4只地产ETF罕见涨停，政策托底与极低估值背后，基金经理们如何看？

财联社11月29日讯（记者 沈述红）受近期利好政策频发及“第三支箭”正式落地影响，房地产板块延续强劲涨势。截至11月29日收盘，申万一级行业房地产指数涨幅达7.96%，位居涨幅榜第一，该指数近五日涨幅高达14.41%。

同日，4只地产主题ETF罕见放量涨停领涨两市。从11月的情况看，它们的涨幅也都超过了30%。多位基金经理认为，目前“三箭齐发”强势托底，万亿资金支持民企融资，为房地产行业再注强心剂，地产板块配置价值提升。业内人士称，此次调整多年来严格收紧的房企股权融资政策，或意味着多年来对地产供给侧的持续高压态势已经发生了明确的变化。

“客观地看，当前需求侧下行依然疲态，逐步放松对供给侧的约束只是“顺水推舟”。政策的暖意大概率带来市场情绪和预期的进一步改善，权益市场或有望在投资者风偏提升的推动下继续围绕地产链展开交易。”有基金公司指出。

4只地产ETF罕见涨停

11月29日，地产板块掀起涨停潮，地产股涨声一片。中证800地产指数高开高走，午后涨幅一度升至8.7%，板块成份股全线飘红。其中，荣盛发展(002146)、金科股份(000656)、阳光城(000671)、万科A、保利发展等13只成份股均涨停。

同日，包括银华中证内地地产主题ETF、华宝中证800地产ETF、南方中证全指房地产ETF、华夏中证全指房地产ETF在内的4只地产ETF罕见放量涨停领涨两市，其余4只金融地产主题ETF涨幅也大多超过了5%。

时间拉长至11月，上述4只房地产ETF涨幅均已超过3成。其中，银华中证内地地产主题ETF和华宝中证800地产ETF11月以来的涨幅分别达33.82%和33.33%，南方中证全指房地产ETF和华夏中证全指房地产ETF也分别上涨了32.80%和32.16%。

不过，伴随着净值上涨的，却并非是所有地产主题ETF份额的增长。11月以来，仅有华宝中证800地产ETF和广发中证全指金融地产ETF份额分别增长5750万份和6900万份，其余含“地产”主题的ETF份额在本月均有不同程度下滑，其中又以南方中证全指房地产ETF为甚，该产品11月以来份额下滑了5.73亿份。

强大的估值修复动力

11月开始，地产板块开始触底反弹。对此，嘉实金融精选基金经理李欣认为，这主要得益于：供给端政策反转，央行第二支箭政策推进力度超预期，标志着从保项目到保主体的强力纠偏，未违约的优秀龙头民企未来违约的风险已经很小了，生死风险基本解除。同时，需求端政策跟进，已有城市首套房首付三成的认定条件由“认房又认贷”变为“认房不认贷”，部分城市需求端政策会对后续其他核心一二线城市产生一定示范效应，需求端政策有放松空间。

“此外，此前由于市场担忧，以及断贷及疫情影响下的地产销售数据大幅下滑，导致地产行业估值被不断下杀到历史极低水平，从未违约的民企地产股都被杀到0.2倍PB以下的估值。此次政策逐步反转后，估值修复的动力极大。”李欣表示。

西部利得基金分析，地产行业政策持续落地，推动金融地产和地产链估值修复。监管明确房地产市场平稳发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局，证监会落地支持房地产企业融资需求5项措施，相关措施有助于推动房地产企业恢复融资功能和提振市场情绪。

对于近期房地产板块的表现，国泰基金经理赵大震认为，万亿资金支持民企融资，供需有望稳步修复，地产板块配置价值提升。该公司量化投资部提出，总体来看，目前“三箭齐发”强势托底，为房地产行业再注强心剂。“第一支箭”：国有六大行向优质房企提供万亿级授信额度，为“16条”的政策落实；“第二支箭”：支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，额度为2500亿元；“第三支箭”L重启房企股权融资。

