二手豪宅全面回调，单价超10万/平成交跌幅超50%

  2022年，中国房地产市场真正进入改善时代。

  作为“终极改善”的千万豪宅，过去一年，核心10城共成交了42068套，同比2021年增加了10%，其中四大一线城市千万豪宅成交占比接近8成。

  从各总价段来看，一手豪宅中总价1000万、3000万以上的成交还在继续保持增长，但5000万以上顶豪成交出现了下行，全国共成交383套，较2021年全年下降40%。

  单价段也是如此。2022年，单价15万元/平方米以上顶豪共成交422套，同比下降19%。

  二手豪宅成交可谓是全面回调。

  数据显示，无论是总价1000万元以上豪宅，还是总价5000万以上顶豪，亦或是单价10万元/平方米豪宅，成交套数几乎全线下跌。

  整体而言，2022年豪宅市场可以用一句话来总结，即一手“打新逐利”，二手“一落千丈”，从产品来看，无论是一手豪宅还是二手豪宅，别墅成交仍占据较大比重。

  一手豪宅市场整体表现仍然可圈可点。

  总价1000万以上及3000万以上豪宅成交规模继续保持增长。其中，总价1000万以上豪宅同比增长10%，上海、杭州、广州和南京4个城市千万以上豪宅成交同比均正增长，上海1000万以上豪宅共成交14973套，同比增长44%。

  总价3000万以上豪宅，2022年共成交了2244套，同比增加5%。该总价段成交中，上海依然拔得头筹，共成交741套，而深圳涨幅最高，全年成交487套，同比增长183%。

  总价5000万元以上顶豪成交出现下行，全年成交套数为383套，同比下降40%。其中，北京和上海成交套数同比下降超6成，深圳和青岛成交套数同比涨幅均在100%以上。

  总价5000万以上顶豪成交下行的根本原因在于供应缩量，尤其是北京和上海，5000万以上顶豪供应受限，在供应短缺的情况下，便出现了成交大幅下行的情况。

  从单价段来看，2022年核心城市单价10万元/平方米以上豪宅共成交18883套，同比增加43%。其中，上海依然占据了半壁江山，成交占比超过50%，全年共成交10204套，同比增长63%。此外，北京、深圳和广州成交套数同比均正增长。二线城市中，仅三亚和南京单价10万以上豪宅成交套数出现了下行。

  单价15万元/平方米以上顶豪，2022年全国共成交422套，同比下降19%。单价15万元/平方米以上豪宅仍然集中在北上广深四大一线城市，而去年上榜的苏州今年则零成交。

  2022年，二手豪宅可谓全线下跌。

  先来看整体数据。总价1000万以上二手豪宅成交同比降42%；总价3000万以上二手豪宅成交同比降28%；总价5000万以上二手顶豪成交同比降18%。

  单价段降幅最为明显，单价10万元/平方米以上二手豪宅成交降幅达到55%；单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。

  对比发现，二手豪宅明显弱于一手豪宅。但和一手豪宅类似，上海仍然占据了豪宅市场重要的市场份额。数据显示，总价5000万以上二手顶豪，上海成交套数占了7成以上，共成交113套；而单价15万元/平方米以上顶豪成交中，上海成交套数达到278套，占比也超过了半数。

  实际上，从更长时间周期来看，核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年，成交规模尚未达到2016年水平。千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值，全年成交套数突破2万套，达到了22827套，2021年二手豪宅成交规模较2021年回落了17%，而2022年千万以上豪宅成交套数可谓“腰斩”。

  从二手豪宅成交情况可以明显看出二手豪宅客户正在发生变化，即客户决策时间更长，一方面，一手豪宅倒挂的巨大价差使得豪宅客户往往把一手豪宅作为首选，对二手豪宅则更加挑剔；另一方面，部分只租不售的豪宅开始挂牌出售，二手豪宅客户面临更多的选择，从而拉长了决策时间。

  2022年，豪宅投资属性弱化。

  从抛售和购买人群来看，抛售人群中有45%的购房人群因房屋升级、置换再购；同时约有三成的抛售人群通过抛售优化资产配置，这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶，愿意牺牲部分利润变现，做高流动低风险配置，

  而豪宅购买人群中，置业升级的比例达到了65%，还有20%的人群是为子女购置，他们的核心诉求往往是追求地段，以及更高的品质。此外，投资的比重仅为5%。

  实际上，2022年豪宅市场客户还有一大重要变化，即年长客户数量增加，其中，45岁以上的豪宅客户成交占比超9成，而30+的年轻新贵在高端市场中隐退，仅在3000万入门级豪宅中占比约在20%左右。

  此外，新经济退潮之下，行业新贵逐渐淡出豪宅市场，成交占比从20%左右下降至不足5%，当前豪宅客户仍然以制造业、高端制造业为代表的传统企业为主。

  2022年，在行业整体下行的情况下，一手豪宅成交整体可圈可点，但整体仍不及去年表现。

  值得注意的是，受供应影响，顶豪市场出现了一些波澜，整体成交出现跳水，北京和上海总价5000万以上顶豪均出现六成以上下降。成交虽然降了，但是我们也看到了一些新的信号，比如买豪宅的目的，慢慢从“投资”变成居住，这个市场还会越来越稳。

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