超九成股价较2022年初下跌!物业股能否触底反弹?

  物管作为近几年增长速度最快的“第二增长曲线”,在2022年这一年迎来价值回归。

  变化最大的,莫过于资本市场表现。过去一年,物业股价和估值超跌触底。

  根据克而瑞物管监测数据显示,截止2022年12月31日,上市物企股价均值较年初整体下跌超过30%,61家上市物企仅有4家企业股价较年初或上市首日有所上涨。

  伴随着股价下跌,61家上市物企总市值均值下跌26%左右。

  与此同时,物业股估值跌至历史低位,并于2022年10月31日,估值降至历史最低值,仅为8.44倍。

  在经历了大起大落之后,物管行业资本市场形成了新的格局。

  物业板块与房地产板块唇齿相依。

  2021年以来,在宏观经济环境及房企信用风险暴露影响下,房地产板块持续下挫,物业股也随之下滑。

  2022年,物业股持续下探。克而瑞物管数据显示,61家上市物企股价均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元,整体跌幅达30.47%。

  截止2022年12月31日,61家上市物企股价较年初或上市首日上涨的物企只有4家,分别为德商产投服务、华润万象生活、万物云和华发物业服务,其中德商产投服务较年初涨幅最高,为10.91%。

  也就是说,2022年有超过9成的上市物企,股价均较年初或上市首日下跌。

  截止2022年12月31日收盘,61家上市物企每股股价排在前三位的是万物云、保利物业和华润万象生活。

  物业股下挫,一方面挤去前期物业股价泡沫理性回归,另一个很重要的原因是受房地产企业股价暴跌牵连。

  为提振资本市场信心,物企发起了多轮自救,包括回购、分红、股权激励,11月份受房地产融资政策“三支箭”等政策提振,物业股才开始触底反弹。

  市值方面,截止2022年12月31日,61家上市物企总市值较年初上涨的只有8家,其中德商产投服务、华润万象生活和华发物业服务市值涨幅排在前三,涨幅均在15%以上。

  61家上市物企中,仍有超八成物企市值较2022年年初缩水。

  其中,碧桂园服务较2022年初缩水接近700亿元,而正荣服务市值创最大跌幅达到了83.47%,此外有15家物企市值跌幅超过50%,年内新增的6家上市物企市值较上市首日均出现小幅下跌,跌幅均在10%左右。

  如若剔除今年上市的6家上市物企以及市值增长的8家物企,47家上市物企年末市值较年初蒸发了1548亿元。

  2022年物业股暴跌,估值也出现大幅下挫,在经历了历史最低点以后,年末估值有所回调,但整体仍处于低位。

  自2014年首家物企上市以来,物管行业在资本市场历经价值初建、资本热潮和理性回归的三大代表性阶段。

  2021年可以说是物管行业转折点,这一年房地产主业深度调整影响下,物业行业经历快速回调,2021年初物业板块PE均值集中分布在30-40倍,而到下半年估值开始掉头下行,7月底物业板块PE首次下滑至30倍以下,下半年PE均值较上半年缩水近四成。

  进入2022年,物管行业估值并没有迎来实质性改变,反而持续大幅下挫,并于10月31日,物业股估值降至历史最低,仅为8.44倍。

  好在2022年11月,房地产融资政策“三箭齐发”,加速房地产市场回暖,民营房企信用风险缓释,这也成为重建行业信心和物业股估值修复的关键。11月1日以来,物业板块PE已由8.74倍回升至10.94倍,物业股触底反弹,将有望逐渐回升至合理的估值范围。

  整体而言,地产稳仍是物业股估值修复的关键。

  物业股低迷表现,从侧面压制了物业企业上市的热情,2022年只有3家物企递表,6家成功上市,尚有6家物企在排队中,目前来看,物企上市格局已基本形成,民企经历了一段上市高光时期,未来央国企将成为物管行业上市主力,而资本市场也更加青睐高信用和稳定性强的央国企。

  物业股估值修复关键还要稳地产,11月以来受地产板块政策提振,物业股估值已出现触底反弹迹象,后续随着房地产行业企稳、行业独立发展能力提升,抗风险性增强,物管行业将有望在随后逐步回归到行业合理的估值范围。

  不可否认的是,物管企业估值的整体修复,还将需要很长一段时间。

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