佛山为制造业大市，就业机会较多；不好的一面是，外来购房力量占比较大，导致房价上涨，本地购买人群需求很难保障。未来，佛山更重要的是发展保障性租赁住房、普通商品住房，同步推动制造业做大做强、转型升级，将本地需求挖掘出来，这才是可持续发展的根本。”李宇嘉说。

  柏文喜也认为，佛山楼市想要保持良好发展需要处理好广佛同城和广佛一体化中广州对佛山高端购房需求的虹吸效应与中低端需求外溢效应之间的关系，需要注意培育与提升佛山本地需求的升级发展，以推动本地楼市的升级换代与需求从刚需到改善的发展升级问题。

  中国房地产数据研究院院长陈晟则表示，在佛山全面放开限购的背景下，当地楼市应该能够持续保持良好局面，在此情况下应注意防止政策过度刺激之后带来的投机情况，所以，3年限售措施仍是有必要的。

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