第三轮集中供地前瞻：门槛或下调 房企信心待恢复

苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%。

11月3日早间，杭州市规划和自然资源局发布今年第三轮集中供地的地块信息，共包括51宗地块，总出让面积约234.96万平方米，总建面超500万平方米，其中包含多宗此前流拍的地块。

由于仅是“预公告”，这些地块的交易规则尚未出炉。但考虑到在第二轮集中供地中，杭州有较大比例的流拍现象，业界预计，第三轮集中供地的交易门槛有望下调。

此前，济南、苏州、无锡、南京、深圳、上海、广州等地已经陆续公布了今年第三轮集中供地明细。从细则来看，第三轮集中供地的门槛较第二轮有明显降低，比如，有城市下调了土拍保证金比例和首付款比例，部分地块的起拍价也被下调。

从土地性质看，政策性住房地块的供应规模也有所增加。

11月1日，无锡率先完成了第三轮土拍，虽然20宗地块全部成交，但整体热度并不高。分析人士认为，“降门槛、促成交”正成为第三轮集中土拍规则的导向，考虑到地方政府的供地压力和房企的补仓需求，第三轮土地集中供应有望实现平稳放量成交。

预计加大租赁用地供应规模

从10月末开始，第三轮集中供地细则陆续出台。从已披露的细则来看，部分城市正在不同程度地下调竞买门槛。

其中，苏州将第三轮土拍地块保证金比例全部下调至30%（第二轮地块多为50%），土地款首付比例由60%下调至50%，同时取消因超溢价而需提前支付尾款的要求；南京在第三轮集中供地中，取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

无锡的第三轮集中供地规则并未有大的调整，但延续了第二轮集中供地“取消竞自持”的条款，为房企保留较为充足的利润空间。

在一些竞买者看来，政府部门降低土拍门槛，有两方面原因。

一方面，由于规则过于严厉，第二轮集中供地出现较大范围的流拍、流标现象。比如，繁琐的配建条款，以及对价格上限的严格限定，使得项目的利润空间被压缩。再加上信贷政策收紧，房企竞买的积极性明显下降。这也倒逼政府部门调整第三轮供地的规则。

另一方面，9月末以来，监管部门连续释放稳市场信号。随后，信贷政策从“应激性”收紧中逐渐放松。土地供应规则过于严厉的现象也在缓解。

另一个值得关注的现象，是政策性住房用地的增加。上海在第三轮集中供地中推出58宗住宅用地，其中27幅为涉商品住宅类地块，其余31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块。深圳的11宗住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房+只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。

政策性住房地块的增加，更多源于监管层的要求。今年年初，自然资源部要求重点城市年度供地计划中单列租赁住房用地，且占比一般不低于10%。但由于前期供应不足及流拍率高等原因，这一任务并未完成。

综合各方面因素，中国指数研究院认为，重点城市第三轮集中供地或将在三个方面做出优化：1.降低门槛。包括下调保证金比例（武汉已经在第二轮集中供地中对部分地块下调保证金要求），将大体量地块分拆供应等；2.加大租赁用地供应规模，并优化相关的配建条款；3.减少地块捆绑限制，更加强化品质要求。

市场热度尚存疑问

与供给侧的“诚意”相比，需求端的热情能否恢复尚存疑问。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，虽然信贷政策正趋于宽松，但房企的资金链能否在短期内明显改善还是疑问，企业的拿地信心恐怕很难快速恢复。

在11月1日的无锡第三轮集中土拍中，有诸多地方平台公司进场托底，仅仁恒、朗诗、星合、祥凯、贵州大兴五家非地方平台公司参与竞拍并摘得地块，这与一、二轮的大量民营房企参拍形成鲜明对比。

中国指数研究院指出，尽管本次土拍的土地出让金在今年年底前仅需缴纳总额的50%，但这仍未能激起民营房企的参拍意愿，也能从侧面反映出当下民营房企的资金压力空前巨大。

对比今年无锡的三轮集中供地，前述机构认为，土拍热度依次递减。第一批次地价触顶比例达93%，全部成交。第二批次地价触顶比例降至39%，且有一宗地块流拍。第三批次集中供地虽然没有流拍，但也无地价触顶，仅3宗地块以低溢价成交，最高溢价率也不过2.76%。

无锡第三轮集中土拍被认为是当下土地市场的缩影。前述房企人士表示，从另一个层面上，也说明供需双方的心态已经变得十分理性。若信贷政策能逐步改善，第三轮土地集中供应成交情况有望好于第二轮。

实际上，由于此前收获有限，很多房企仍有补仓需求。“比照往年的标准，很多企业还有进一步拿地的空间。”前述房企人士说，第三轮集中供地更多是着眼于明年的市场，如果能度过当前的困难时期，这批获取的土地将会成为明年的“弹药”。

同时，第三轮集中供地放量也将是大概率事件。易居克而瑞指出，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体供应节奏偏缓。因此，第三轮集中供应量或将明显增加。尤其对于长沙、北京、沈阳、杭州等流拍率高的城市来说，供应压力将大于其他城市。

多数机构认为，在第三轮集中供地中，资金实力雄厚的企业仍存在较好拿地机会，城市间和城市内市场热度分化仍会延续，但总体市场的热度不会很高，有望维持平稳放量态势。

（作者：张敏编辑：张伟贤）

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