先还后贷，河南洛阳拟推行个人房贷商转公政策

蓝鲸财经获悉，为减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力，9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心发布《关于公开征求〈洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）〉意见的公告》，拟采取先还后贷的方式，推行个人房贷商转公政策。

专家：商转公的基本前提是先还后贷

《征求意见稿》指出，商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。而商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。

根据公告，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。

商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）；期限按洛阳市现行公积金贷款政策执行，且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。

整体来看，“商转公”的业务规模并非不受限制。《征求意见稿》中明确，商转公贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。当个贷率连续三个月低于 85%（含）或资金充足时，中心可视情调整或取消额度管理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，商转公的基本前提是先还后贷，换言之，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款。此外，此类业务是否开展和个贷率或公积金资金池的充裕度有关，这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，积极获得政策的支持。

此前曾调整住房信贷政策

对于洛阳来说，商转公政策的提出并不是该地首次打开“因城施策”政策工具箱。

据今年4月发布的《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，5月1日起，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元；加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度，二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。

同时，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。

此外，《措施》还提出执行差别化住房信贷政策。加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行；鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行；对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内；支持开展法拍房按揭贷款业务。

然而受限于整体偏弱的市场预期，部分政策对需求端的影响程度仍待考量。

中指研究院此前发布的百城住宅数据显示，8月，共有53个城市的新建住宅及二手住宅价格环比下跌，较上月增加14个，其中就包含洛阳、淮安、哈尔滨、昆明等城市。整体来看，各梯队城市市场表现分化加剧，核心一二线城市楼市保持较强韧性，三四线城市虽不断出台楼市宽松政策，但市场运行仍存在一定压力。

在业内人士看来，市场信心修复是一个长期的过程。随着政策环境的不断改善，各城市的稳楼市政策力度仍将持续加大。

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