公募REITs市场扩容：长租房及商业不动产或纳入范畴

  市场化长租房、商业不动产或有望纳入REITs（不动产投资信托基金）试点范围。

  12月8日，“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上，证监会副主席李超在会上表示，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

  多位受访人士表示，REITs扩展到市场化的长租房及商业不动产等领域是大势所趋，租赁和商业资产及相关运营能力或将变现。

  在上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇看来，市场化长租公寓行业经历前些年的洗牌阶段之后，目前发展已经逐渐成熟，借助REITs产品推动市场化租赁加速发展也有利于深入贯彻“租购并举”的国家战略。

  岳翔宇表示，这一领域很多优质企业如万科、龙湖等还没有发行过公募REITs产品，但从海外经验来看，住房租赁类不动产是广受市场欢迎的一个重要品类，不可或缺。

  最新消息，12月9日，首单市场化保租房项目华润有巢REIT正式上市，项目配售前募集规模突破1200亿元，创造了公募REITs市场认购倍数的新纪录。“这体现了市场对华润置地的信任和对保租房REITs资产品类的认可。”华润置地有限公司董事会主席李欣说。

  光大证券分析师何缅南表示，尽管保障性租赁住房在租金价格和未来调价空间上受到一定程度限制，但在政策倾斜、资金支持及政企合作等多方面利好下，不断吸引更多企业入局。

  北京一家做长租公寓的国企负责人表示，“我们很期待这一政策的落地，可以彻底解决资产端退出问题，大幅缩短股东资金的长期占压。”

  公募REITs市场扩容有望加速

  对于证监会提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这实际上使得REITs此前的禁令开始废除，并对房地产发展具有积极作用。

  根据2020年8月国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，REITs涉及的底层资产，只能是基础设施以及保障性租赁住房等，酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围，此次长三角会议明显放开了这个领域。

  “REITs的诞生本就是服务于商业不动产领域的流动性管理，此次证监会借助开放房地产股权融资的契机提出研究推动REITs范围拓展到长租房及商业不动产等领域，应该属于真正回归REITs研究与市场建设的本源。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜宇对记者表示。

  平安证券分析师认为，此次长三角会议提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，是股权融资“第三支箭”政策思路延续。

  11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。

  同时称会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房企依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。

  “从目前已上市 22只基础设施REITs来看，园区、仓储物流、保障性租赁住房REITs分别为7 只、2只、3只，后续研究推动试点范围拓展至市场化的长租房及商业不动产等领域，有利于扩大有效投资范围，盘活相关存量资产，同时市场化长租房、商业不动产领域占优房企有望直接受益。” 平安证券分析师表示。

  “如果政策落地，将有利于企业提高资金利用效率。”岳翔宇表示，从拿地、开发到持有和运营，企业一次性投入大量建设资金，但每期租金回报很少，因此投资收回慢，但发行REITs产品可以提高周转速度，有利于行业扩张提速。

  12月9日，业内首单正式上市的市场化保租房项目华润有巢REIT为例，何缅南分析，短期内华润有巢 REIT的发行丰富公司以股权为基础的融资方式，使公司融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。如该渠道使用持续提升，将有效助力公司盘活基础设施资产，提高资产周转率，进一步增强公司滚动投资能力，提升长期经营表现。

  “同时，华润置地认购本次REIT的34%发行份额后将继续获取底层项目产生的运营收益，项目股权公允价值的变动亦将对公司的利润产生正面的影响。” 何缅南称，长远而言，华润置地将继续受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，透过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报。

  招商证券分析师进一步称，市场化的长租房和保障性租赁住房是大力发展租赁住房市场的两个组成部分。倘若未来市场化长租房也可用以发行 REITs，将为房企长租业务提供有效退出渠道，推动租赁住房市场的发展。

  “倘若未来商业不动产纳入试点，一方面，可帮助盘活房企商业不动产项目，用回流资金开发或持有更多核心物业，加快资金周转；另一方面，REITs 市场也给予投资者‘用脚投票’的机会，从而倒逼房企提高运营能力，促进房地产企业向不动产资管转型。”招商证券分析师说。

