出险房企的黎明

文/乐居财经 曾树佳

孙宏斌终于可以长舒一口气了。融创名下一处核心资产，等来了“白武士”。

在找钱方面，老孙向来不负众望。据说10月12日，他现身北京东直门北大街8号集团总部，组了一个四方签约仪式，中国华融、中信信托、上海浦发银行(600000)都参与了进来，继续给上海董家渡项目提供授信，资金支持规模最高可达80亿元，其中有可能涉及债转股的内容。

上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1号地块，是三年前孙宏斌作价125亿，从泛海卢志强手中接下的，其倾注了不少心血。但现在现金流吃紧，若要继续撬动系项目，必须寻找外力驰援。

融创内部都指着这两个核心项目，为公司创造更多的现金流。如今能与金融机构协商，让项目继续运转，是再好不过的事情了。

据乐居财经获悉，北京泛海国际项目1号地块与上海董家渡项目，隶属于泛海建设控股有限公司。早在2020年11月，融创房地产集团将持有泛海建设控股价值90亿股权数额，出质予上海浦发银行嘉定支行。

在融创爆出流动性危机之际，债权人上海浦发银行肯继续给上海董家渡项目提供授信，无疑给孙宏斌吃下了一颗定心丸。

许多开发商旗下的违约项目，因为与债权人拉扯不断，往往落得被冻结的尴尬境地，以至于踟蹰不前，最终搁浅烂尾。如若能像融创一样，与金融机构和解，驱动项目继续前行，那或许可以解决眼下的燃眉之急，熬过寒冬。

所幸目前在政策的支持下，房企与债权人达成一致、重启项目的例子越来越多，包括世茂、泰禾、佳兆业等房企，已与许多项目债权人达成和解，不仅解除了房产查封，有的债权方还提供了再融资和各类资源。

“和”则两利

金九银十，虽然楼市仍没有太大的起色，但地产界内，到处传来项目复工的消息。

国庆假期里，郑州“大干30天”保交楼专项行动满月，全市已排查出的147个已售停工、半停工商品住宅项目中，有145个实现全面、实质性复工。这张成绩单，算是在城市之中做出了实践范例。

而公司层面，此前9月，恒大集团召开保交楼周例会，许家印指出，目前公司保交楼项目共706个，未复工项目仅有38个，要求月底必须全面复工；佳兆业粤东集团也全面复工复产，冲刺保交付目标。

此前，许多违约的项目，因为与债权人拉扯不断，往往落得被冻结的尴尬境地，以至于难获进展；即使想艰难复工，项目的债务牵涉甚广，一宗土地或在建工程质押给多家金融机构，也增加了“白衣骑士”入局的难度。

因此，不少房企寄希望与金融机构等债权人达成和解，实现复工和复销。现实中，搁浅的项目能够重新运转，背后也少不了债权人与债务人的握手言和。

这是一个博弈的过程，债权方与债务方都希望自身的利益最大化。他们都更希望拿到现金流，这比对着项目干瞪眼更为实际。由此，近来市场上各种化债方案继续产生。

前不久，就有消息称，佳兆业拟在10月后，敲定离岸债务重组路线。路透社引述消息人士指出，重组计划提议分期偿还美元债务本金，又提议将部份债务，转换为公司或旗下项目股权。

此外，针对香港九龙大窝坪项目，世茂也与大华银行，也就103亿港元的贷款融资订立融资协议，以取替原有项目贷款融资。此次再融资安排，意在促进该项目的持续施工，其可能构成债务重组补充增信措施资产包的一部分。

同样在9月，泰禾则作价2亿元，将南京一个未完工的项目，转予合作方五矿信托，并借此进行部分债务的抵销与重组。

房企与债权人成为了一根绳上的蚂蚱，若在一根绳子上相互拉扯，只会一损俱损，因此大多数是选择协商共进的。在房企暴雷潮掀起之初，房企争取债务展期，其实也是双方寻求和解的体现。

只是寒冬过长，一开始的债务展期，已无法应对时艰。后续不少房企选择出售项目换取流动性，但这并非地产老板所愿，他们有些较为爱惜羽毛，不忍丢弃苦心经营的项目，也希望项目能为他们创造现金流。

在这种情况下，与金融机构达成协议，促成项目重启，就成为了不二首选。前方有可能就是周期的终点，出险房企也需用这种方式，去度过黎明前的黑暗。

据媒体报道，截至目前，泰禾、世茂、佳兆业等房企，已与许多项目债权人达成和解，不仅解除了房产查封，有的债权方还提供了再融资和各类资源，销售得到快速修复。

和解背后

“保交楼”政策的出台、呼声的高涨，正是促成债权债务双方携手的重要因素。

眼下，全国各地“保交楼”的举措，已屡见不鲜。对于遇困项目，部分城市甚至出面协调引入国央企与金融机构，并在国家2000亿纾困基金的定调下，加大重点项目的盘活进度与规模。

