一线领跌，新房卖不动？黄金周楼市的这些“弹窗”值得关注！

地产财富会

“弹窗”三连请注意，

您关注的一线城市正在领跌！

您关注的新房已经打了骨折！！

您关注的二手房已被人半路截胡！！！

2022-10-11

生活为你关上一道门，就一定会帮你弹开一扇窗。

黄金周归来，很多人被“弹窗”刷屏了。

楼市也是这样，黄金周之后，一个又一个“弹窗”接二连三地跳了出来。

弹窗1：

您关注的一线城市正在“领跌”

假期前夕，人民银行、银保监会、财政部、税务总局接连出手，“商贷利率下限放宽”“首套个人住房公积金贷款利率下调”“换房退税”，连送三份政策大礼包。

但市场非但不“领情”，还反手回赠一个“一线城市领跌”的雷人弹窗。

这个黄金周楼市表现不及预期，成交较去年同期下降近一半。

根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重点15城新房成交4474套，较去年十一假期下降47.1%。

其中最值得关注的是，原本稳定性较好的一线城市却在黄金周期间黯然失色——诸葛找房监测的北京、上海、深圳这三个一线城市跌幅均在55%以上，明显高于15城平均降幅。

具体来看，北京成交196套，较去年同期下降86.9%；上海成交187套，较去年同期下降74.2%；深圳成交486套，较去年同期下降55%。

为何三大一线城市也不灵光了？

其实原因是多方面的，且带有一定的偶然性。

一线城市是风向标必须企稳，虽然或多或少也会受市场下行筑底的影响，但不至于波动这么大，而短期内的大幅波动更多跟偶然因素关联更大。

比如北京大幅回落主要是因为北京去年在疫情受控后需求集中释放，带动成交量走高，今年十一假期，北京疫情再次袭来，加上二十大即将召开，管控严格，导致成交不足，同时又受到是受备案延迟影响。

上海主要是因为国庆无项目开盘，无法带动成交量；另一方面，上海市场在9月已经进入下行通道，市场热度回调。

深圳成交下滑也比较厉害，很大程度上是因为之前市场太热，基数大，但又遭遇政策收缩过狠，导致现在整体成交还在底部。

所以，“一线城市领跌”这个弹窗根本就是唬人的，并不能说明太多问题，大可不必惊慌。

弹窗2：

您关注的新房已经打“骨折”了

房企们忙着打折，销售们忙着打电话。

这个黄金周，房企和销售们正在疯狂输出。

案场和渠道销售们把潜在客户电话打爆了，地产财富会一位朋友假期最后两天选择关机失联，原因是——

前五天，日均10个卖房电话。

房企则纷纷抓住节假日机会，把各种活动营销、折扣营销搞到极致——

能打骨折的，绝不打八九折。

据CRIC监测，相对于往年，今年房企国庆普遍打折，最高降价幅度在6-8折不等。

不仅是碧桂园、龙湖等民企，包括华润置地、保利发展、招商蛇口(001979)等央国企也纷纷加入折扣战场。同时，万科、金茂、旭辉等房企也均采取了多样化的营销组合拳方式加速去化。

以往国庆推出少量特价房、“工抵房”，整个噱头，而现在直接实实在在让利，如广州的保利罗兰国际推出50套特价房，降幅2000-4000元/平方米，100平最高省下40万；武汉的复星外滩中心，开盘折扣则达到63%。

为了促销，甚至一些楼盘使出“杀手锏”，实施了首付分期策略。

位于天津市西青区的“保利和光尘樾”项目在某房产销售平台打出“一口价房源首付5%”的广告。

成都星河WORLD ·星河国际项目更狠，直接推出首付0.5成，剩余首付款分3年结清。

您说，咱差的是那0.5成的首付吗？

反正我差的是那30年的尾款。

今年还有个变化是，对渠道的运用更多，部分项目新上分销，或者已经上分销的项目提升渠道佣金。

各种营销之下，房企之间的销售分化较大。

有房企国庆期间只卖了几套甚至零成交，也有不少房企积极营销卖得还不错，一口气斩获几十亿销售额。

比如龙湖集团国庆期间成交超70亿元，华发股份(600325)7天累计成交超30亿元，德信地产、新希望(000876)、阳光城(000671)黄金周的销售均超20亿元。

相较前几个月，很多房企黄金周的销售明显回暖。观察这些卖得好的房企可以发现，主要有以下几点原因：

一是政策助力，节前各种政策组合拳就连番上阵，虽说短期内还没看到特别大的效果，但对市场情绪的引导是及时的，一些刚需置业者纷纷抓住政策窗口期；

二是积极营销，打组合拳，包括保利、碧桂园、龙湖、旭辉在内的众多房企，特价房、低首付、购房券、免物业费各种营销手段齐上阵，确实起到了一定的效果；

三是以价换量，利用价格优势吸引购房者，这个效果是最直接的。部分项目在折扣刺激下，项目案场的到访量上升，部分项目得到较好的去化。同时，以价换量所带来的短期效果，也能快速回笼现金流，起到救急作用。

弹窗3：

您关注的二手房已被半路截胡

相比于新房，二手房市场的情况要好得多。

贝壳研究院发布的数据显示，今年“十一”假期，贝壳重点监测的50个城市二手房日均成交套数同比增长约54%。重点监测的50城中，九成城市二手房成交量同比增长，其中，东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的两倍。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，重点5城成交367套，较去年同期上涨98.4%。其中，北京、深圳、东莞、佛山、青岛5城均较去年十一成交上涨。其中，北京二手房成交143套，较去年上涨74.4%。

显然，十一期间，二手房表现远远好于新房市场。

尤其是核心城市的一些热点板块二手房，甚至出现几个买家同时争抢一套的现象。

苏州某购房者十一前看中了一套二手房没及时下手，假期销售微信给他发来一个对话弹窗，大概意思是：

您关注的这套二手房，已被别的买家半路截胡了。

所以，这种现象背后，其实值得去思考的是——

为什么政策在持续加码，但新房即便骨折也卖不动，而二手房市场却率先回暖？

事实上，这是之前积累的市场情绪微妙变化之后的结果，整体表现为对核心城市、核心板块依旧看好，但对房企及新房市场的信心严重不足。于是，伴随政策加码，二手房率先回暖，不少买家从观望转向蠢蠢欲动，这是一个好的信号。

但值得注意的是，购房者对新房市场的恐惧仍然没有消除，对房企暴雷造成的信心滑坡仍然没有修复，市场依然迫切需要信心提振，相比于折扣让利，保交楼更重要，依然是行业的头等大事。

电影《楚门的世界》里有句经典台词是这样说的：

什么都是假的，但你是真的，楚门如果再也不能见到你，祝你早安，午安，晚安。

楼市的世界里，似乎比这要更真实一些。

冰与火，冷与暖，失意与憧憬，绝望与希望，永远同在。

本文首发于微信公众号：地产财富会。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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