停工，复工，破产，拍卖：海口“第一楼”27年烂尾未了局

  海口“地标”明光国际大厦，在长达27年的风雨飘零中，不仅见证了海口的城市变迁，也承载了一代海口人的时光记忆。然而，它终将还是没落了。

  8月23日下午，在海口从事资产管理投资的徐明海在浏览某资产交易平台时，一则网拍信息引起了他的注意：海口明光国际大厦1~5层资产以328164180元起拍价在网上公开拍卖。由于起拍价是一连串长长的阿拉伯数字，徐明海经两次确认才得知拍卖标的物起拍价超过3亿元。他之所以惊讶，是因为明光国际大厦此前也有资产网拍，但大多数标的物成交价不超过100万元。

  让徐明海感到意外的不仅是这次网拍标的物建筑面积大、起拍价总金额高，还有一个重要原因，海口明光国际大厦是海口最早的“第一高楼”，也是海口最早的产权式酒店，是“地标性”建筑。

  如果将时间指针回拨至16年前，看到的将是一番盛景：刚刚从“半拉子”楼起死回生的明光国际大厦项目，首次在2006年10月下旬在海口举行的“第七届海南秋季房地产交易展览会”亮相，就以“俯视全城 心域无疆”巨幅广告，震撼全场。

  另据当地媒体报道，早在2009年5月初，海口明光大酒店（即明光国际大厦）试营业，“产权式酒店”模式吸引了全国各地投资者，800多名（也有称500多名）投资者购买了该项目房产。

  然而，从2016年起，海口某商业银行与海口明光大酒店有限公司（以下简称“明光大酒店公司”）等发生金融借款合同纠纷案及部分民间借贷系列纠纷案后，明光国际大厦出现运营问题，开发企业也因持续亏损、无力清偿到期债务被法院宣告破产。

  至此，海口曾经的“第一高楼”轰然倒下，令人唏嘘不已。

  11年盖楼史

  在海口市龙昆南路某单位上班的李超武是一名城市纪实摄影师，每次路过海口明光国际大厦（亦称“海口明光大酒店”），都要抬头看看面前高高耸立的大楼。

  明光国际大厦位于海口市南海大道9号，李超武的单位与前者直线距离也不过一二百米，他步行上班必经这里。

  2006年，“烂尾”长达8年之久的明光国际大厦有了复工迹象。“大楼周围围起了围挡，有车辆和工人陆续往工地搬运建材。”李超武向记者回忆起当时的情形。

  海口著名“烂尾”——明光国际大厦是一个命运多舛的项目，有人称其为海南房地产“泡沫”的时代产物，也有人称是海南房地产‘泡沫’末期逆势而上的地产项目。

  明光国际大厦见证了海口的城市变迁，它不仅是当时海口市乃至海南省最高的地标性建筑，也是海口最早引入“产权式酒店”概念的大厦。

  据一份机构文件描述：2006年10月，海口明光大酒店管理有限公司从海口明光旅游发展有限公司受让了明光国际大厦项目，并进行了续建；同年10月16日，明光国际大厦项目取得建设工程规划许可证，建筑规模为1幢框剪结构综合楼，地上46层，地下2层，建筑面积地上80538平方米、地下16146平方米。

  之后，该项目很快取得了建筑工程施工许可证、房产预售许可证，房屋建筑面积为90280.69平方米，士地使用面积为19625平方米。

  早在1995年，海南省琼山市批建了明光国际大厦为超五星级酒店建筑。“事实上，早在1993年，明光国际大厦项目就已动工。”李超武告诉记者，那时候管理可能不像现在这么严格。

  明光国际大厦成为“烂尾”项目之前，曾经几度停复工，颇具戏剧性。

  据当地媒体报道，就在明光国际大厦建到16层时，有通讯部门向当地政府投诉，称“楼再往上盖就会阻碍通讯微波通道”。为此，明光国际大厦中途被迫停工。后在政府部门的协调下，项目投资方出资约700万元把微波通道改为地下光缆，项目在停工7个多月后继续施工。

  然而，当明光国际大厦建至36层时又被叫停，原因是酒店超高有可能会影响附近大英山机场净空条件。直到老机场搬迁前夕，该项目才得以继续施工，并于1998年10月大厦封顶。　　

  大厦封顶前后，项目投资方与一家国际知名酒店管理公司签订委托管理合作协议，要将明光国际大厦打造成海口超五星级酒店；被委托管理方到实地考察后发现，明光国际大厦虽处海口繁华路段，但周围低矮的民宅及参差不齐的单位楼与海口“第一高楼”格格不入，周围杂乱的环境不具备打造超五星级酒店条件。

  由于多方面原因，明光国际大厦项目从1998年开始“烂尾”，至2006年重新启动续建，时间已经过去8年之久。如果从1995年动工至2006年续建算起，明光国际大厦断断续续建了11年。

