激活房地产市场活力：青岛探索打通“卖旧换新”风险兜底新模式

8月初，青岛市民蒋先生准备卖掉旧房子，置换一套新房。以往这种置换交易，蒋先生需要完成老房出售，才有资金购买新房，如果老房卖不掉，新房也不敢轻易下定心仪的房源，这让他有些苦恼。

事实上，今天很多居民换房置业都需要“卖旧换新”。数据显示，在山东青岛，需要卖掉旧房再购置新房的客群占比近3成，而据贝壳研究院数据显示，8月重点50城二手房业主平均卖房周期为65天，较去年同期延长3天，动辄数月的卖房周期让“换房改善”一事充满了不确定性。

9月26日，青岛市房地产业协会发出《关于推广行业“好经验 好做法”案例的通知》，向全市开发企业、经纪公司推广一项打通二手房售卖、新房认购流程的新模式——“优鲜卖”。这是现在青岛房产交易市场正在进行的一种创新交易尝试，试图打破房子“不卖不敢买”的困境，为改善需求购房者兜底换房风险，激发市场活力。

据了解，在该模式中，购房者与开发企业、贝壳签订三方协议，与开发企业签订新房认购协议，并与贝壳平台合作经纪公司签署房源加速售卖协议。协议中会约定时间周期，该周期内，开发企业帮助购房者锁定意向房源，贝壳平台合作经纪公司帮客户通过线上流量倾斜、经纪人端线上线下聚焦推广加速旧房销售。若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。最终实现三方合力，共同帮助购房者成功置换，兜底换房风险、提升换房效率。

目前，该产品已经在青岛市十几家楼盘落地，陆续有用户选择该服务，在挂牌售卖二手房的同时就能认购心仪的新房。蒋先生也成了第一个通过“优鲜卖”而快速锁定心仪新房的购房人。他认为，这个模式最吸引自己的就是如果将来自己房子没卖掉，也不会产生违约损失，比较放心。

合作优鲜卖产品的青岛国泰华府项目营销负责人马存浩表示，现在很多新房买家都是置换型购房人，在市场下行期，购房人为了尽量减少不确定性，更倾向于卖出后再买新，这大大拉长了购买周期，但优鲜卖拉通了开发商、经纪公司和购房人，为“卖旧买新”创造了快速通道，让更多改善群体能放心购房。

青岛市房产经纪人张颖也表示：“目前市场上，不少刚需客户资金紧张，手头非常宽裕的客户仅占少数，置换的需求比重较大。但大多数客户不卖房子不敢买，房子卖不出去，就造成了‘死循环’。‘优鲜卖’模式很大程度上给了客户一个定心丸，让置换的客户可以放心出手，现在很多客户在咨询这种模式。”

当前，中国房地产市场正处于筑底修复期。据统计，三季度以来，全国121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛等内容。

有业内人士分析，前些日子各地均确实出台了一些政策去激活市场，如部分城市二手房可以带押过户，北京也出台了交易“连环单”业务，只要网上签约就视为已经卖出，可以买新房。这些本质上都是在当前的环境中，进一步降低交易成本的举措。这次贝壳提出的“优鲜卖”，直接指向缩短房产置换流程，打消卖一买一之间的顾虑，以此激活二手房市场的流动性。看来未来一段时间振兴房地产的着力点会落在二手房市场上，只有存量房市场流通顺畅，才会有更多的人选择用二手房去置换新房，新房市场才能打开，二者并不是替代关系，而是协同关系。

对此，知名地产分析师严跃进也表示，青岛“优鲜卖”模式，体现了非常好的“卖旧换新”导向，具有积极的示范效应。“首先，此次创新充分体现了企业或平台积极优化的创新意识，为房东换房开辟了一条新道路。既加速了二手房交易，也促进了新房去库存；其次，此类模式最大的亮点是，让房东获得了更大的选择权。如果房东后续二手房交易失败，其新房可买也可不买，没有违约风险或心理负担，增加了其积极性；最后，此类模式在激活改善型住房需求方面非常值得借鉴，各地在四季度房屋促销中，也要积极鼓励企业创新销售模式，更好地推进住房销售工作，同时提升交易的便捷性和安全性。”

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