李宇嘉专栏丨保交楼政策如何灵活、如何落地？

李宇嘉（广东省城规院住房政策研究中心首席研究员）

8月31日召开的国务院常务会议，重点听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报，部署充分释放政策效能，加快扩大有效需求。对于房地产，会议要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。这是对8月24日国常会提出的“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策”的再次强调和升级。笔者认为，这赋予了地方政府更大的自主权，适时创新和完善政策工具箱，同时也进一步压实地方的主体责任。

另一方面，有了自主权，地方政府就可以在主体责任的架构下，在合理支持刚性和改善性住房需求和推进保交楼这两项重点任务上，创新完善和灵活应用政策工具箱。首先是差别化的信贷政策，当地金融管理部门要基于国家对房地产信贷政策（首付和利率）的最新要求，按照当地政府最新的“一城一策”框架，指导本地金融机构完善贷款首付比例和最低利率水平。

目前，对“贷款集中度”“三限四档”等金融机构涉房融资的考核过渡期延长，但涉房融资的规模和比例控制、防范风险等要求仍在生效中。不过，这与各地“一城一策”稳定房地产市场、满足合理需求和推进保交楼等一揽子工作存在一定冲突。因此，此次会议提出“灵活运用阶段性信贷政策”，也就是贯彻长效机制——房地产金融宏观审慎的精髓所在，即宏观审慎的核心在于防风险而不是收紧，不追求每一时刻的严格管控，而是跨周期调节和动态平衡。

当前，短期内灵活应用房地产金融宏观审慎的策略，缓解供给端无谓的冲击和失血，提振市场预期和信心，有其必要性。因此，对三四线城市、此前未限购的城市，首套房最低首付比例大概率会下调至20%，按揭利率将向最新的5年期LPR下线靠拢。

对于一线或热点二线城市，供应量过大、需求不振的外围区域，或对部分人群，信贷政策也可能会调整。比如，北京对卖掉中心区老旧住房，置换外围“全龄友好型”项目的老年人，子女可作为“同贷人”；比如，上海自贸试验区临港新片区扩大了在本地就业的人才的范围、认定标准；再比如，深圳明确在申请公积金贷款时，配偶、父母、子女可以作为共同申请人等。

灵活运用保交楼专项借款，是首次提出。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，通过政策性银行专项借款方式（规模为2000亿），支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。同时，郑州、南宁、天津、浙江、湖北、陕西等省市都设立了地方性的房地产纾困基金。主要目的是，以强大的信用背书，扭转市场预期。

问题是，不管是中央层面的专项借款，还是地方层面的纾困基金，均强调精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，“市场化、法治化”是底线。也就是，专项借款或纾困基金投到项目后，尽快产生四两拨千斤的效果，修复市场信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商能迅速进场，推动复工和交付，平息市场的情绪波动。

同时，在项目交付后，专项借款或纾困基金要能全身而退，并进入到下一个项目。由此可见，资金进入，须以一定的风控及收益要求为前提，一定是资金能平衡的项目。但目前来看，多数停工、烂尾等不良地产项目，存在预售资金被违规挪用，甚至超额融资的问题，无法符合这样的条件。同时，待纾困的项目存在所属房企多头融资、债权债务关系复杂等问题，前期尽调的难度比较大，资金落实下去到项目交楼颇费周折。由此，各方资金不太愿意碰这类项目。

另外，根据公开报道，纾困项目要经历地方上报、本省筛选、统一上报、审批、资金使用、后续监管等等一个较长的过程。再考虑上述顾虑，就导致专项贷款、纾困基金落地需要较长周期，落地成效短期内难以显现。问题是，房地产风险扩散、行业信心下行等问题，亟待通过供给端信用修复来缓解和控制。由此，保交楼专项借款需要灵活运用。

比如，单个项目无法实现资金平衡的情况下，可允许同一城市公司不同项目“跨项目或多项目”实现资金平衡。也就是，以其他项目的资金盈余来弥补该项目的资金缺口；比如，在施工、资金监管等方面可引入国央企开发商、城投平台等代建代管，修复各方对于项目后续进度的信心和信任关系，从而推动复工和交楼；比如，通过置换抵押物，解除债权方的担心，激活锁死的预售资金；比如，对资金“硬缺口”项目，先行注入资金，再明确可行的追偿路径。

比如，信用重构和修复，再加上地方政府在公共设施上加大投入，能推动片区综合开发、社区服务溢价等等，都能起到“失之东隅，收之桑榆”的效果；比如，资金和信用注入后，社会资金进入或“收并购”条件可能就具备了；还有人提出，保交楼与保租房筹建结合起来等等。林林总总，方法是很多的。总之，如果保交楼无法实现，对牵涉的各方是一损俱损的多输格局，这是谁也不愿看到的困局。当下，关键是要创造出破解这一困局的腾挪策略。笔者认为，只要压实地方主体责任、夯实金融部门密切配合度、严格追索违规的责任人，加大政策工具箱创新力度，着眼于更宽的视野、更大范围的资源调度，辅以优质信用注入等，保交楼的目标一定能实现。

（作者：李宇嘉 编辑：陆跃玲）

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