悬顶之剑「房地产税」再被提起,如何看待?

昨晚，关于房地产税的最新消息，刷屏了。重点就一句话：稳妥推进房地产税立法。

尽管在一万多字的中央文件中，与房地产税相关的仅仅只有这10个字。但很多媒体在转载这份文件的全文时，直接把「房地产税」拎出来作为标题。可见，大家对房地产税是非常关心的。房地产税是一种地方税，它将来有可能替代现在地方政府所依赖的土地财政，所以房地产税是放在完善中央与地方的财权、事权的框架下来论述的，与楼市调控没有直接关系。房地产税最早的提法是在2014年政府工作报告，当时的表述是“做好房地产税、环境保护税立法相关工作”；四年之后，2018年，政府工作报告对此房地产税的表述是“稳妥推进房地产税立法”；2019年，政府工作报告中再次提到“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。当时，可是引起了整个房地产市场的躁动，有人甚至预测，当年年底房地产税就可能要落地了。但一年过去了，市场上关于房地产税的声音，越来越弱。直到昨天的文件的正式出台，又把房地产税拉回到了公众的视野。

但是这次的表述，和去年还是有所不同，一字之差，由“稳步推进”又变回了“稳妥推进”。这个含义值得玩味。“稳妥”两个字说明自身也并不着急，现在仍然有很多准备工作没有做完，好多事情还需要解决。

首先，是70年土地使用权跟房产税怎么协调，之前很多人建议，70年土地使用权折成房产税的份额，也就是说，新房不再交土地出让金，房价必然大幅下降，但是要交全额房产税，而你要买二手房，比如10年的二手房，那就交1/7的房产税，以此类推。如果真这么干，大家肯定都去买总价低，但交税高的新房去了，毕竟好上车，二手房的流动性将基本丧失，最倒霉的就是老破小，应该完全没人要了，一套40年的房子，也就意味着要交4/7的全额房产税。现在大家买房基本都不看折旧，以后二手房的房龄，将成为至关重要的因素。房龄越老，税就会越高，也就更不好变现。

其次，小产权怎么办？现在小产权房非常多，这部分没产权是不可能收税的，如果大面积推房产税，那么小产权反而受益，这就变相在鼓励小产权，所以必须得给小产权找个转正的途径才行，之前有人提出，小产权收超额房产税，然后补发产权证明，可以买卖。但是未必能够推行的下去，有的小产权房要交的税，甚至比他买的房子还贵，自然也就没什么动力去转正了，但是你要不收超额房产税，就给他转正，那么人家正经买商品房的人，就吃大亏了。所以这是一个非常大的难点。估计也还没想好。

第三，评估价怎么定，税率怎么设定？有人提议按美国的来，都是1-1.5%，但是现在的房价太高，你要按现在的房价定，那么一年房产税相当于一年租金了，这个估计大家都承受不起，而且如果你新房不收土地出让金了，到时候新房价格会降一半，那么凭什么还按现在的市场价做评估？这也不合理。都按照银行的抵押值来做评估？但问题是房产税出台之后，就会对房子的价值形成影响，刚才说了二手房基本更难卖了，到时候银行的抵押值也会发生变化。所以这个事就出现了反身性博弈，评估价影响抵押，抵押价又影响评估，很容易混乱。

第四，惩罚税率如何设定，如何才能不影响租房市场？这个事也比较谨慎，现在很多房东都在想，只要房产税一出，我就把他转嫁到租客身上，而政策也在考虑这个问题，如果让房产税转移到租客身上，那么这个改革就失败了。必然会提升社会运营成本，让经济中的人工成本更高，这与房产税的初衷就相违背了。目前最多的观点是二套房只收极低的房产税，惩罚税率从三套房开始。之前央行又报告显示，全国有4成人拥有2套以上房子，那么三套以上的有多少，四套以上的有多少，这都得摸清楚了再去设定。如果3套房以上的人依然很多，那么3套房就不能作为惩罚税率，否则就必然影响租房市场。

综合来讲，房地产税始终是一把悬在头顶上的达摩克利斯之剑。但是，不要寄托房地产税可以降低房价。你见过奢侈品消费税把奢侈品的价格拉低了吗？你见过高关税把进口产品的价格降下来了吗？房地产制度才真正决定了房地产的发展。

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