房地产代建业务爆发 碧桂园龙湖抢占新赛道

  在房地产开发的“寒冬”，代建行业迎来了“春天”。

  8月31日，中国奥园与绿城置业发展集团在广州签署战略合作协议，计划在西安奥园誉峯、重庆南川奥园公园壹号等项目开展代建等深度合作。

  整个8月份，代建行业都很热闹。碧桂园、龙湖在中期业绩会上明确表示要瓜分这块蛋糕，旭辉透露仅上半年就拿下了29个代建项目，金地管理发布了新的品牌宣言，表明深耕代建行业的决心，朗诗地产甚至将公司名称改为了朗诗绿色管理。

  一年前，开发商眼里的代建还只是一门边缘生意，如今却闪烁着诱人的光芒。绿城管理预计今年合约总面积或将超过1亿平方米，实现里程碑式的突破。旭辉控股董事局主席林中说要从战略高度认识到代建的重要性，代建业务对旭辉未来五年的发展至关重要。

  房企们纷纷涌向代建行业的原因也不难理解，对于房地产开发市场的容量，业内的共识是成交额将从高峰期的17万亿元下降至10万亿元左右，为了维持增长，房企需要从其他地方尽量填补这几万亿元的缺口。按照金地管理董事长郝一斌的测算，到2025年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值达到2万亿元～2.5万亿元的规模。

  对于民营房企而言，不拿地后，为拿地的央企、国企、金融机构等提供代建服务，也不失为一条新活路。

  代建热度上升 头部房企也来了

  炎热的8月，房企们交出的中期业绩却让地产行业寒意弥漫，业绩会上，开发板块乏善可陈，代建业务反而成为了一个热点话题。

  碧桂园总裁莫斌介绍，地方政府需要一些专业的地产公司来保出险企业或者出险项目的交楼，该公司也与很多地方政府达成了一致，以代管代建代销模式积极承接政府的保交楼任务。这是碧桂园首次公开披露要开展代建业务。

  在更早前的8月18日，莫斌在投资者电话会议中透露已经接到了一些政府订单，河南省政府希望在政府投资平台完成对问题项目的收购和债务清理后，由碧桂园代管代建代销。

  据了解，碧桂园在2022年初就已加大了代建代管业务布局，组建了专业的操盘团队，面向市场承接各类项目的代建代管服务，优先承接安居房、保障房、政府平台城投公司等项目，聚焦“开发+建造”板块，提供开发报建、规划及设计、成本、采购、工程等全过程开发管理服务。

  龙湖在业绩会上发布了智慧营造品牌——龙湖龙智造。龙湖CEO陈序平表示，这个业务的核心是该公司在TOD方面多年沉淀下来的能力，以及数字化、VR线上线下一体的能力，提供一站式、全周期、全业态的服务，因此有别于其他纯粹做传统代建代销服务的企业。“这个业务从今年开始正式对外，我们发现这个机会确实比想象中来的要快。”

  旭辉在2021年就已开始布局代建业务，今年7月份继续加码，在新一轮组织架构调整中，代建成为了该公司的四大平台之一。业绩数据显示，上半年，旭辉建管新获取了29个代建项目，其中政府代建项目（含国资平台）4个、商业代建（含管理咨询）项目21个、资本代建项目4个，截至今年6月底，累计在管项目35个，累计在管总建筑面积700万平方米，可售货值约448亿元。

  8月27日，金地管理召开了一次品牌云发布会，向外界展示自己在代建领域的优势，包括16年代建经验、独立运营平台、坚持直营和混合所有制等。据介绍，金地管理将通过“代建+”实现委托方差异化需求，即以代建为基础，对前中后端延展的能力及资源进行整合，不断提升代建+配资、代建+各业务条线服务、代建+招商运营服务等多元能力，打造专业定制能力。

  8月15日，朗诗地产的证券简称正式更改为“朗诗绿色管理”，宣告由传统重资产的房地产开发模式向轻资产模式的转型已基本完成，从“小股操盘”跨入轻资产代建时代，并表示中国开发代建项目产生的利润将成为公司的主要利润来源。

  城投公司、纾困类项目代建需求爆发

  从开发到代建，从甲方到乙方的转变，折射的是当前土地市场的新特点。

  根据克而瑞的统计，由于土地拍卖集中进行叠加现金流紧张，导致1月至8月拿地呈现规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额的TOP20也能看出，仅有滨江、龙湖、伟星等少数民企上榜，国企央企则占据了近8成，其中全国化、规模化国企央企拿地金额超过5000亿元，占金额20强的76%。

  作为土地市场“托底”主力军，截至7月，城投类公司在22城的集中供地中的拿地金额近9000亿元，占总金额的28%，拿地幅数超过1000幅，占总幅数的38%。但受限于自身开发能力，城投类公司的拿地开工率只有16%，较集中供地项目整体33%的平均开工率仍有17个百分点的差距。为了确保盈利，这类公司往往会选择与专业的规模房企合作。

  绿城管理的相关负责人认为，代建市场正迎来逆周期的业务爆发，三类委托方在过去半年时间里急剧增多：很多托底拿地的地方平台公司、主导保障性住房建设的地方政府，以及接管保交楼工作的 AMC。该公司认为，为纾困类项目提供代建服务将是未来2~3年的市场机会点。房企出险事件不断增加，为化解风险，越来越多的银行、保险、信托等金融机构与资产处置公司参与涉房涉地不良资产处置，纾困项目需要债务重组、品牌焕新、供应链重整等服务内容，而代建企业刚好能满足这一系列需求。与中国奥园的合作就属于这一类型。

  其他房企也反映，纾困型项目的代建需求短期内增长迅速。郝一斌透露，受中小房企融资的困难和拿地意愿降低影响，中小房企代建规模增长不大，甚至有萎缩的迹象，但去年下半年以来，纾困型项目的业务和政府平台公司业务增长非常快。据林中介绍，旭辉的代建目前有商业代建、政府代建、资本代建、企业定制、管理咨询五种模式，还与地方城投、AMC、信托公司等合作，以及越来越多和政府在保交楼上展开合作，为政府代建一些烂尾楼。其中，与AMC的合作主要是并购一些出险企业项目，包括与旭辉有合作的项目。对于这些项目，旭辉知根知底，对债务、成本造价很清楚，能够精准预测项目可销售价格。林中认为，这种机遇可遇不可求。

  碧桂园同样看到了代建市场的巨大潜力，但切入点与其他房企有所不同，他们想让机器人唱主角。截至2022年7月，该公司旗下的博智林已有30款建筑机器人投入商业化应用，累计交付超1200台，累计应用施工超1000万平方米。在市场化方面，建筑机器人已经参与了一些重要的市政项目，如中铁建工广州白云站项目、澳门离岛医疗综合体项目等，还为华润置地、越秀地产等公司的商住项目提供服务。

  在这个惨淡的中报季，代建企业的业绩羡煞了不少房企。上半年，绿城管理录得了约12.59亿元的收入，同比增长16.4%，净利润约为3.66亿元，同比增长32.5%，归属母公司净利润同比增长33.4%至3.61亿元，净利率达29%。而中原建业上半年的净利率更是高达54%。

  旭辉建管董事长陈东彪算了一笔帐，代建行业从2010年~2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长，预计2021年到2025年每年还会有23%的复合增长，到了2025年，整个市场会有2亿平方米的代建面积，有300亿元的收入，“这是一个非常巨大的市场。”

  对比地产开发行业，300亿元的收入不算太大的惊喜，但是代建行业的高利润率多少能给当下的开发商带来些许安慰，况且，多条腿走路，总归是会稳当些。

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