沈阳楼市2022年止跌回升现筑底反弹之势 土地市场依旧寒冷

  2022年沈阳全年房地产销售数据出炉，年中成为沈阳楼市回暖的转折点。

  根据房谱网统计数据显示，2022年沈阳新建商品房成交面积688万平方米（剔除恒大补备案），其中住宅占比82%，成交563万平方米，均价11681元/平方米，同比下降8.8%。新增供应319万平方米，供小于求。

  销量止跌回升 楼市呈现筑底反弹之势

  从2022年1-12月沈阳房地产成交数据走势来看，6月成为销量变化转折点，1-5月成交量低迷，同比与去年销量下滑明显。随着沈阳出台多项购房利好政策，限购相继放宽，销量开始回暖，6月商品房成交量环比大涨198%，楼市在年中已扭转了持续下跌的颓势。

  中原地产分析师认为，10月黄金周过去，11月楼市成交量虽有下跌，但还是回落到9月的正常水平。临近年底，一些地区购房补贴政策仍在延续，各房企进入年终冲刺阶段，会释放更大优惠力度，预计未来将会有以价换量项目集中备案，后续市场可能会呈现量涨价跌的趋势。

  沈阳下半年楼市已呈现筑底反弹之势，除7月因房交会影响数据出现大幅下滑外，其他月份销量开始止跌回稳，9月销量上涨28%，10月销量上涨22%，即便11月、12月销量有所下滑，但楼市回暖势头不减。

  优铭置业房产销售人员告诉记者：“上半年受影响较大，来店里看房的人很少，有时一个月连一套房都成交不了，熬到下半年，情况好转一些，明显的感觉就是客流量增加了，成交方面也有显著提高，目前每个月能成交2-3套房子，情况正在慢慢变好。”

  “进入2023年，除华润等少数房企恢复原价外，大多数房企仍执行2022年底的促销政策，并未有明显变化。2022年虽然房地产市场整体表现低迷，但随着房产利好政策出台，沈阳限购政策松绑，市场有了一些好转，6月房交会期间的契税减免政策，确实促成了不少成交，虽然市场还远未恢复2021年同期水平，但楼市复苏环境正在酝酿。”沈阳一位资深房地产市场分析人士表示。

  沈阳楼市回暖与利好政策持续释放有直接关系。

  回顾2022年，沈阳楼市利好政策频出，尤其是上半年连发多条改善购房新政。

  2022年4月26日，调整个人住房转让增值税免征年限，由5年变2年。公积金贷款额度上限提升至1.2倍，随后维持多年的沈阳限购政策全面松绑，取消非沈阳户籍购房限制，二套房首付比例也由50%降至40%。

  购房政策渐向刚需和改善性住房人群倾斜。

  2022年12月30日，《沈阳市助企纾困稳定经济增长若干政策措施》新闻发布会上，公布了三项房地产利好政策，推行住房“以租代购”、实施“卖旧买新”个税减免，推行二手房“带押过户”等政策。沈阳市房产局副局长廖文予在会上介绍政策情况时称：“推出新的政策措施，为进一步促进市场恢复，打通消费梗阻，更加精准地支持刚性和改善性住房需求，助力住房消费升级。”

  2022年政府工作报告重申“房住不炒”，并提出“稳地价、稳房价、稳预期”，因城施策促进房地产健康良性发展方向。2023年沈阳购房政策不会有太大变化，将依旧围绕活跃刚需和改善性住房市场完善政策，大概率延续目前宽松的购房政策。

  市场份额向头部房企品牌集中 资金压力或将缓解

  2022年行业洗牌加剧，市场份额向头部品牌集中趋势明显。

  根据机构数据显示，2022年1-11月，沈阳房地产企业销售金额TOP10企业合计销售金额为375.0亿元，占据了总体市场51.2%份额，较1-10月市场占有率提高5.7个百分点。

  销售业绩方面，龙湖以72.6亿元、市场占有率9.9%排名第一；万科、华润置地分列二、三位，销售业绩分别为59.4亿元和51.4亿元，市场占有率分别为8.1%和7.0%。

  住宅销量排名方面，金地江山风华以14.9亿元/8.9万平方米位列第一位，中金时代启城和万达盛京0NE分别以13.5亿元/12.7万平方米和12.3亿元/11.2万平方米位列二、三位。

  从销售排名中可以看出，销量前十名基本被品牌房企所占据，除汇置外，其余均为全国地产品牌。从近些年头部房企市场份额逐年上涨的势头来看，品牌房企优势将逐步扩大，市场萎缩行业竞争加剧，市场优胜劣汰机制日渐凸显。

  熬过了2022年，不少房企资金短缺问题也将得到些许缓解。根据房谱网统计2022年1-11月沈阳房企本年到位资金情况显示，其中自筹资金346.5亿元，下降33.2%；定金及预收款249.7亿元，下降41.9%；国内贷款60.5亿元，下降40.2%。

  在“保交楼”政策支持下，一些专项借款资金陆续到位，9月23日国家开发银行向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。

  12月19日，盛京银行举办重点房地产企业战略合作签约仪式，为首批签约企业提供80亿元意向性授信。会上，盛京银行与龙湖地产、华新地产、汇置地产、中德开置业4家房地产开发企业，与中铁四局、辽宁百诚建设公司、沈阳松茂建设工程公司、沈阳第二市政建筑工程公司等4家建筑施工企业，签署了首批全面战略合作协议。

  房地产是国民经济支柱产业，新出台的政策正在努力改善行业资产负债现状，引导市场预期和信心回暖。目前金融机构对于房企在资金方面给予更大力度支持，同时一些房企自身通过融资或重组，已经走出了困境。恒大、融创等一些烂尾项目在2022年第四季度也迎来了复工，房企的资金压力在2023年将有所好转。

  土地市场依旧寒冷 仅成交14宗宅地

  2022年沈阳全年土地市场成交低迷，原计划全年3-4轮土地拍卖计划也只完成了2轮。

  2022年沈阳两轮集中供地，仅成交了14宗住宅土地，其中有8宗土地由国资背景的沈阳地铁接盘，2022年两轮集中成交面积76.7万平方米，而2021年集中供地成交面积338.82万平方米。住宅土地交易量仅为上一年的四分之一。

  沈阳土地市场近两年经历了冰火两重天的变化，从2021年首次限价竞配建的方式来防止土地市场过热，到如今土地市场冷若冰霜的现状，沈阳土地市场经历了戏剧性的转折。

  土地市场是房地产市场冷暖变化的风向标。土地交易量如果持续低迷，对于房地产市场恢复并不利。有业内人士预测，沈阳土地市场政策在2023年将会迎来改变，集中供地方式可能退出，常态化土地供应将重新回归。由于2022年住宅地块成交数量较少，沈阳各区积压了一些热门地块，这些土地大概率将在2023年得到释放，房企摆脱资金压力后，会放开手脚加大在土地储备上的投入，届时沈阳土地市场将迎来转机。

  2022年沈阳楼市虽量价齐跌，尚未走出低谷，但在政策不断释放利好、金融贷款放宽的背景下，楼市回暖势头明显，2023年沈阳楼市复苏将迎来希望。

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