近日，国家层面的基金，已在沈阳、郑州等城市落地，其中50亿元专项借款已下达郑州。另有湖北、浙江、南宁、郑州等地，开启了自身的地方性纾困基金，少则几十亿，多则数百亿，形成了行业另一道风景。

9月底传来消息，浙江首个房地产纾困基金，即绍兴市稳保基金的第一个纾困项目正式落地。该项目为位于浙江绍兴诸暨市的祥生地产集团开发项目，基金注入总额7亿元。

绍兴房地产专班方面称，绍兴市稳保基金将推动"盘活一个、激活一批"的杠杆撬动效应。这样的表述，与此前郑州百亿基金的出发点如出一辙。

而走在前面的郑州纾困基金，现已落地北龙湖金融岛写字楼项目、惠济区锦艺四季城、中原区裕华城、金水区豫园等项目，后续的范围还会持续扩大。

此外，AMC、国央企的介入救急，也是促使金融机构与房企和解的重要因素。

自去年下半年以来，部分银行、AMC已发行金融债，用于房地产项目的并购和纾困。如3月，长城资产、东方资产等，分别获批在全国银行间债券市场，发行百亿元金融债，体量不小。

以往，金融机构都秉承着“晴天送伞，阴天收伞”的原则，在房地产领域收放自如。如今手上有了融资便利，他们更愿意在面对市场波动的时候，提供更稳定的金融支持，这样就不至于将地产行业，推入到衰退的深渊当中去。

前有长城资产驰援佳兆业，推动后者城市更新项目转化；后有信达香港盘活佳源存量资产、华融纾困阳光城(000671)母公司等，AMC的援房案例可谓数不胜数。至今，包括恒大、中南、融创、花样年、世茂、奥园等多家企业，均已有AMC介入或项目收购。

另一边，国央企手持并购贷等融资工具，也已对部分企业、项目进行纾困。年中业绩会上，华润置地管理层表示，公司广泛接触市场收并购的机会，其中就包括一批股权端、债权端的资产状况和债权债务关系比较复杂的项目。

他们在一定程度上，给市场传递了信心。

大型收并购“哑火”

现时的地产行业，为何将负债房企与债权人的和解，视为正途？问题的答案并不复杂，这是行业大环境迫使的。

现实中，常让出险房企望穿秋水的“白衣骑士”，真正降临的并不多。虽然监管层为部分主体提供了诸如“收并购不计入三道红线”等宽松条件，但落到实处，国央企驰援出险房企的热情不高。

即使有涉及到部分项目的收购与输血，但其中大多仅是合作方之间的并购。这种纾困，只是杯水车薪，并没有形成大的化解效应。

业内人士对乐居财经表示，“国资管理系统的收并购交易决策程序，相对比较繁琐，有时候不同单位的意见不能达成一致，导致了决策僵局。而且他们仍需遵守65%的债务上限监管要求，以致开展大规模的收并购交易，自身融资也是个杠杆上限，是受到掣肘的。”

与国央企类似，上述参与行业纾困的AMC机构，作为市场盈利主体，其自身也有一套资产择优标准，不会在短时间内大包大揽。因此，若仅仅依靠这些白衣骑士，短时间内是难以力挽狂澜的。

但市场似乎已经等不及了。

今年以来，全国各地共出台超400次房地产放松政策，涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、公积金、税费减免、购房补贴等。

抬眼望去，地产领域政策早已见底，但市场仍不明朗，甚至连被寄予厚望的“金九银十”，成色也大不如前。机构监测，十一假期，40个重点监测城市新房累计成交96.2万平方米，环比下降84%，同比下降26%，与假期前一周相比同比降幅扩大了49个百分点。

过去的九月，也是收成不佳。克而瑞数据显示，9月，房地产市场再次探底，重点30城供应面积环比增长8%，成交面积环比仍下降4%，同比下降29%。

眼下销售端未回暖，融资端也未放开。自去年下半年以来，业内精准滴灌效果不佳，叠加销售资金回笼困难，就更谈不上还债了。在此背景下，要实现大规模复工复销，只有促使房企与金融机构和解，让项目动起来。

说到底，房地产行业的风险化解问题，是一个系统的工程，它必须由政府、金融机构、地产商整体协同化解，才能取得较好的效果。而在整个系统中，资金的运转尤为重要，这是行业走出寒冬的关键。

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