北京楼市即将“松绑”，房价还行不行？

作为全国的“市场风向标”，北京的一举一动代表着国家风向。

2022年11月13日，北京终于迎来“尘埃落定”：根据新华网的消息，北京市委主要负责同志职务调整终于到位。

随着这种调整的“到位”，北京的发展也将进入“新的篇章”。

其实北京的楼市政策早就应该做调整了。

自从2017年以来，北京是全国楼市政策最严厉的城市，没有之一。

外地户籍在北京买房需要“60个月的北京社保”，同时“认房又认贷，还认贷款记录”，在全国各地只要有“贷款记录”就算二套房。

同时二套首付至少需要60％，“非普住宅”二套甚至要80％的首付，而北京的“非普线”已经超过8年没有调整。

最夸张的是，北京的房贷利率几乎是“全国最高”的：首套房房贷利率高达4.85％，二套房房贷利率甚至达到了5.35％。

自从2022年下半年以来，北京楼市开始迅速进入“冷却期”：二手房挂牌量逐渐增加超过10万套，集中土拍开始出现“流拍”。

再加上“央企总部”和“北京高校”开始逐渐外迁“雄安新区”，很多人开始对北京楼市的前景出现了“犹豫”：

北京房价到底还行不行？

2022年前三季度北京的经济增速仅有0.8％，在全国前十城市中仅排名“倒数第二”，比第一名的武汉低了接近4个百分点。

按照这个经济增速，2022年北京“超越”上海已经基本无望了。

北京，应该尽快“动起来了”。

2022年1月8日，北京发布了《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，首先针对“通州台马地区”取消了房产购买的“双限”政策。

市场普遍认为，这是北京楼市即将“松绑”的信号。

2022年11月11日，央行联合银保监会出台了《关于做好当前金融支持房地产市场健康发展工作的通知》，被称之为“金融救市16条”。

在“金融救市16条”中，明确提到：

“支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，支持刚需和改善住房需求”。

可以说“金融救市16条”其实也为北京出台“差别化住房信贷政策”提供了政策环境，北京楼市政策的调整“应该很快就会亮相”。

那么，未来北京楼市政策会如何调整呢？

我们认为，关键是要正确理解央行的“差别化住房信贷政策”。

所谓的“差别化住房信贷政策”，其实就是针对“不同的人”，要实施“不同的信贷政策”，形成“差别化住房信贷政策”。

有些人买房应该支持，而有些人买房就不能再支持了，这就是“差别化住房信贷政策”，楼市政策的调整越来越有针对性。

那么，未来在北京，哪些“买房人”最有可能获得“优惠政策”呢？

我们判断，北京的“差异化住房信贷政策”最有可能普及以下几类人群：

第一类，针对“首套房贷”进行房贷降息，鼓励首套住房购买。

北京目前的首套房贷利率高达4.85％，远高于全国平均首套房贷利率水平，应该实施“差异化降息”。

目前全国已经有“10个城市”的首套房贷利率已经降到了“4％以下”，在2023年可能还会更多。

建议北京应该及早针对“首套房贷利率”进行降息，确实有点太高了，刚需客群的月供压力有点大了。

第二，针对“多孩家庭”进行“二套房首付比例降低”，鼓励多孩家庭改善住房。

“多孩家庭”一般是特指拥有两个孩子及以上的家庭。

这部分家庭的改善居住需求最为急迫，尤其是在北京，多孩家庭应该允许拥有两套住房用来改善居住。

所以“多孩家庭”的北京二套住房首付应该从目前的80％降低到60％，鼓励生育。

第三，针对“改善疏解的买房人”应该“降低二套房首付”，鼓励北京城区人口向近郊区新城“转移”。

北京未来五年依然面临“常住人口疏解”的压力。

可以针对“只要把城区住房卖掉，将唯一住房买在近郊区”的买房人，也可以实施“二套房首付比例”从80％降低到60％。北京是一个历史悠久的城市，城区老破小规模数量非常庞大。

所以北京的改善需求是“非常旺盛的”，甚至可以说北京的核心买房人群并不是“刚需”，而是“卖一买一”的改善需求。

城区有大量的“老破小人群”由于错过了上一轮城市改善住房的机会，目前正处于“急迫改善”的阶段。

所以这部分人只要将“城区的住房卖掉”，同时将“户口和唯一住房”买在近郊区，应该可以降低“二套房首付比例”。

这样一来，城区常住人口将会加速向近郊区疏解。

综上所述，其实2022年下半年以来，北京楼市的日子也并不好过，在全国其他城市“纷纷松绑”的背景下，尤其是国家“鼓励支持刚需和改善合理住房需求”的背景下。

北京“过紧”的楼市政策确实也应该“松一松”了。

2023年上半年，北京“差异化住房信贷政策”的出台实施也应该是“势在必行”的趋势。

北京的房价，也确实需要“稳一稳”了，甚至“拉一拉了”，这样一来，随着卖地收入的提高，北京所有的建设都会“快速动起来了”。

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