“在短短20天的时间内，政策端‘三箭齐发’，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。”上述人士称，政策从多角度、多方式向房企提供资金支持。一方面，支持存量贷款、债券合理展期，有效避免房企债务风险幕延。一方面，房地产企业新增募集资金用于‘保交楼、保民生’，建筑国央企房建工程风险敞口有望下降，有望带动资产负债表持续改善。另一方面，建筑业务迎良性循环，再融资可用于经济适用房、棚户区改造、旧城改造拆迁安置住房建设、补充流动资金、偿还债务，有助于建筑国央企更好服务我国实体经济发展，更好服务稳定宏观经济大盘。

未来空间几何？

未来，地产板块还有多少空间？

“相关政策落地有利于地产市场软着陆，地产板块也孕育不错的投资机会。”华宝基金经理蒋俊阳表示，具有融资、拿地和销售等优势的央国企和少数头部民企，或更能享受地产行业格局优化的红利。

李欣认为地产板块的机会可以分为三个阶段。在他看来，目前阶段是民企地产从死到活的反转，此前估值被杀到0.2~0.5倍PB的民企地产估值有望提升到0.8~1倍PB。在民企生死风险解除后，要看地产行业的销售能否恢复到往年的水平，这个需要政策在需求端发力。“一旦销售恢复，地产板块就可以由向下找底的PB估值转回原先的PE估值方式。由于今年属于估值业绩双杀，一旦销售恢复，板块就有双击的机会，我们看好这个阶段还有40~50%的空间。”

另外，由于大量民企在近两年违约，李欣认为未来大概率会消失在销售的榜单上，他们的市场份额会被剩下的国央企及这一波活下来的经营民企所占据，这类企业有市占率提升的机会，业绩估值同样可以双升。

“当前基本面仍底部，11月以来新房36城同比-38%（10月-32%）。”南方基金指数投资部指出，随着行业供需两端资金环境都有改善，民企融资困境缓解，信用有望逐步修复，短期看行业信心恢复，政策组合拳托底且未来仍有空间，中长期可期待行业竞争格局和销售数据的边际改善。当前房地产指数市净率仅有历史P6分位，向下空间有限，向上弹性尚存，建议把握当前配置性价比较高区间。

在金鹰基金看来，此次调整多年来严格收紧的房企股权融资政策，或意味着多年来对地产供给侧的持续高压态势已经发生了明确的变化。客观地看，当前需求侧下行依然疲态，逐步放松对供给侧的约束只是“顺水推舟”。政策的暖意大概率带来市场情绪和预期的进一步改善，权益市场或有望在投资者风偏提升的推动下继续围绕地产链展开交易。

国泰基金认为，当前财政、货币政策积极发力，政策拼参渐趋完整，支持力度有望持续。上周“中国特色估值体系”引发的市场思考叠加地产风险处置、稳增长加码共振，刺激市场产生快速的行业轮动。中期来看，市场大级别底部正在临近，未来市场中枢提升将更加确定。

“但是对于投资而言，短期过快的预期修正可能带来市场波动的加大。投资者可继续关注政策预期修复的地产产业链上的建材、金融板块等，但也要警惕政策不及预期以及疫情带来的市场调整风险。”国泰基金称。

银华基金也认为市场前期已具备较多的偏底部特征，近期疫情和地产政策的边际变化，其信号意义值得重视。未来反弹空间的关键在于基本面的修复力度，对A股市场未来12个月持中性偏积极看法，“临近年底，关注12月附近可能召开的中央政治局会议及中央经济工作会议，在当前经济仍面临内外部挑战阶段，关注后续政策取向。”

配置方面，该公司建议短期紧跟政策边际变化的节奏来配置，预期不高、政策出现边际变化受影响大的领域仍值得关注，主要是受疫情拖累及地产相关的领域；中期根据景气程度及中国经济增长结构进行结构性配置，把握产业升级与消费升级主线较为关键。

展望后市，西部利得基金认为，稳定宏观经济大盘政策逐步兑现，强化市场对经济增长预期。叠加前期估值调整较为充分，当前市场风险收益比整体较高，建议关注稳增长投资主线下的金融地产及地产链、基建以及低库存的部分周期板块；成长板块中选择新能源、大科技及大消费领域的绩优标的。

“从现在开始，稳增长和复苏预期有望带来一波地产、金融、消费为代表的大盘风格的估值修复，地产龙头和地产链消费更具弹性。”华夏基金称。

不过，该公司认为，未来一年，更多的时候，市场会更加聚焦以能源、自主安全为代表的高景气成长的行业。

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