植信投资马泓：房企融资环境出现积极变化

  11月初，央行行长表示近期房地产销售和贷款投放已有边际改善。与此同时，中国银行间市场交易商协会联合召开民营房企座谈会，表示增信支持民营房企发债持续推进，部分民营房企发债融资的环境边际改善。

  10月，植信房地产综合指数回升，个人按揭贷款连续数月回升，房企融资指数较快反弹。

  综上，植信投资研究院资深研究员马泓认为，短期来看，房企融资环境改善的力度较为明显，不仅大型央企国企房企融资状况有所好转，部分资质和体量排名靠前的民营房企也获得政策的支持。

  房企新增开发贷款大幅回升

  自三季度末以来，央行及相关部门连续发声，旨在引导资金有序进入房地产市场，妥善处理房企风险，推进“保交楼”工作。

  9月底，央行和银保监会要求六大国有银行在四季度加大对房地产融资支持，每家银行年内至少提供1000亿元融资支持。

  10月末，央行官网文章指出，未来将推动房地产企业风险处置，做好金融支持保交楼工作。引导金融机构支持房地产业合理融资需求。

  数据显示，截至2022年三季度末，房地产开发贷款余额为12.67万亿元，同比增长2.2%，较二季度末增加2.4个百分点，结束了此前连续15个季度余额增速下降的态势。其中，年内新增房地产开发贷款6600亿元，当季同比增长1.6倍。10月份三家政策性银行净新增抵押补充贷款（PSL）1543亿元，连续两个月新增PSL贷款净融资额度表明准财政亦在发力，推动化解房企债务问题。

  数据来源：中国人民银行、植信投资研究院

  房企非银融资环境边际改善

  马泓表示，房企非银融资环境近期大幅改善。

  由于过去两年多时间内已有著名房企违约事件出现，房企融资难度持续增加，甚至在年中发生“停贷”风波。但随着“保交楼”政策的及时出台，各类非银融资出现了积极的变化。

  一是债券融资发行增长较快。2022年10月，房企内地信用债发行343亿元，同比大增60.1%，增速较9月扩大53.3个百分点，连续两个月同比实现正增长。尤其是最近民营房企债券融资能力得到修复，8月以来，民营房企发行117.4亿元债务融资工具，同比增长1.7倍。

  二是资产管理公司AMC积极发力。据报道，年内中国信达已落地房地产风险化解项目20个，投放金额102.85亿元，保障12,335套商品房按期交付。融创中国计划与中国华融、中信信托等就重组其上海董家渡项目等事宜展开合作。

  三是重点民营房企获得股东增信支持。龙湖集团控股股东在公开市场累计增持700万股公司股份，还买入本金共500万美元的优先票据，补充公司流动性。

  四是民营企业融资成本有所下降。10月温州地区民间融资综合利率降至14.56%，与今年一季度末水平相当，较9月平均水平下降77个基点。该利率走低也从侧面表明民营房企融资环境正在改善。10月植信房地产综合指数中，房企融资指数为-7.0，较9月上涨1.8个百分点，该指标升至今年2月以来最高水平，表明房企融资能力正在较快修复中。

  步入2022年末，房企整体融资环境出现了更多有利的情形，风险进一步扩大的概率正在下降。尽管当前房企仍旧面临较大的压力，但随着宏观政策的不断落地、部分房企风险的有效化解，相信购房者信心有望得以修复，加之房企融资环境正在积累更多逐步向好的因素，预计在年内剩余时间房地产市场逐步触底企稳可期。（付珊珊）

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