沈阳楼市2022年止跌回升现筑底反弹之势 土地市场依旧寒冷
2022年沈阳全年房地产销售数据出炉,年中成为沈阳楼市回暖的转折点。
根据房谱网统计数据显示,2022年沈阳新建商品房成交面积688万平方米(剔除恒大补备案),其中住宅占比82%,成交563万平方米,均价11681元/平方米,同比下降8.8%。新增供应319万平方米,供小于求。
销量止跌回升 楼市呈现筑底反弹之势
从2022年1-12月沈阳房地产成交数据走势来看,6月成为销量变化转折点,1-5月成交量低迷,同比与去年销量下滑明显。随着沈阳出台多项购房利好政策,限购相继放宽,销量开始回暖,6月商品房成交量环比大涨198%,楼市在年中已扭转了持续下跌的颓势。
中原地产分析师认为,10月黄金周过去,11月楼市成交量虽有下跌,但还是回落到9月的正常水平。临近年底,一些地区购房补贴政策仍在延续,各房企进入年终冲刺阶段,会释放更大优惠力度,预计未来将会有以价换量项目集中备案,后续市场可能会呈现量涨价跌的趋势。
沈阳下半年楼市已呈现筑底反弹之势,除7月因房交会影响数据出现大幅下滑外,其他月份销量开始止跌回稳,9月销量上涨28%,10月销量上涨22%,即便11月、12月销量有所下滑,但楼市回暖势头不减。
优铭置业房产销售人员告诉记者:“上半年受影响较大,来店里看房的人很少,有时一个月连一套房都成交不了,熬到下半年,情况好转一些,明显的感觉就是客流量增加了,成交方面也有显著提高,目前每个月能成交2-3套房子,情况正在慢慢变好。”
“进入2023年,除华润等少数房企恢复原价外,大多数房企仍执行2022年底的促销政策,并未有明显变化。2022年虽然房地产市场整体表现低迷,但随着房产利好政策出台,沈阳限购政策松绑,市场有了一些好转,6月房交会期间的契税减免政策,确实促成了不少成交,虽然市场还远未恢复2021年同期水平,但楼市复苏环境正在酝酿。”沈阳一位资深房地产市场分析人士表示。
沈阳楼市回暖与利好政策持续释放有直接关系。
回顾2022年,沈阳楼市利好政策频出,尤其是上半年连发多条改善购房新政。
2022年4月26日,调整个人住房转让增值税免征年限,由5年变2年。公积金贷款额度上限提升至1.2倍,随后维持多年的沈阳限购政策全面松绑,取消非沈阳户籍购房限制,二套房首付比例也由50%降至40%。
购房政策渐向刚需和改善性住房人群倾斜。
2022年12月30日,《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会上,公布了三项房地产利好政策,推行住房“以租代购”、实施“卖旧买新”个税减免,推行二手房“带押过户”等政策。沈阳市房产局副局长廖文予在会上介绍政策情况时称:“推出新的政策措施,为进一步促进市场恢复,打通消费梗阻,更加精准地支持刚性和改善性住房需求,助力住房消费升级。”
2022年政府工作报告重申“房住不炒”,并提出“稳地价、稳房价、稳预期”,因城施策促进房地产健康良性发展方向。2023年沈阳购房政策不会有太大变化,将依旧围绕活跃刚需和改善性住房市场完善政策,大概率延续目前宽松的购房政策。
市场份额向头部房企品牌集中 资金压力或将缓解
2022年行业洗牌加剧,市场份额向头部品牌集中趋势明显。
根据机构数据显示,2022年1-11月,沈阳房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为375.0亿元,占据了总体市场51.2%份额,较1-10月市场占有率提高5.7个百分点。
销售业绩方面,龙湖以72.6亿元、市场占有率9.9%排名第一;万科、华润置地分列二、三位,销售业绩分别为59.4亿元和51.4亿元,市场占有率分别为8.1%和7.0%。
住宅销量排名方面,金地江山风华以14.9亿元/8.9万平方米位列第一位,中金时代启城和万达盛京0NE分别以13.5亿元/12.7万平方米和12.3亿元/11.2万平方米位列二、三位。
从销售排名中可以看出,销量前十名基本被品牌房企所占据,除汇置外,其余均为全国地产品牌。从近些年头部房企市场份额逐年上涨的势头来看,品牌房企优势将逐步扩大,市场萎缩行业竞争加剧,市场优胜劣汰机制日渐凸显。
熬过了2022年,不少房企资金短缺问题也将得到些许缓解。根据房谱网统计2022年1-11月沈阳房企本年到位资金情况显示,其中自筹资金346.5亿元,下降33.2%;定金及预收款249.7亿元,下降41.9%;国内贷款60.5亿元,下降40.2%。
在“保交楼”政策支持下,一些专项借款资金陆续到位,9月23日国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。
12月19日,盛京银行举办重点房地产企业战略合作签约仪式,为首批签约企业提供80亿元意向性授信。会上,盛京银行与龙湖地产、华新地产、汇置地产、中德开置业4家房地产开发企业,与中铁四局、辽宁百诚建设公司、沈阳松茂建设工程公司、沈阳第二市政建筑工程公司等4家建筑施工企业,签署了首批全面战略合作协议。
房地产是国民经济支柱产业,新出台的政策正在努力改善行业资产负债现状,引导市场预期和信心回暖。目前金融机构对于房企在资金方面给予更大力度支持,同时一些房企自身通过融资或重组,已经走出了困境。恒大、融创等一些烂尾项目在2022年第四季度也迎来了复工,房企的资金压力在2023年将有所好转。
土地市场依旧寒冷 仅成交14宗宅地
2022年沈阳全年土地市场成交低迷,原计划全年3-4轮土地拍卖计划也只完成了2轮。
2022年沈阳两轮集中供地,仅成交了14宗住宅土地,其中有8宗土地由国资背景的沈阳地铁接盘,2022年两轮集中成交面积76.7万平方米,而2021年集中供地成交面积338.82万平方米。住宅土地交易量仅为上一年的四分之一。
沈阳土地市场近两年经历了冰火两重天的变化,从2021年首次限价竞配建的方式来防止土地市场过热,到如今土地市场冷若冰霜的现状,沈阳土地市场经历了戏剧性的转折。
土地市场是房地产市场冷暖变化的风向标。土地交易量如果持续低迷,对于房地产市场恢复并不利。有业内人士预测,沈阳土地市场政策在2023年将会迎来改变,集中供地方式可能退出,常态化土地供应将重新回归。由于2022年住宅地块成交数量较少,沈阳各区积压了一些热门地块,这些土地大概率将在2023年得到释放,房企摆脱资金压力后,会放开手脚加大在土地储备上的投入,届时沈阳土地市场将迎来转机。
2022年沈阳楼市虽量价齐跌,尚未走出低谷,但在政策不断释放利好、金融贷款放宽的背景下,楼市回暖势头明显,2023年沈阳楼市复苏将迎来希望。
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