“千亿房企”缩编

  2022年只剩最后一个月，从刚刚发布的百强房企销售排行榜来看，前11月百强房企累计销售业绩，无论是全口径、操盘口径还是权益口径，同比下降皆超4成。

  今年最终能达“千亿”的房企应该只有20个。

  在房地产市场下行、行业格局生变的当下，原本“竞相追逐”的“千亿”，如今已无人再提。

  回顾往昔，“千亿房企”从数量登顶，到如今腰斩，仅过了一年。

  以后“千亿房企”这个概念也许就此退出舞台，一个时代落幕了。

  过去几年，“千亿目标”言犹在耳。

  各大业绩发布会、品牌发布会、战略发布会上，但凡有点追求的房企，提出的目标都是“冲千亿”，那些已经过千亿的企业，三年、五年规划中，也大都会提到要上“三千亿”。

  那时候的地产人，仿佛刷着“三年模拟五年高考”一般计划着“三年上千亿五年冲三千亿”。干劲十足地买地造楼，热火朝天地推动着“全国化浪潮”。

  2015年时，千亿房企数量仅6个，2016年跳增至11个，到了2018年，在2017年16个的基础上再次翻番，一跃增至29个。一直到2020年千亿房企的数量增至历史顶点，2021年千亿房企数量与2020年持平，止步于43家。

  2021年，两会定调房地产，坚持“房住不炒”，在融资“三条红线”、房贷“两条红线”以及土地端“集中供地”三大政策下，行业迈入新周期。这个周期是下行的。

  “千亿房企”增长止步于43家的2021年，这一年全国房地产市场规模达到了历史最高水平，商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额达18.2万亿元。

  这一年，会成为未来很长一段时间内的巅峰。

  2022年，车轮停止了，没来得及刹车的房企们撞在了那个名为“规模”的山前。CRIC数据显示，2022年前11月百强房企全口径销售金额65399亿元，同比下降43.3%，较2020年同期下降42.3%。截至11月30日，全口径销售金额达千亿的房企仅19家，若加上12月预估，2022年千亿房企数量也仅为20家。

  从43家，跌至20家，仅过了一年。

  从2010年至今千亿房企数量变化可以看到，2016年是一个关键的年份。2016年之前“千亿房企”数量增长缓慢，从2010年万科首次达千亿，到2015年，千亿房企数量也仅6个，2016年之后，“千亿房企”数量激争，甚至有不少年份出现了翻倍增长。

  2016年-2017年期间，在棚改发力的背景下，众多房企也开启了全国化的浪潮。其中标志性的事件之一便是房企总部的搬迁。2016年之前，房企选择迁总部的房企不多，2016-2017年迎来了第一波房企搬迁高峰。

  从空间维度看，房企总部搬迁呈现集中化趋势，三个主要目标城市依次是上海、深圳和北京。

  在当时，房地产行业高速发展，房企的发展目标是规模化增长，随着本地房地产市场的逐渐饱和与竞争的日趋激烈，跨区域扩张成为房企必然的选择。

  据不完全统计，仅2016年一年就有7家房企从不同城市迁往上海，2000年至今有约40家房企总部迁至上海。

  在上海大虹桥，有一条申虹路，从南到北，全长不足3公里，巅峰时集中了超过10家房企的总部。

  然而到了2022年，已有约10家房企将总部迁出上海，迁出的速度远远超出了当时迁入的速度。

  在“房住不炒”大方向下，无论是行业规模，还是房企规模，“天花板”出现了，不仅如此，随着房企们的流动性危机爆发，企业爆雷从中小房企开始蔓延，即使昔日前十强亦未能幸免。

  对于部分挣扎在“千亿”线上的房企来说，在向千亿规模狂奔的路上，都在“负重前行”，不可避免的面临负债攀升、利润降低、现金流吃紧、运营管理难度升级等问题。

  这些问题在行业高速发展期被不断增长的规模掩盖了，直到2022年，尚未完成转型的企业不得不“急刹”。

  2022年至今，“压力”、“下行”、“低迷”、“探底”等词成为主流。

  国家统计局数据显示，2022年1-10月商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%。单月来看，10月全国商品房共计销售9757万平方米和9452亿元，环比分别下降27.9%和30%，较8月面积持平微增0.5%、金额下降6.5%。

  当前全国新房销售规模仍处于下行阶段。

  所幸的是，11月以来房地产市场利好颇多，从“金融16条”到信贷、债券、股权融资“三箭齐发”，合力托举房地产市场，纾困方向也从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。

  至此，随着流动性的恢复，房企“爆雷潮”也将按下“暂停键”。

  可以预见的是，2022年，行业规模将下调25%-30%，销售面积将维持在12亿-13亿平方米之间。

  不仅如此，接下来几年，中长期来看，行业规模大概率会回落到12亿平方米左右，相当于2014年和2015年的水平。

  从2016年开始走上前台的“千亿房企”概念也将随之退出舞台，一个时代落幕了。

  2010年至今，“千亿房企”的数量变化，伴随着房地产市场的发展。

  早些年的时候，“千亿”只是个别房企的全年销售业绩，随后“千亿”成为了一个标签，是房企们纷纷追逐的目标。时至今日，“千亿”无人再提。如何在寒冬中找到出路，如何活下去，成为了如今的关键。

  2022年8月至今，直接支持房地产资金规模已经超过万亿，流动性正在加速释放，虽然短期内受制于市场整体需求和购买力不足，销售依旧疲软，但随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企有望率先回归正轨。

  尊重市场发展规律，适应如今的行业变化，未来将在新常态中保持相对稳定。

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