广州第三轮集中供地收金479亿元 无民营房企参与

  10月10日，广州第三轮集中供地落幕，总成交价479亿元，高于前两次集中供地的成交金额。

  这次广州拿出了市中心的不少热门地块，18宗土地最终卖出了15宗，其中2宗竞争激烈，分别经过了10轮、15轮的竞价才成交。荔湾区芳村大道南以东地块的成交总价约187.6亿元，仅次于255亿元的亚运城地块，位列广州单幅土地的成交总价第二高。此前华夏幸福及中国恒大退的土地，也得以顺利出让。

  值得关注的是，民营房企并未参加这一轮的土地拍卖，15宗土地的竞得者均为央企、国企。而前两轮集中供地至少还有一两家民营房企露脸。

  截至目前，广州今年的三轮集中供地共收金1030亿元，相当于2021年三轮集中供地1779亿元成交额的58%。

  土地拍卖是楼市的“晴雨表”。拍地前三天，广州的开发商刚刚结束为期7天的黄金周抢收行动，效果没有预期中的好。“成交同比跌了三四成，虽然之前预期也不高，但数据出来后，还是觉得市场太淡了。”合富辉煌首席分析师冯佩云表示。

  广东中原地产项目部总经理黄韬认为，未来房企要习惯行业在低位运行的困难模式，“要有充分的心理准备，市场会在底部盘整一段比较长的时间”。

  187.6亿元 总价第二高的地块拍出

  一个月前，广州披露了第三轮集中供地的具体资料，共有20宗地块，总建筑面积388.7万平方米，总起拍价约538.6亿元，供应量与总起拍价均创年内新高。

  地块中有部分是之前流拍了、回炉再卖的。如，天河区育新街南侧AT0304011-1地块、白云区小坪村AB2711014地块以及增城区中新镇新福大道东侧18103206A21165号地块。

  也有几幅是出险房企未按时缴纳土地出让金而退回的，包括荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块，番禺区谢村居住及商业商务地块和花都区花都大道以北、莲山路以东花都中轴线八地块一。荔湾地块是华夏幸福在2020年6月以68.39亿总价拿下的，由于欠缴约32亿元的第二期土地出让款，于今年1月份被解除了土地出让合同。番禺谢村地块的上一任买家是中国恒大，2020年4月，该公司以68亿元竞得地块的使用权，计划耗资120亿元打造一个可容纳约10万人的足球场。因为中国恒大资金链吃紧，该地块只开发了一个公寓项目后便搁浅，今年8月，该公司退还了地块的土地使用权，获得55.2亿元的出让金退库款。花都地块也是同样的情况，为富力地产在2020年以11.2亿元的价格竞得，土地出让合同公告在今年5月份被解除。

  就当前的市场环境而言，20宗土地要顺利出让还是存在不小压力。国庆节的前一天，广州市规划和自然资源局发布公告，透露花都地块及海珠区金辉路地块因故终止挂牌出让。最终，第三轮集中供地的土地数量为18宗，总起拍价约518亿元。

  在大量央企，市属、区属国企兜底的背景下，土地拍卖的结果大致符合业界预期。其中，成交总价最高的荔湾区芳村大道南以东地块，占了本次集中供地总成交额的近四成，竞得者为中船集团与中信泰富。该地块的计容建筑面积高达98万平方米，虽然楼面地价不到2万元/平方米，但开发要求颇高，竞得人须配建5万平方米的办公物业，由地方政府按2500元/平方米的价格回购，自持的商业商务物业不低于18万平方米，自持年限不少于10年。据冯佩云介绍，这个地块仅有36%的建筑面积是住宅用途，商业占比高，实际开发成本不低，因此由地块一期的业主拿下，进行连片开发是比较合理的。

  据了解，中船集团、中信泰富此前在附近联合开发了广州滨江上都项目，这次拿下的新地块将成为该项目的后续开发土地。

  3幅开发商退回的土地，除了花都地块终止挂牌外，其余2幅都由央企及地方国企接盘。荔湾区珠江隧道口以西、珠江以南AF020112、AF020119地块被华润置地、安驰投资以约38.6亿元的底价竞得，广州市城市建设投资集团有限公司则接手了番禺区谢村居住及商业商务地块，成交价约为31.6亿元。

  成功出让的15宗土地只有2宗是溢价成交的，均位于海珠区。海珠区广州大道南788号一期AH031525地块是竞争最激烈的，共有5家房企竞价，经过了15轮竞拍后，由保利发展以约13.6亿元的总价夺得，溢价率约11.5%。海珠区洛溪桥西侧AH101728地块有2个竞争者，10轮报价后，中铁建以约16.4亿元的成交价拿下，溢价率6.5%。

  对于第三轮集中供地的结果，广州业内专家邓浩志用了一句话总结：以预设的方向，预想的结果，预料的价格，最终大部分由预备的企业顺利完成。

  三轮集中供地收入1030亿元

  算上第一轮、第二轮集中供地341.4亿元、209.6亿元的成交额，今年广州的三轮集中供地共收金1030亿元。2021年，广州的经营性用地成交金额达到2453亿元，其中三轮集中供地的成交金额为1779亿元。也就是说，今年广州集中供地的卖地金额只达到了去年的六成。

  民营房企的退场是很重要因素。第一轮集中供地，尚有两家民营房企各自竞得1幅土地，第二轮仅剩一家参拍，到了第三轮，报价的名单中已经再无民营房企的身影。

  在贝壳研究院广州分院院长李茂喆看来，出现这样的局面也是可以理解的，毕竟目前民营企业的经营困难仍未得到根本的扭转。

  招商证券的研究显示，其样本中的138家A股房企的资金链持续处于下行阶段，今年第二季度由于6月销售短暂回暖，部分房企销售回款增多导致资金链转正，但随着三季度销售持续低迷，预计样本房企资金链或再度转负。而“招商证房地产组资金链指数”亦持续低于130%的安全边际，差于2008年、2011年及2015年，这意味着资金链风险仍未化解，对资金面政策的渴求较强。

  销售端也还未有回暖的迹象出现。李茂喆表示，目前广州的新房市场依旧处于不温不火的状态，刚刚过去的“十一”黄金周，市场表现也不够亮眼，并未给开发商带来足够的信心。“以我们监控的重点项目案场表现来看，单盘平均认购略差于‘五一’期间，且明显不如去年‘十一’。”

  根据克而瑞广佛区域的监测数据，国庆假期及假期前一周，广州一手住宅供应4983套，同比减少66%，网签2651套，同比减少20%，供求均大幅低于2020年和2021年同期水平。从开盘、加推的项目去化来看，整体平均去化率也只有25%，低于2021年同期16个百分点，低于2020年同期17个百分点，表现较为平淡。如果单看国庆黄金周的网签数据，广州全市商品住宅合计网签成交556套，低于近两年同期（2021年为792套，2020年为1058套），降幅分别约为30%、47%。

  “对‘金九银十’不要抱太大希望。”黄韬介绍，他在国庆期间看了10多个项目，有的项目人气很旺，有的连一组客户都没有，但人流量大的项目成交也未必可观，“都是看多买少”。

  广州某在售项目的销售人员对中国房地产报记者表示，以前市场红火的时候，国庆假期一天就可以卖十几套，如今7天总共也才卖了十几套，“我入行7年，今年是最难的”。

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