32亿美元债完成展期 绿地推进2000亿元资产出售计划

  自富力完成境内外债务的全面重组后，已有房企先后跟进。

  11月24日，绿地控股集团股份有限公司（以下简称“绿地控股”或“绿地”，600606.SH）集团有限公司发布公告称，公司9只存续美元债（共计 32.41 亿美元），相关同意征求及特别决议案均已于2022年11月22日的持有人会议上获得正式通过。

  绿地控股称，此举对保交付、稳民生等工作提供有力支撑，保持流动性合理充裕，保障公司长期平稳、健康、可持续发展。

  据了解，富力、绿地之外，融创、龙光、奥园均有意进行债务整体展期。一位从事债券发行的人士对记者称，“展期的工作，一只也是那些流程，整体也是那些流程，肯定是整体展期省事，而投资人一般只能被动接受。”

  此次完成境外债务的整体重组，绿地控股并未从根本上解决流动性问题。在目前销售难以回暖的情况下，绿地控股近期提出2000亿元的资产出售计划。

  记者以投资者身份联系了绿地控股董秘办，得到回应称，公司的资产出售一直按计划进行中。

  完成境外债整体重组

  据此前公告，绿地此次完成展期的相关债券包括利率5.6%的2022年到期票据、6.25%的2022年到期的票据、5.9%的2023年到期票据，6.125%的2023年到期票据、6.75%的2023年到期票据、6.75%的2023年到期票据、6.75%的2024年到期票据、7.25%的2025年到期的票据、5.875%的2024年到期担保债券。

  关于债券展期偿还计划及条款修改，其中除原定于2022年6月25日到期债券已于2022年5月27日展期1年以外，剩余8只债券均展期2年。

  此外，原到期日偿付5%本金，其余95%在展期后的到期日偿付；所有的债券的票息不变，公司会在债券持续期间按时支付所有债券的票息。

  绿地此次展期方案的特殊之处在于，其采用了9只债券捆绑一起的策略，即每只债都要通过赞成门槛，才通过方案，从而加强每只债券投资者的投票意愿。

  规模达32亿美元的债务整体展期并不多见，为推进顺利展期，绿地方面也给出了一定差异化方案。据报道，绿地此次寻求美元债展期，早鸟费与同意费涉资1200万美元，其中，绿地本次征求于11月11日下午4时(伦敦时间)前同意的早鸟费为0.5%本金，在11月11日之后，11月18日下午4点(伦敦时间)之前同意将只支付0.25%本金。

  绿地是少数能完成境外债整体重组的出险房企之一，此前仅有富力地产和正荣地产达成这一目标。据悉，近期，融创、龙光的债券展期方案，也是借鉴了富力的整体展期方案，准备对未展期的债券进行整体展期。同时，有报道称，奥园也有可能采取整体重组方案。

  债务重组方案的落地并不容易。上海市光大律师事务所高级合伙人徐军在受访时表示，债务重组在技术操作层面上本身就很复杂，尤其对出险房企而言，例如项目投资方需要审慎采取财务、法律甚至工程方面的尽职调查。

  “出险房企由于已经在债权债务、对外担保及公司治理方面存在较多市场风险和法律风险，因此尽职调查不仅时间长，并且极有可能出现尽职调查结果未能达到投资方预期的情况，进而导致重组没有下文。”徐军称。

  市场恢复成关键因素

  解决了境外债务重组问题，绿地控股当前所处的行业融资环境“豁然开朗”。

  11月24日，中国工商银行与万科、金地、绿城中国、龙湖、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家房企以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。

  不过，据记者了解，出险房企暂未在这一轮支持房企融资的行列中，因此绿地控股仍需要靠自身努力及市场行情的回复来完成“救赎”。

  徐军认为，国家层面陆续推出一系列“挽救”出险房企的政策，例如增加融资渠道、加强预售资金监管、保交楼等等，目前已经取得一定的效果。但对于房地产市场的最终需求方，也就是买家而言，由于大环境的影响，其对房地产市场的信心并未恢复，购房消费意愿没有得到改善，这也会间接影响房地产市场的走向，那些出险房企的潜在投资人或融资方在做出相关决策前也不得不慎重。

  完成债务重组，只能解决短时间内的偿债压力，长期来看，绿地仍需要依靠自身销售“造血”来解决流动性问题。

  绿地控股此前发布的2022年第三季度报告显示，报告期内公司实现营业收入3057.77亿元，同比下滑28.35%；净利润69.48亿元，同比下滑37.77%。

  2022年1~9月，绿地控股完成新开工面积116.7万平方米，比去年同期减少91.6%，完成竣工备案面积1420.6万平方米，比去年同期减少2.7%。实现合同销售面积932.2万平方米，比去年同期减少48.7%；实现合同销售金额989.05亿元，比去年同期减少57%。无新增房地产项目储备。

  截至2022年三季度末，绿地控股的货币资金为613.62亿元，短期借款为295.84亿元，一年内到期的非流动负债为809.4亿元，债务风险敞口依然较大。

  根据媒体报道，近期绿地控股美国子公司以5.04亿美元的价格，将洛杉矶市中心最高的出租公寓大楼售予一家非上市公司Northland，并已完成交割。

  今年三季度工作会议上，绿地控股董事长、总裁张玉良透露，公司正全面推进大宗物业、角落资产去化速度，同时加大了酒店、海外物业等资产的处置力度，部分项目已取得较大突破。

  在10月底一场投资者会议上，绿地控股一位管理层介绍，公司今年5月份拟订了一份资产处置计划，未来三年计划出售约2000亿元资产，包括自持商业、办公楼和酒店等，每年安排转让约500亿~700亿元资产。今年前三季度，其完成5000万元以上市场化的大单，成交总金额约290亿元。

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