2万亿元银行授信驰援，房地产火速启动再融资

  “金融16条”后，金融机构不约而同地加大了对房企的流动性支持。

  11月30日，上海农商银行与上海港城开发（集团）有限公司、宝龙地产控股有限公司、复地（集团）股份有限公司签署战略合作协议，为其提供总额200亿元人民币意向性综合授信额度。

  同日，广西北部湾银行与桂林彰泰、广西洋浦地产等5家本土民营房企签约，提供意向合作授信金额超150亿元。此前一天，广发银行与碧桂园、美的置业签署全面银企战略合作协议，提供意向性授信金额合计300亿元。

  “此次签约，上海农商行将为宝龙地产提供50亿元意向性授信额度，这代表公司长期以来的稳健经营和财务表现得到了监管机构和主流银行的认可，也有利于进一步拓宽宝龙地产融资来源，为宝龙持续稳健经营提供更大助力。”宝龙地产内部人士说。

  连日来，各大银行跑步进场纷纷为房企开出大额授信，叠加几大利好政策的逐步释放，地产股直接用“涨停”给予了市场回应。

  截至发稿前，据中国房地产报记者不完全统计，已有30多家房企与银行签署战略合作协议，总意向授信额度高达2.2万亿元。另有农行、建行、中信银行约5家银行只披露了与房企签订战略合作协议，并没有披露具体的授信金额。

  “从官宣的政策指向来看，优质房企融资将会受益，意向性授信最终要看房企的落袋情况。”某房企内部人士对记者表示。

  接受中国房地产报记者采访的多位市场人士认为，11月以来各项重磅政策旨在合力推动房地产融资，纾困方向也从“救项目”转换至“救项目”与“救企业”并存，这一系列政策已接近历史最宽松时期，意在修复市场预期并提振信心。只有供给侧和需求侧支持力度同步加大，房地产市场的信心才能真正恢复。

  密集授信

  从银行授信签约来看，工商银行签约房企数量最多，意向授信额度也最高，一口气与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉等12家房企，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

  此外，中国银行预计向万科、龙湖、美的置业、碧桂园、滨江约10家房企提供意向性融资总额超6000亿元；兴业银行向万科、龙湖、中海、滨江、绿城中国约10家房企提供意向性融资总额4400亿元；邮储银行预计向保利、龙湖、美的置业、万科、碧桂园5家房企提供意向性融资总额2800亿元；交通银行向万科、龙湖、美的置业提供意向性融资总额1200亿元。

  从签约房企的具体披露信息来看，万科、龙湖、美的置业3家房企“受欢迎”，分别与多家商业银行签订战略合作协议。其中万科授信额度超过3000亿元，龙湖再次成为“民企之光”，是目前合作银行数量最多的房企。

  “目前，授信方面还没有具体落地，企业也在等消息。”上述某签约授信房企相关人士说。

  也有企业人士介绍，目前亦有银行在主动向该家企业授信，额度约在千亿元左右。

  另据中国房地产报记者了解，滨江集团已与10余家银行签署战略协议，获得超2000亿元综合授信。碧桂园也获得工商银行、中国银行、邮储银行授信支持，总额度超过1500亿元。

  “授信额度不等于实际能获取贷款额度，因为在执行过程中每笔贷款都是单独审核的。从目前情况来看，对于优质项目的判断标准越来越高，风险控制越来越严格，预计能够落地的额度会远小于2万亿元。”同策研究院研究总监宋红卫预计，未来更多是单笔项目单笔落地，不会集中落地。

  广发证券银行业首席分析师倪军认为，监管和银行出手有助于缓解地产企业融资现金流压力，避免债务过度出清，以时间换空间，最终实现债务软着陆。

  植信投资研究院资深研究员马泓认为，房企意向性融资的落地时间跨度可长可短，各大金融机构加大对房地产领域的金融支持，短期内对缓解部分房企流动性起到重要作用。各项政策也是响应监管部门要求，以推动房地产融资平稳有序，加快“保交楼”配套融资资金投放。结合当前市场表现来看，未来住房金融政策针对房企的支持力度还会加码，范围也有望适度扩大，会有更多资质优良民营房企受益。

