推进保交楼 纾困基金助力盘活问题楼盘

随着楼盘停工引发的业主停贷事件蔓延全国，“保交楼”成为地方政府纾困楼市的着力点。

8月31日，国务院常务会议指出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。值得关注的是，这是国务院常务会议在半个月内第二次提及房地产，并首次提出地方要灵活运用“保交楼专项借款”。

针对楼市纾困，目前已有地方设立了“房地产纾困基金”，重点目的在于保交楼、保民生，以此来稳定房地产市场，促进房地产业的良性循环。

千亿楼市纾困基金“呼之欲出”

据华泰证券(601688)发布的研究报告，今年上半年，百强房企累计销售金额同比降幅达50.3%，与之密切相关的销售回款也大幅下滑。

受资金严重不足影响，部分房企普遍面临项目建设进度迟缓的问题。材料供应不足、人员无法到岗，导致项目工程进度停滞，交楼延期、工程索赔等经济纠纷频发。今年7月以来，全国多城爆出业主因所购楼盘暂停建设、收楼无期而集体主动停贷。据不完全统计，截至7月中旬，全国超60个城市中，超过180个楼盘的业主公开称或将“主动停贷”。

“业主停贷”事件蔓延面广，将涉及的保交楼、保民生这一迫切而严峻的问题推向了聚光灯下，此后，“保交楼”成为中央和地方政府化解房地产风险的重点工作方向之一。

今年7月，在“业主停贷”事件发生后，银保监会在七天内连续三次公开正面回应“保交楼”问题，银保监会相关负责人提到，“主动参与合理解决资金硬缺口方案研究，做好具备条件的信贷投放。”

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中，会议首次提出“保交楼”，并明确要求“压实地方政府责任”。

“保交楼”的重点突破口在于资金难题，只有解决了资金困难，楼盘才能复活，保交楼才能成功推进。对此，监管部门也着力从资金入手，探索以房地产纾困基金的方式，解决眼下的燃眉之急。

据媒体报道，监管部门拟募集房地产纾困基金，专门用于解决出险房企的一些问题楼盘的债务。该基金首期募集规模为800亿元，由建设银行(601939)和央行筹集，未来规模有可能达到数千亿元，用于保交楼。虽然这一消息目前尚未得到官宣，但是各地针对“保交楼”的房地产纾困基金已经陆续出台。

首个楼市纾困基金落地郑州

8月初，河南郑州设立了首个纾困楼市的地方基金。

从全国城市来说，郑州在此次“停贷事件”中备受关注。在受去年水灾、疫情双重影响，以及部分重点房企诸如建业、融创资金链趋于紧张的情况下，据克而瑞提供的资料显示，郑州烂尾楼有271万平方米，总共25249套，是去年郑州成交量面积的29%。同时，据不完全统计，郑州停工的楼盘多达上百个。基于“保交楼”的压力，郑州成为出台首个纾困基金的城市具有典型意义。

据郑州市人民政府办公厅发布的《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》，将由政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本等组建子基金作为实施主体，纾困母基金的出资比例不高于30%。子基金主体成立后，聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“这是国内第一个纾困楼市的地方基金，它是个‘引子资金’，设有退出机制，可以循环使用，以少量的出资，带动社会资金。”

8月9日，郑州百亿纾困基金首个项目正式落地。由郑州国家中心城市产业发展基金股份有限公司作为母基金出资设立的郑州市房地产纾困基金牵头、郑州地产集团有限公司参与，与建业集团就北龙湖金融岛写字楼项目达成合作。

此次纾困的首个项目的开发商即河南本土房企“老大哥”建业地产，首个纾困项目北龙湖金融岛写字楼项目是郑州金融岛项目的组成部分。郑州金融岛项目被誉为“郑州版的陆家嘴(600663)”，承担着中部崛起的重任，是郑州成为“国家中心城市”“内陆开放型经济高地”的重要支点。

据新京报记者了解，郑州也正在筛选其他纾困项目。据郑州本土房企内部人士透露：“此前，郑州市有关部门已经组织一批出险房企上报旗下的受困项目，包括融创、世茂、建业、康桥等。”

致力保交楼保民生，而非救房企

继郑州后，陆续有省市公开设立纾困基金的进展。

8月，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。浙商资产管理有限公司是浙江省第一家具有批量转让金融不良资产资质的省级资产管理公司。

与此同时，广西南宁也设立“南宁市平稳房地产基金”，基金首期规模30亿元，由南宁轨道地产集团、南宁交通投资集团、南宁威宁房地产公司、江苏言睿产业投资基金作为管理人，聚焦于住房类房地产问题项目。目前，首笔资金已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。

虽然目前公开纾困基金方案的城市有限，但是，随着“保交楼”政策的持续推进，业内人士预计未来将有更多的城市设立类似的纾困基金。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“纾困基金的成立非常有必要，也是后续各地化解房地产不良资产项目的重要方式。设立纾困基金的方式，解决了最核心的问题即钱的问题，同时也有更多办法和精力去解决复工问题。从这个角度看，未来或将有更多的城市出台类似政策，促进今年下半年房地产市场的健康发展，同时推进保交付工作的完成。”

但是，值得注意的是，从目前设立纾困基金的城市来看，政府的思路是“保交楼”“保民生”，而非救房企。也就是说，按照市场化的方式，尽可能地激活社会资本，而并非直接的政府托盘。对此，李宇嘉认为：“以郑州为例，纾困基金的思路是‘救项目、不救企业’，杜绝道德风险，倒逼风险处置进入阵痛期，对资金不能平衡的，须追踪和追回前期流出的资金，让违规者受到惩罚，而非对任何停工烂尾项目一味地救助。由此，法治化、市场化是政府对楼市的基本姿态。”

各地设立纾困基金情况一览

郑州市

8月8日，郑州市政府牵头设立纾困专项基金，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。

基金规模：暂定100亿元

湖北省

8月23日，湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。

基金规模：50亿元

南宁市

8月中旬，广西壮族自治区南宁市设立南宁市平稳房地产基金，聚焦于住房类房地产问题项目。

基金规模：首期30亿元

浙江省

6月7日，浙江房协与浙商资产成立了“并购重组专项基金”，后续将用于推动危困房企项目并购重组，化解房地产行业金融风险，确保问题项目顺利完工。

基金规模：100亿元

陕西省

陕建地产集团与中国信达共同设立并购重整基金，发挥各自优势，以市场为导向，积极围绕危困房企并购开展合作。

基金规模：100亿元

新京报记者 徐倩

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