轻装上阵 雅居乐与路劲两度“分家”

  11月24日，雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”，03383.HK）与路劲为常州市3个合作项目的归属做了新安排，路劲获得其中2个项目的100%股权，另外1个项目则归雅居乐全资所有。

  这两家公司早在2018年就结成了战略合作伙伴关系，但伴随着项目开发接近尾声，“分家”也成了意料中事。今年9月份，雅居乐就已将济南市2个合作项目的股权转让给了路劲。

  11月28日，雅居乐方面对中国房地产报记者表示，此次交易涉及的3个合作项目基本已交付或处于尾盘，与路劲解除合作，是为了更好地进行项目运营。

  今年前三季度，为了改善流动性、应对到期债务，雅居乐转让了广州、重庆等地地产项目的股权。而10月份以来，伴随着债务压力的缓解以及融资环境的改善，该公司将更多的精力放在了新增融资上，除了在本月完成约7.83亿港元的配股外，目前还在积极推进增信发债工作。

  3个项目划分归属

  根据路劲发布的公告，在11月24日当天，该公司与雅居乐签订了退出协议，双方同意解除位于常州市3个房地产开发项目的合资企业。

  协议涉及3个项目公司，其中，项目公司A由路劲和雅居乐各持股50%，项目公司B的股权结构是路劲持股51%，雅居乐持股48.91%，项目公司C则由路劲、雅居乐分别持股49%、50.88%。

  具体的安排是，路劲向雅居乐收购其在项目公司A和项目公司B中的股权，将这两家公司变为全资附属公司，总代价约4.23亿元。雅居乐则向路劲收购项目公司C的49%股权，总代价约为4.28亿元。

  这3个项目都已经接近开发尾声，项目公司A、项目公司B分别为国仕九礼项目、城市万象项目的开发主体。前者总建筑面积约为14.6万平方米，其中约13.2万平方米已售出，目前仅剩少量住宅及商业单位及停车位待售。后者25.8万平方米的总建筑面积中已售出24.6万平方米，只剩少量停车位仍待售。

  项目公司C开发的是棠颂项目，33.5万平方米的总建筑面积售出了30.7万平方米，少量商业单位及停车位仍待售。

  路劲在公告中透露，这次交易将录得约0.21亿元的亏损净额，主要是因为卖给雅居乐的股权有约0.22亿元的折让。但该公司认为这笔买卖还是值得做，因为所涉项目大部分已预售，解除合资企业可以让双方在管理项目剩余物业方面有更大的灵活性，而这是中国房地产开发行业的常见操作。

  雅居乐与路劲已经有超过5年的合作历史，最早可追溯至2017年10月，双方约定共同开发济南市的龙科机电地块。2018年7月，两家公司在广州签署战略合作协议，建立战略合作伙伴关系，对双方均认可的房地产项目进行合作获取、合作开发、共同获益、实现共赢。

  从目前来看，这两家公司的合作项目都已到了尾盘阶段，进行权属划分有利于加速清盘。今年9月份，雅居乐已经以约6.8亿元的代价向路劲转让了济南市2个合作项目的股权，项目的建设也都已经大部分完工。

  配股、发债等融资风口来

  在2022年的前三季度，面对紧锁的融资水龙头和疲弱的市场销售，要维持资本市场信用、偿付到期债务，民营房企的可选项并不多，资产变现是筹措资金的主要路径。雅居乐也不例外，从1月份便开始着手这项工作，包括以18.43亿元出售广州亚运城26.66%的股权给中国海外发展，以约10亿元的价格向中海宏洋转让位于徐州市和义乌市的3个项目，将重庆的4幅土地以约7.64亿元的价格出售给首创置业。

  除了地产项目的变现外，雅居乐还向海螺创业转让了6家环保公司的股权，总计17.9亿元，并出售了4900万股雅生活股份，获得约3.43亿港元的现金。

  壮士断腕般的果断动作增加了雅居乐的现金流弹性，也为该公司保住了零违约的良好口碑。据统计，2022年以来，雅居乐通过资产出售回笼了超过60亿元的现金，而偿付的到期债务总额超过200亿元。仅仅是上半年，该公司的总借贷金额就较2021年末减少了137亿元，8月份又偿付了3笔总额50多亿元的到期债务，10月份继续兑付15.93亿元境内非公开发行公司债和9.5亿元的应收款ABS。

  对比前三季度和近期的资产出售情况，可以发现，此前雅居乐转让的地产项目除了土地外，大多为在售项目，条件优越。而伴随着偿债事项的顺利推进，该公司套现的迫切性已有所下降，处理的项目以尾盘为主。

  此外，融资窗口对民营房企的再次开放，也让雅居乐有了更多回旋的余地。11月1日，交易商协会、中国房地产业协会联合中债增进公司召开座谈会，雅居乐成为了列席的21家民营房企之一，进入第二批增信发债名单。该公司透露，目前正在加快推动债券发行工作。

  资本市场的利好更为直接，11月16日，在股价连续3天大涨后，雅居乐宣布以先旧后新方式配售2.95亿股股份，融资净额约为7.83亿港元。

  不过，这一波对民营房企的融资支持政策的落地效果也仍有待检验。惠誉在11月28日发布的报告中表示，中国银行业监管机构于11月出台了提振房企和建筑企业外部融资的有力支持政策，预计中资民营房企的流动性在未来数季度或会改善，但政策的效果将取决于具体落实情况，因为银行可能因风险考量而不愿向民营房企全额度提供贷款。

  据了解，11月23日以来，多家国有银行与十余家房企达成合作协议，已披露的意向性授信额度超过1万亿元，但覆盖的民营房企仍是屈指可数。

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