预料之中！首支房企保租房公募REIT花落华润 | 租住资管

来源：房产装修家居资讯时间：2022-09-24 09:30

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明、张爱

视觉 | 张爱

责编 | 韩玮烨

保租房公募REITs又迎新成员！

9月22日，华润置地在港交所公告称，华夏基金及中信证券(600030)向中国证监会及上海证券交易所提交了公募基金注册及上市的申请材料。

图片来源：上交所

据上交所9月22日披露信息显示，“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”在上交所的项目状态已更新为“已申报”。

这也将是全国第四支保租房公募REIT。

保租房公募REITs迎来首个房地产开发商权益人

上交所信息显示，该项目原始权益人为有巢住房租赁（深圳）有限公司。管理人为华夏基金管理有限公司。

“有巢”为华润置地旗下长租公寓业务平台。目前市场上现存的三支保障性租赁住房REITs的原始权益人，北京保障房中心、深圳人才安居和厦门安居集团都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水保租房公募REITs市场的典型房企。

本期项目品种为基础设施公募REITs首次发售，专项计划名称为中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划，专项计划管理人为中信证券股份有限公司。

公开资料显示，华润有巢REIT底层资产为位于上海松江区的两处保障性租赁住房项目——有巢泗泾项目和有巢东部经开区项目。华润置地间接持有泗泾项目公司及东经济区项目公司的100%股权。

目前预计该公募基金将募集11.20亿元。于建议上市时，华润置地将作为战略投资者认购已发行基金份额总数约34%。有关收购完成后，该等项目公司将由基础设施REIT持有100%权益，并将不再为华润置地的附属公司。

房企“国家队”率先试水

其实，华润置地会试水保租房公募REITs，一直有迹可循。

早在2018年成立之初，华润有巢就开始加大在大型租赁社区项目上的布局，陆续在北京、上海等一线城市获取多宗集体土地和R4租赁用地等政策性住房租赁专项用地，其中大部分都用于建设、运营保障性租赁住房，并在2021年起先后投入运营。【详见：从“投、建、管”三维度拆解华润有巢租赁社区】

数据来源：公开资料，睿和智库整理

彼时，睿和智库就分析认为，华润有巢或有意推行保障性租赁住房公募REITs，此次正式申报也印证了此前的猜想。【详见：从长租到保租，华润有巢的扩张逻辑 | 租住资管】

而对于华润置地作为房企“国家队”率先试水保租房公募REITs的原因，睿和智库分析认为：

1、先行先试。保租房公募REITs特事特办，央企华润作为尝头啖汤者，先行先试，跑通流程，有利于及时发现问题，并解决问题。

2、有需求也有能力。在国家大力发展保障性租赁住房的大背景下，定位为“城市投资开发运营商”的华润置地积极行使带头作用。除了华润有巢REIT涉及的两个上海保租房项目，华润有巢在全国多个优质项目获政府评定为保障性租赁住房项目。

其中包括，天津之眼店获评天津市首个“保租房”项目；北京总部基地店【解析华润有巢总部基地社区】、北京润棠·瀛海店等多个项目也获认证为“保租房”项目和“人才公寓”。

经过市场的历练，华润有巢专业化、精细化的运营体系已基本形成，其经营水平和盈利能力，也有了长足的提升。相对能更好的保证其底层资产能有稳定的出租率和租金收入，保障收益。

同时也得益于华润置地强大的协同效应。华润置地在公告中表示，基础设施REIT作为一种以股权为基础的融资方式，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。同时通过拆分上市，也能够让集团更好的盘活旗下基础设施资产，避免基础设施投资恢复期较长及资产周转率较低等不利影响。

3、央企担当社会责任。在政策鼓励稳步扩大公募REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活的大背景下。华润置业的先行先试，符合政策预期，某种程度上，也推进了保租房公募REITs的常态化发行。

结语

自去年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，保障性租赁住房上升国家战略，“十四五”时期40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间），保障性租赁住房成为重点城市新增住房供应的主力。

随着保租房公募REITs不断完善，从而打通保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”的良性循环，或将进一步推动房企积极布局保租房赛道，为保障性租赁住房未来的发展建设护航。于房企而言，则一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，同时也可以开辟一条新的融资路径。

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（责任编辑：王治强 HF013）