房产交易中坑爹的“使用权转让”,你一定要知道

生活当中，买房、买商铺对于大多数人而言都是一件不小的事情。对于刚需购房者来说，买房子是为了满足自己的居住需求。对于投资购房者来说，买房是为了理财，买商铺是为了投资，都是为了自己和家人能够过得更好，有更高质量的生活标准。不管我们出于何种需求买房买铺，我们都希望自己的交易可以顺顺利利，买到的房产可以称心如意。

但是，近些年来房地产市场中开始涌现一种高风险的销售模式，对正常的房产交易秩序引起了不小冲击，也对社会稳定造成了诸多影响。不少开发商开始选择用“物业使用权转让”的方式售卖商铺以快速回笼资金，而保留的物业权证开发商还可以继续提供给银行抵押以获取更多贷款。此外，在住宅销售方面，“房屋使用权转让”的销售方式同样也在“坑骗”着购房人，让无数购房人在签约“买房”后长达几十年的时间内都无法获得产证，终日生活在不确定的风险之中。

为什么这么说呢？其实我们都可以看到，近些年来随着国家对房地产调控政策的不断出台，楼市实际上正处于不断的“退热”状态，住房不炒就直接封住了房价过快上涨的途径。而多年前的一句“一铺养三代”，到如今更是成为了历史。在开发商们的多重“运作”之下，“三代养一铺”恐怕才是当下投资者们的真实写照。

在房地产业遭遇严冬，举步艰难的情况下，开发商想尽办法圈钱融资也就成为了必然之举。下面小编就着重说一下如今开发商圈钱融资的“制胜宝典”——XX使用权转让合同。

第一种：物业使用权转让合同

物业使用权转让合同最常见也最具有“杀伤力”的便是开发商在商铺销售的时候“以租代售、售后返租”。如今社会，开发商未必是真正为了开发和销售房地产的“正宗开发商”。许多开发商表面上干着房地产开发的活，背地里做的是“圈钱融资”的真买卖。毕竟，老老实实做生意的未必赚得了钱，真正赚钱的方法可以说“都写在刑法里了”。

在楼市持续退温，房地产业愈发不景气的今天，每天都有几家房地产公司破产的信息被爆出来。许多开发商开发的商铺其实并不好卖，于是他们就开发出了“将大面积产权商铺分割成数个小面积单元进行出售”的营销方式，以提高成交率。至于业主们为什么愿意购买没有产权的商铺？总价低啊！有固定回报啊！专业托管团队负责运营啊！正是在这样的忽悠下，一批又一批的业主“前仆后继”，四处借钱后“一举杀入”，并且在家坐等租金分成。

可怜啊，其实早在项目开售的时候开发商就想好了“脱身之策”：1.让空壳的项目公司来和业主们来签订这个物业使用权转让合同；2.找一个自己人做二房东来承租业主们的商铺好控制分配给业主租金的水平；3.继续利用商铺产权向银行获取抵押贷款以投入到下个项目重复上述操作。

就这样，业主们还在家里等着收租金的时候，开发商可能就已经“自行破产倒闭”了。因为开发商可能根本无心实际经营这种项目，他想做的不过是通过这些项目进行一轮又一轮的圈钱融资而已。

第二种：房屋使用权转让合同

相比于商铺销售中的物业使用权转让合同，房屋使用权转让合同同样是一种“神奇”的存在。说实话，作为法律人的小编至今也没有想明白，为什么有人买房子最终能被销售忽悠地签下一个实质上的租赁合同，难道给你钥匙就等于把房子卖给你了吗？

就在前不久，老家的阿姨有一个案件咨询到了我这里，正是买房子变成“租房子”的活生生的案例。阿姨说在乡下高层买了一套房子，还挺便宜的，说是有40年产权，就是没有房产证没法过户。我一听就觉得可能有问题，拿合同一看果然如此。阿姨和一个自然人签署了一份长达26年的房屋使用权转让合同，而对方除了房门钥匙以外啥也没给她。而且，该项目仅有一本大证，所在地块规划用途为旅游用途、宾馆用地。

看到这些，我已经有些沮丧了。阿姨花了这么多钱，居然买房子变成了租房子，这可是村里人花了大半辈子才攒下来的钱啊！说实话，房屋使用权转让合同在司法实践中能不能被认定为实质上的买卖还尚存争议。毕竟，同样情况的物业使用权转让合同几乎都被法院认定为是租赁，继而仅支持租赁合同超过20年部分的租金予以返还。

显然，这对“购房人”一方而言是不公的。可是，事实就是如此，自己要对自己的签字负责。自己签下了这一份“坑爹”的合同，在很大程度上就要为自己“不慎重”的行为付出代价！

为什么房产交易要千万小心“使用权转让”

所以，必须要“告诫”大家，房产交易必须千万小心“使用权转让”这几个字眼的出现。合同中如果出现这几个字，特别是在封面当中，那么你很可能不是在买房子，而是在租房子。

对于不学法律的人来说，很多人可能会再问，买房子和租房子又有什么区别呢？在法律上，我们买房子的最终目的是享受对所购买房屋所有权的完满支配，其中包含了占有、使用、收益、处分的各项权能。而对于我们租赁的房屋，我们仅享有占有、使用及收益的权能，并无法进行处分。

这样说大家可能还是没有意识到其中的差别和风险。再举个例子吧：

以商铺买卖为例，你以为你从开发商手上买到了一个产权商铺，实际上你只是和开发商的关联公司签署了一份租赁和托管的协议。那么后续开发商还是可以利用这套商铺的产权向银行抵押获取贷款，如果之后开发商资金链断裂破产，那么该套商铺也会被法院拍卖偿债，而此时作为商铺“购买人”的你就会很被动，很受伤，权利得不到应有的保障。

所以，买房必须谨慎，遇到“使用权转让”的合同要千万小心，搞不好就有什么套路！

对购房人的风险提示与建议

最后，再次提醒各位，购买房产不论是自住或投资的住宅、公寓、商铺，一定要首先弄清楚对方给你签的到底是什么合同。如果是“XX使用权”转让合同，那么一定要非常小心，这在本质上很可能仅仅属于租赁合同！实践中，不少购房人是在交付定金后才看到合同文本的，销售人员可能会“吓唬”你不签的话属于违约，定金不能退。这也是违法违规的，千万不能被对方唬住。切记，自己搞不定的就尽快寻找专业力量介入。毕竟，即使亏掉一笔定金，也比被卷入后续无尽的风险更强！

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来源：张泽诚律师

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南

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