  上市房企再融资速度加快

  惊喜一个接一个。11月8日的“第二支箭”、11月23日的“金融16条”、11月28日的“第三支箭”，这几个 “大礼包”纷纷向房企砸过来，政策也迎来反转。

  “这些政策都是为支持房地产市场平稳健康发展而生。”前述某房企相关人士说，“救市”大幕已拉开，但政策和金融效果有待观察，市场回暖效果仍需一段时间传递，房地产市场信心尚未恢复。

  支持房企股权融资的“第三支箭”发出后，A股上市房企火速启动再融资。

  11月29日晚，A股上市房企湖北福星科技股份有限公司（简称“福星股份”）发布公告，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，募集资金拟用于公司房地产项目开发。

  这是证监会调整优化股权融资5项措施后，A股首家宣布再融资的上市房企。

  世茂股份、北新路桥也相继发布筹划定增事项公告，均表示拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

  次日，建发国际也火速公告，拟折让9%配售近3%股份集资8亿港元。新湖中宝也公告称拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，本次非公开发行拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的20%。

  从用途来看，世茂股份本次募集资金拟用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等。北新路桥募集资金拟用于公司项目建设和日常经营。新湖中宝募集资金拟用于公司与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，棚户区改造或旧城改造项目开发建设以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。

  利好信号很快便传递至股市，福星股份和世茂股份两家公司11月30日早盘开盘即封涨停。

  “股权融资再度开放对涉房企业的利好不言而喻，接下来会有更多房企增发或者再融资的案例，以缓解流动性困难。”前述某房地产市场人士说。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，这是在持续落实近期金融支持房企融资政策精神，满足企业合理融资需求。一系列纾困政策在一定程度上能够增强相关企业的资金实力，缓解企业流动性压力。不过，当前楼市仍面临需求释放不足的问题，需要加大力度支持房地产市场需求端的释放。

  某房企高管对记者表示，无论是各银行对房企授信，还是从“第二支箭”出台后落地情况来看，受益房企数量有限。证监会发布“第三支箭”支持房企股权融资，最终受益方依然是优质房企，出险房企很难分得一杯羹。

  在政策支持下，房企纷纷开启融资模式。

  以“第二支箭”首单成功发行为例，11月29日，龙湖集团20亿元中期票据完成簿记，该笔债券发行金额上限20亿元，期限3年。最终发行利率为3%，，这笔债券发行利率创下了中债增进担保民营房企债券的新低，也接近同期发行的3年期国开债。此外，六大国有商业银行共同担任主承销商为其护航，也体现出了优质民营房企优势。

  克而瑞研究中心总经理林波认为，“金融16条”有助于稳定行业信心，但行业真正企稳关键仍在于市场销售。银行对房企的短期融资“输血”有助于帮扶优质民企恢复经营“造血”功能，国企、央企、优质民企经营将逐渐回到正轨，问题房企仍将有序出清。

  “住房金融政策的利好是促进房地产市场平稳增长的重要因素之一，想要真正‘救市’还需要依靠住房销售回暖作为内在驱动力，只有房企能够自我‘造血’才能维持可持续的发展。”马泓说，随着优质房企信用及融资状况逐步恢复，有望以点带面改善对需求端的预期，进而对市场销售带来提振作用。

  宋红卫也同样认为，目前房地产市场最大的问题在于购买力信心不足，这是行业持续低迷的主要原因。如果购买力不恢复，仅恢复供给端融资支持，也会造成库存压力和中长期的债务压力。通过房地产市场周期趋势来看，预计2023年7月份左右房地产市场会触底回升。

  “稳健经营的民营房企迎重大利好。”经济学家任泽平表示，近期稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企“三好生”迎来了困境反转的阶段性改善，这意味着房地产的政策拐点或已出现。从政策路径来看，供给端的政策扶持是需求端恢复的前提所在。“只有供给端房企逐步恢复融资能力和信用，需求端居民信心才能逐步恢复，进而带动销售回暖。”任泽平说。

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