  底层资产质量是最大的风险

  值得注意的是，即使政策立刻放开，行业生态也并不会因此而立刻改观。

  在柏文喜看来，REITs市场的开放也会让市场筛选与甄别机制对相关底层资产在市场动态博弈中重新定价与给出货币选票，但众多的存量商用不动产也有可能由此而陷入价值重估的深渊而被边缘化。并且，中国内地的商用物业开发、持有和运营的模式与格局也会因此而发生不可逆转的改变，市场供需将成为主导中国内地商用不动产市场走向的最主要因素。

  三盛资本投资总监李超认为，底层资产的质量是最大的风险。“之所以前期试点只放开了基础设施，就是监管层出于为投资者负责的态度。”

  李超进一步分析称，目前已经有长期租赁公寓发行，比如中金厦门安居项目，但目前是限制只能人口流入的大城市，如果放开一系列限制，对于长租租赁住宅是一个大的利好，因为会引入更多资金。

  从需求端来看，目前公募REITs市场中的4单保租房项目均受到投资者追捧，其中中金厦门安居 REIT、华夏北京保障房 REIT、红土深圳安居 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 的认购倍数分别为 109 倍、113 倍、133 倍和 213 倍；主要原因在于，保租房项目具有较为稳定的租金收入和相对较好的投资回报，且底层资产具有一定的抗周期属性。

  “目前房企的长租公寓业务缺乏有效退出机制，资金回收期较长，而当前的保租房 REITs 参与主体以地方安居集团为主，房企参与较少，若将市场化长租房纳入 REITs 发行范围，则可为房企存量租赁住房提供新的退出方式，令其更有动机发展长租业务，增加市场供给。”招商证券分析师认为。

  值得注意的是，华润有巢REITs是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，或为后续公募REITs 在房地产企业存量商业资产上撬动投资价值做出示范作用。

  此外，根据此次REITs的新政策和基调，严跃进认为，未来REITs在三个领域会形成新产品：

  一是以购物中心、酒店和写字楼为底层资产的REITs产品。此类产品或会专注一二线城市的商业项目，通过打包进行上市。一方面有助于此类商业地产企业借此类渠道退出，实现资金的良好循环，另一方面也优化了REITs产品线，未来基础设施REITs、商业地产REITs等可以形成更好的资产组合效应。

  二是以市场化租赁住房为底层资产的REITs产品。此次政策明确提及市场化长租房可以纳入到REITs试点范围，实际上就是我们过去提及的长租公寓。因此，其对于长租公寓后续融资渠道的拓展具有非常积极的作用。一些长租公寓企业要积极研究此类产品的推进模式，可参考目前四支保障性租赁住房REITs产品的模式，主动提高租金收益，以更好参加此类产品创新。

  三是保交楼部分房源转为保租房的REITs产品创新。在各地保交楼过程中，一些地方政府开始收储房企的出险资产和项目，进而转变为保障性租赁住房项目。目前保交楼方面的资金或融资渠道比较狭窄，确实需要有新的金融产品。通过REITs产品介入，有助于保交楼方面融资渠道的拓展，此类拓展对于地方政府减少资金投入等有非常重要的意义。

  北京一家做长租公寓的国企负责人表示，“我们很期待这一政策的落地，可以彻底解决资产端退出问题，大幅缩短股东资金的长期占压。”

  据上述负责人介绍，2023年他们会有上千套长租房入市，目前储备房源有1.5万套，REITs落地后企业运转起来后续还会加大投资。对于长租公寓业务推进来说，资金很重要。

  柏文喜表示，随着REITs试点政策的开放与落地，对长租企业或者商用不动产行业整体而言，无疑是提升资产流动性，进而推动行业资产估值体系调整，以及促进行业投资开发模式调整和资产交易活跃度提升，推动行业生态改善的重要契机，对于行业发展而言肯定是长期利好。

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