再出重磅新政，事关购房人这笔钱！开发商可盘活多少资金？

中新经纬11月14日电 (薛宇飞)在多家媒体报道监管部门出台16条支持房地产平稳健康发展的文件、并引发地产股股价大幅跳涨后，14日股市收盘后，中国银保监会等三部门发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称通知)，允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

业内认为，在房地产融资受限、销售回款下降的双重压力下，此番放宽预售监管资金的使用条件，将会让优质房企更加受益，提高预售资金的使用效率，在一定程度缓解资金压力。相比于之前的政策，该通知明确置换的预售资金可以用于偿还项目到期债务，这一点具有创新性。

盘活预售资金 优质房企获益

何为预售资金？一般来说，它指的是购房人购买商品房时向开发商支付的包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购房款。

对于预售资金的监管，全国没有统一的办法。但自2021年以来，各地为防止在建项目烂尾、开发商私自挪用预售资金，纷纷加强了预售资金的监管力度。虽然这在一定程度上防止了资金挪用、滥用，但也让这笔钱的流动性受限。

今年9月底，旭辉控股集团董事会主席林中就在该公司内部信中称：“在资金监管上，多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，这也客观上造成我们虽账面仍有逾300亿元现金，但绝大部分无法满足企业的合理按需使用。”

根据上述通知，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这意味着能为房企增加“房屋销售款x10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极与显著的。

为何设定不能超过30%的资金额度？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，一方面，此举可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环的目的；另一方面，也不能动太多，因为要考虑既有的债权人的顾虑。动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来、循环起来，从而实现整个项目的循环。

通知称，商业银行要与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对中新经纬表示，此次保函置换预售监管资金业务的受益者是优质房企，短期内将会提优质企业预售资金的使用效率，在一定程度缓解企业资金压力。严跃进也称，该政策主要是支持短期有流动性风险、但企业基本稳健的房企，而一些有明显暴雷风险的企业或无法开展此类业务。

能用于偿还债务 主要银行均可开展

通知在盘活预售资金的同时，也对资金用途、商业银行资质等方面进行约束。

通知称，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

“在过去，对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，此次则增加新用途，即偿还债务，这一点具有突破性和创新性。”严跃进认为。

对于开展此项业务的银行，通知要求，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

根据Wind数据统计，截至2022年9月末，目前A股共有30家上市银行的资产规模超过5000亿元，这30家银行囊括了中国主要的国有行、股份制银行以及一部分城商行。这意味着，主要商业银行均可开展保函置换预售监管资金业务。

该通知还明确了银行的责任。通知称，商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。

政策强势发力 房地产行业谷底已现？

除了允许商业银行开展保函置换预售监管资金业务外，近来，有关促进房地产健康发展的政策层出不穷。

据多家媒体报道称，11日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，引发市场广泛关注。14日，A股、港股市场地产股出现大幅跳涨。

对于上述16条政策，西部证券(002673)认为，这些措施在供需两端同时发力，进一步明确了涉房信用的支持政策，诸多政策首次落实到文件制度层面，或将推动银行加码对房地产市场的支持力度，有望修正商业银行对开发贷市场的保守态度，并支持个人住房贷款的合理需求。

就房企债务方面，11日的通知称，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期，调整还款安排等方式予以支持，促进项目完工交付。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。

西部证券认为，政策首次提及对信托贷款的支持政策，或有助于银行提升涉房业务尤其是民营房企的风险偏好。而延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，属于阶段性“放松”管理要求，有助于银行根据实际情况，合理参与房地产信贷市场。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，这些政策更有利于保持行业稳定。优质房企的融资需求得到进一步保障，受困房企的风险处置出清将加快，房地产开发数据快速下滑的局面有望得到遏制。从购房者角度来看，有助于改善市场预期、稳定信心，有利于加快入市的脚步，并有利于优化居民部门资产负债结构。

陈文静也称，多个政策叠加可以更好地发挥政策效果，下一步仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。(更多报道线索，请联系本文作者薛宇飞：xueyufei@chinanews.com.cn)(中新经纬APP)

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