二手房VS新房，哪个市场率先回稳？

  最近，新房二手房政策端可谓齐发力，但二手房回稳速度明显比新房快。

  先来看一组数据：

  9月，重点21城二手房共成交1096万平方米，同比增长24.6%。而重点21城新房成交1273万平方米，同比下降14%。

  两者数据对比明显可以看出，二手房保持着一定的成交热度，而新房仍在筑底。

  再来看2022年前9月成交数据：

  1-9月，重点21城二手房共成交9210万平方米，同比下降25.3%。新房成交面积1.01亿平方米，同比降幅达到40.2%。新房、二手房累计成交数据均未回到去年同期水平，但从降幅来看，二手房累计成交降幅较新房已显著收窄14.9个百分点。

  在市场信心缺失的情况下，购房者也在二手房和新房之间不断权衡，然而受利好政策影响以及二手房市场带来的确定性，购房者购房意愿转移至二手房，二手房回稳速度明显好于新房。

       01

       购房需求

       向二手房转移

     房地产市场信心在不断恢复。

  中国人民银行2022年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，未来三个月，有17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。购房这一项支出，排在了第六位。

  很大一部分购房者，尤其是刚需，开始从新房转向二手房，从节点来看，6月以来蔓延的新房停工、断贷等风波事件发酵，二手房置业偏好明显上升。

  CRIC数据显示，6、7两月，重点21城二手房成交迭创年内新高，同比跌幅大幅收窄至12.29%和5.73%，整体降幅收窄至15%以内。而同一阶段的新房市场也开始出现复苏迹象，6、7两月成交规模降幅收窄至30%以内。

  8月来到了转折点，重点21城二手房共成交1236万平方米，年内同比首次转为正增长，增幅达到10.57%。随后的9月，受到一系列利好影响带动，需求进一步释放，9月重点21城二手房共成交1096万平方米，同比增长25.3%。

  反观新房市场，8月新房成交规模较7月进一步下降，累计降幅增加7个百分点至27.95%，9月21城新房成交有所回头，同比降幅收窄12.9个百分点至15.05%。

  进入10月份，二手房成交依然好于新房。

  从周度数据来看，CRIC数据显示，第41周（10.3-10.9），15个重点监测城市成交46.3万平方米，同比上涨49%，国庆成交高于2021年同期。其中，一线城市北京和深圳均同比正增；二三线城市中青岛和东莞成交热度较高，杭州和苏州等也同比上涨。

  再来看新房，第41周（10.3-10.9）受国庆假期备案延迟影响，各能级成交环比均显著下滑，尤其国庆黄金周市场整体弱于去年。

      02

      16城执行“带押过户”

       激活二手房市场

     实际上，二手房之所以能够快速回稳，与政策的松绑以及二手房的确定性有很大关系，尤其是一系列针对二手房定向宽松的政策，比如“支持退还换购住房个税”，以及至少13城取消或放松二手房指导价，尤其是近期多个城市执行二手房“带押过户”，缩短二手房交易期限，进一步激活二手房市场。

  据CRIC不完全统计，截至目前，已有21城发布了二手房“带押过户”相关内容，其中深圳、苏州、济南等16城落地执行二手房“带押过户”业务，北京则试行“连环单”业务并行办理；另外，广州、西安、徐州等5城均发文推广二手房“带押过户”模式。

  何谓二手房“带押过户”？

  意思是指不解除房屋抵押，也可以办理过户登记。这种方式既减轻了房东筹资提前还贷压力，又大幅缩短二手房交易期限。而北京的“连环单”业务并行办理则是优化购房资格核验规则，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，提升二手房交易效率、缩短交易期限。

  以北京为例，利好政策落地后二手房成交明显增加。

  第39周，北京试行“连环单”业务并行办理，二手房成交升至32万平方米，环比增长29%。第40周，北京二手房成交进一步提升至38万平方米，创年内单周新高，环比增长19%。

  但部分城市可以说影响有限，一些城市几乎影响不大，二手房成交基本保持平稳。

  以深圳为例，第36周，深圳落地执行二手房“带押过户”，但二手房成交跌至3.1万平方米，环比下降33%，第37-40周，深圳二手房成交逐步提升至4.1万平方米，周均环比涨幅基本控制在10%以内，第40周，深圳二手房成交跌至3.8万平方米，环比下降6%。

       03

       四季度二手房热度

       仍将好于新房

       对比二手房市场，新房市场端利好政策也是不断。

  9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  截至目前，已有超60城下调房贷利率，大多数城市的首套房贷利率下限达到了4.1%的标准，部分城市首套房商贷利率甚至已“破4”。公开信息显示，目前石家庄、武汉、宜昌、襄阳等地首套房贷利率均下降至4%以下，创下近几年的历史低位。

  9月30日，央行时隔7年再次下调个人住房公积金贷款利率，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。目前多城已执行最低利率水平。

  房贷利率下调的刺激作用有多大？

  对于打算计划的人群而言，房贷利率下调是实打实的利好，但对于一部分信心较弱的人群来说，刺激效果有限，受限于房价、首付款等多种因素影响，这部分人仍选择观望。

  近一年内计划置业的吴先生表示，房贷利率下调一定程度上会影响他的购房决策，但其所在的强二线城市房贷利率下调空间有限，而公积金贷款额度并不高，所以整体对其购房决策并不会起到决定性作用，但商贷及公积金贷款利率下调的组合拳，会缩短其购房时间。

  从新房周度成交数据也可以窥见一二。CRIC数据显示，第41周，各能级城市新房成交指数不断下滑，其中一线城市成交指数为30.61，环比下降124.35。具体城市来看，上海、广州、深圳成交冲高回落，第40周成交分别高达35万、24万、15万平方米，都处在年内较高位，第41周均下滑至10万平方米以下，而北京成交连续2周下滑。

  而二手房市场的政策提振作用也逐渐弱化，因政策影响有限，在重点城市回稳之后，仍有城市成交有所下滑，也意味着政策力度逐渐释放，对二手房市场提振效果逐渐走弱。

  但相较于新房而言，二手房市场热度或将提升，二手房成交或将明显好于新房，北京、上海、杭州等成交增长明显，武汉、天津、重庆等需折价交易。

  四季度二手房市场是否会继续延续上行，新房、二手房市场谁将率先回稳？从潜在购房需求来看，都很难。数据显示，9月新增住户部门中长期贷款3456亿元，同比仍下降26%。

  这意味着无论是回稳迹象明显的二手房，还是疲软的新房，市场信心都还尚未恢复，在购房需求整体“缩水”的情况下，二手房市场很难走出独立的持续上涨行情，但随着政策暖风的发酵，二手房置换成本下降、交易期限有所缩短，一定程度上会刺激二手房置业，叠加购房者对于新房交付问题的担忧，二手房成交或将持续上升。

  而在有限的需求分流之下，新房市场年底也难以“翘尾”，购买力以及需求相对稳定的一线城市及强二线城市，同比降幅会进一步收窄，而弱二线以及三四城市，信贷政策刺激作用弱化之后，将面临购房群体容量与购买力双重收窄的情况。

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