购房成本降低，筑底的楼市终见曙光？

　　拿地同比几近腰斩，开工面积降幅远超竣工，个贷、开发贷跌幅仍超两成……6月15日，国家统计局发布的房地产相关数据依然低迷，但黑暗中微见曙光：5月单月，新房销售出现年内首次环比增长、开发投资也罕见上涨，楼市筑底态势明显。

　　开工降幅远超竣工

　　根据国家统计局公布的最新数据显示，1-5月，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4%。其中，住宅投资39521亿元，下降3%。值得注意的是，房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%；竣工面积23362万平方米，同比下降15.3%，开工降幅远超竣工降幅。

　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，新开工面积情况直接受到当前市场行情的影响，所以跌幅相对来说会更大，也是企业投资意愿不强的一个体现。

　　“新开工降幅大于竣工降幅与当前的供地规模息息相关。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对此也分析道，今年的土地供应规模低于去年同期，根据据诸葛找房数据研究中心监测全国主要地级市2022年5月共供应土地1856宗，同比下跌19.44%，环比下跌3.58%；供应规划建筑面积为13648.34万平方米，同比下跌26.21%，环比下跌4.51%，拿地规模趋缓减缓了房企新开工的速度；另一方面，行业资金的不足使得房企倾向于加快竣工来补足库存。

　　5月新开工面积、开发投资额同比降幅较4月均小幅收窄，但修复不明显。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，短期来看，随着热点城市市场活跃度的提升，企业对这部分城市的开工和投资意愿或逐渐好转。

　　拿地同比几近腰斩

　　拿地数据的腰斩间接证明了开工下滑的原因：根据国家统计局公布的数据显示，1-5月，房地产开发企业土地购置面积2389万平方米，同比下降45.7%。

　　“拿地数据跟供应的规模相关联，今年部分城市集中土拍从去年的3批次改为4批次。”王小嫱认为，今年市场恢复速度不及预期，行业到位资金不乐观，房企拿地更为谨慎，从土拍溢价上看今年土拍市场表现平稳，流拍率虽有所下滑但依然维持高位。

　　其中民企集中退出土地市场，也是交易不活跃的主要原因。“今年集团给我们的公开市场拿地指标全国只有10块，这是个什么概念，市场好的时候，我们在华东某一些热门城市就能拿10块。”总部在华东的20强房企土拓部负责人直言，这种收缩集团从2020年已经开始，但今年的幅度可以说是腰斩。而另外一家已经跻身10强的华东民营房企更是直言：“除非公开市场的地块非常划算，否则宁愿用并购的方式获取高折扣地块。”

　　不过也有不同的意见。“现在并购市场的折扣虽然很低，资产有的被打到了5折，但里面的坑也很多，如果价格允许，我们宁愿高一些在公开市场拿地，但前提就是市场信心要反弹。”某头部民企北京公司负责人表示。

　　但也有乐观派。“该数据已经属于历史冰点数据。”严跃进指出，在拿地一项，房企的信心已经出现回复：今年5月房企购地面积数据相比4月增长了45.9%，其充分说明当前土地市场也正努力走出低点或底部。随着这一轮房屋销售市场的刺激，以及购地市场营商环境的优化，土地市场后续有小幅复苏的可能。

　　住宅销售额跌幅仍超三成

　　拿地的信心来自销售的回暖，但前5个月的数据却并不乐观。

　　从1-5月整体数据来看，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，下降31.5%；住宅销售额下降34.5%，仍未出现跌幅收窄态势。

　　但从5月单月数据上来看，5月全国商品房和商品住宅销售面积分别环比增长25.8%、23.8%；销售额分别环比增长29.7%、26.4%。这是今年以来单月环比首次提高。

　　严跃进对此也表示，5月单月的环比数据出现积极信号，说明了5月已经有了一波交易的小复苏。后续各地政策将继续释放效应，助力销售数据呈现环比的拉升，以进一步对冲今年前4个月的交易低迷现象。

　　对于5月市场销售环比改善的原因，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，一系列政策松绑改善了市场预期，限购限售等政策的放松降低了入市门槛，带了更多的住房需求，次新房的集中入市也提高了市场的改善动力，换房需求进入新房市场。同时，央行超预期降息叠加部分城市取消认房认贷，有效的降低了购房成本。

　　5月市场出现筑底回升迹象，政策效应有所显现，王小嫱预计，6月单月成交数据有望进一步上升，但仍难以超越去年同期水平。

　　个贷、国内贷降幅均超20%

　　考验开发商的依然是资本金来源，尽管监管已经放出包括首套房贷款利率下调、公司债开闸等组合拳，但从累计的数据看，收效依然并不明显。

　　1-5月，房地产开发企业到位资金60404亿元，同比下降25.8%。其中，国内贷款8045亿元，下降26%；利用外资51亿元，增长101%；自筹资金21061亿元，下降7.2%；定金及预收款19141亿元，下降39.7%；个人按揭贷款9785亿元，下降27%。

　　“此类数据和其他几个指标也是类似，即累计值的数据还是略显悲观。”严跃进表示，到位资金同比仍下降，个贷、企贷降幅仍超20%，这与房企销售数据息息相关，目前房企销售数据来看，还是没有实质性的改善，预计真正能有所改善也要等到下半年。

　　王小嫱也表示，在促行业内部良性循环和健康发展下，房地产开发企业的资金更加依赖于销售回款，1-5月销售规模的下滑，行业到位资金同步下降。值得一提的是，在销售端回款不乐观情况下，房企发行海外债的动力提升，1-5月利用外资额度翻倍，同比增长101%。

　　但监管的组合拳并非收效。单纯看5月单月的资本金到位情况数据，已经相比4月有了拉升，资金到位情况相比4月有明显改善。许小乐分析，6月以来地方政策支持力度仍在加强，房企端融资支持、风险纾困等政策也在进一步落地。预计后期供需两端政策效果持续释放，继续利好市场销售和投资，6月单月销售和投资有望继续环比改善。

　　对于未来的房地产市场，国家统计局新闻发言人付凌晖6月15日在新闻发布会上表示，房地产市场已经出现一些积极变化。随着房地产市场的逐步趋稳，相信下半年对经济稳定的作用会逐步显现。

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