潘石屹夫妇“退居幕后” SOHO中国进入职业经理人时代

  毫无征兆地，潘石屹夫妇突然辞去职务。

  9月7日，SOHO中国有限公司（以下简称“SOHO中国”，00410.HK）公告称，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务；潘张欣已辞去公司CEO的职务，二人辞职后的理由皆是专注于支持艺术和慈善事业。

  创始人离职之外，SOHO中国还在公告中提及新的人事任命。其中，徐晋和钱霆被任命为执行董事和联席CEO，黄晶生被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席。

  值得注意的是，潘张二人辞去的职务分别对应的是公司最高负责人和企业中负责日常事务的最高行政负责人。而新任命的几位高管能否直接接管对应的企业决策权，SOHO中国并未为外公开。

  长期以来，由于SOHO中国频繁出售资产，并与黑石交易中套现未果等问题，围绕在该企业前董事会主席潘石屹的舆论风波不断。

  截至目前，潘张二人仍握有SOHO中国的实控权，但突然辞去长期担任的职位，令外界对这家曾经风光无限的企业更添几分关注。

  在采访中，一位房企副总裁向记者称：“潘张夫妇的问题不是纯粹的房地产行业和经济领域的问题，因此他们对外公开的决策，并不完全理解为企业的理性选择。”

  董事会主席之位空缺

  在公告中，SOHO中国称，潘石屹和潘张欣均已确认，他们与董事会没有任何分歧，也没有任何与辞任有关的事宜需要提请公司股东或香港联合交易所有限公司注意。潘石屹和潘张欣将继续担任公司执行董事。

  潘张夫妇离职，SOHO中国新任命的高管均为入职企业多年的“老将”。

  资料显示，徐晋，50岁，被任命为公司执行董事和联席CEO。此前她曾担任公司副总裁，负责资产和物业管理。徐晋于2001年2月加盟公司，历任人事行政部总监、采购部总监、副总裁。徐晋于1994年获得北京物资学院工程管理专业学士学位，于房地产开发行业拥有超过20年的相关经验。

  钱霆，45岁，被任命为公司执行董事和联席CEO。此前他曾担任公司副总裁，负责物业租赁和销售。钱霆于2002年10月加盟公司，曾任公司租售市场总监、副总裁。钱霆于2000年获得中国人民大学贸易经济学士学位，拥有20年的中国房地产销售和租赁经验。

  联席CEO通常是大型综合集团在公司治理方面的一种特殊性度安排，经常作为一种临时性安排出现。由此看来，后两者的任命并不能直接替代此前张欣的CEO之位。

  而此次被任命为董事会非执行主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的黄晶生此前已为董事会的独立非执行董事，于2018年6月14日起任职。潘石屹的辞职，也意味着董事会主席之位的空缺。

  在这次高管名单变更前，SOHO中国董事会只有潘石屹和张欣两名执行董事，还有孙强、熊明华、黄晶生三位独立非执行董事。调整之后，董事会成员增加至7人，曾经的两位副总裁徐晋和钱霆出任联席行政总裁。

  除此之外，尽管离开在SOHO中国长期担任的职位，但潘张夫妇仍牢牢握有SOHO中国的控制权。

  2021年报显示，Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信托受托人的身份，持有SOHO中国63.93%股权，潘石屹夫妇及其子女为该信托受益人。

  有观点认为，截至目前，潘张夫妇仍为SOHO中国董事会成员，也未有股权变动。因此，二人的辞职也不算真正离场。

  卖资产将延续？

  公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，2007年赴港上市，是最早从住宅领域转战商业地产的的开发商，以散售写字楼为经营模式并大获成功。

  2012年，SOHO中国决定从“开发-销售”模式转型为“开发-自持”模式。这一转型也使SOHO中国与住宅开发商的高周转模式有着本质的区别。

  在许多开发商不断加杠杆时，2014年开始，潘石屹不断出售资产，退意越发明显。据不完全统计，到2019年里，其累计出售300亿元资产。

  到2020年，SOHO中国两度传出私有化消息，美国黑石集团、高瓴资本均给出报价。

  2021年6月，黑石集团发出全面收购要约，计划收购SOHO中国已发行全部股权，交易价格约236.57亿港元。要约若完成，潘石屹夫妇仅保留9%的股权。三个月后，这笔交易告吹，潘石屹未能如愿离场。

  截至目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

  此前披露的2022年半年报显示，SOHO中国上半年实现租金收入8.96亿元，期间毛利7.42亿元，租赁业务毛利率约为83%，上半年归属股东净利润1.90亿元。但受疫情等因素影响，上半年的物业平均出租率下降至80%。

  据SOHO中国2022年上半年年报，截至今年6月30日，集团的总借款共计167.3亿元，其中，一年内到期的债务约为16.13亿元。

  截至年中，SOHO中国的净资产负债率约为44%，平均借贷成本约4.7%。这样的负债，在房企中虽处于较低水平，但问题是，SOHO中国的“造血力”并不强。其现金及现金等价物约4.61亿元，已无法覆盖一年内到期债务。

  2022年3月，SOHO中国曾宣布拟以7折出售京、沪两地3.2万平方米优质物业，涵盖办公、商业及公寓，涉及银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等9个项目，业内预估价值近13亿元，但要求买家“现款”支付。

  彼时，SOHO中国曾解释称，此次打包出售主要为缓解资金压力，物业销售收入将全部用于降负债，而不向股东分红。

  今年以来，SOHO中国还麻烦不断。此前，北京税务局稽查局在《决定书》中认定建华置地少缴企业所得税和土地增值税1.98亿元。建华置地应在收到《决定书》后支付上述税款、滞纳金及罚款共计人民币7.09亿元。今年7月，SOHO中国CFO倪葵阳，因涉嫌内幕交易接受调查，据称，倪可能在黑石收购要约中利用股票套现。

  在SOHO中国董事会入主更多职业经理人后，该企业是否会延续“卖资产”的策略还有待进一步的观察。

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