  “俯视全城”的产权式酒店项目

  2006年，明光国际大厦在启动续建的同时，开发商有了另外一种打算：改为产权式酒店。

  2006年10月底，“第七届海南秋季房地产交易展览会”在海口会展中心举行。据当时参加会展报道的多名老媒体人告诉记者，明光国际大厦作为本次房地产交易展览会参展楼盘之一，其一亮相便惊艳全场。

  “无论是楼盘展位布置，还是场外巨幅广告，都是最奢华的。”一吕姓老媒体人称，该楼盘的广告语，即使是放在现在也并不过时。

  尽管当时的互联网不是太发达，但网上仍有少量关于明光国际大厦当时参展报道，证实了上述老媒体人的说法。在一张不太清晰的老照片上，左半幅是高高耸立的明光国际大厦效果图，大厦左上方显眼位置标注“NO.1”字样，尽显其“尊贵”等地位；右半幅却是项目的简介和广告推广语：“俯视全城 心域无疆”“城市中心 掌控繁华”……

  除了通过展会渠道尽显项目自身优势，明光国际大厦项目营销团队还善于利用主流媒体的“软推广”。

  “到海南置业去！”“深圳逐渐成为国内最大的地产消费购买力外溢的地区之一，而海南楼盘正是深圳市场关注的新对象……”2007年8月，南方某主流媒体刊载一篇地产文章，大概用三分之二篇幅，叙述海南区域位置优势及对海南未来楼市的展望，后三分之一的篇幅用“相关链接”的形式直奔主题，叙述明光国际大厦“六大价值解析”：地标性建筑、五星级配套、送国际品牌精装修、双大堂功能、188米“海南第一高楼”空中景观及顶层复式豪宅。

  在多渠道“火力全开”的强势营销推广之下，明光国际大厦在当时成为万众瞩目的热盘，销售盛况空前。尽管项目还未最终竣工，但明光国际大厦已吸引了全国各地投资者纷至踏来。

  就在该楼盘推广销售过程中，外界传出该项目投资方要与海航方面合作。2008年4月，明光大酒店公司与海航国际酒店管理公司签署了合作协议，后者负责酒店的经营管理。

  “明光大酒店方面想利用海航的品牌影响力，海航方面也对‘黄金地段’的明光国际大厦寄予厚望，酒店名称曾一度对外称‘海口明光海航大酒店’。”上述吕姓老媒体人告诉记者，那时的“海航系”如日中天，“后来由于种种原因，双方合作了两三年没再进行下去。”

  2009年5月1日，明光大酒店试营业，奢华的装修及地处城市中心繁华地段的位置，一时间成为外界广泛关注的焦点。

  据后来当地媒体报道，明光大酒店开业之初，800多位购房者购买了该楼盘房产。多名外地购房者也对媒体称，他们之所以购买该大厦房产，一方面是看中项目的位置及海口地标性建筑，另一方面是海航品牌的加持。

  天南海北的投资者蜂拥而至，给续建的明光国际大厦源源不断地注入了资金和人气，曾经“烂尾”多年的海口“第一楼”起死回生。开业之后的明光大酒店，一度成为高端人士商务活动及旅游消费的最佳选择场所。

  公司被宣告破产，5层楼资产拍卖

  “产权式酒店”概念，最早起源于上个世纪70年代的欧洲，那时还叫“时权酒店”。后来，在时权酒店基础上又发展出了产权式酒店。上个世纪90年代中后期，“产权式酒店”概念引入中国，最先亮相于三亚、海口两地。

  明光大酒店是海口最早、规模最大的产权式酒店。最早的产权式酒店并不承诺固定回报，个人投资者购买酒店客房之后，将客房统一交给酒店管理公司打理，酒店管理公司定期将酒店的经营利润分配给客户。

  但明光大酒店营销模式并非如此，而是对客户承诺有固定回报，此举也是引起众多投资客极大兴趣的重要原因之一。

  2010年7月，来自北京的许艾兰作为受让人，与明光大酒店公司签订了一份《海口市商品房买卖合同》。许艾兰购买的这套房产建筑面积约为117平方米，总房款为168万余元，折算单价约为1.5万元/平方米。这个价格在当时已经是很高了，市区的商品房价格也仅仅是三五千元每平方米。

  同一天，许艾兰又与明光酒店管理公司、明光大酒店公司签订一份《协议书》。该协议约定：许艾兰将所购房屋交由明光酒店管理公司转租做酒店经营，明光大酒店公司承担许艾兰房屋的转租受益担保责任。

  上述房屋转租期限为10年，计租房款为191万余元。明光酒店管理公司按照总房价的相应比例，分期支付转租收益给房主许艾兰，即按照总房价的6%~10%（均为税后）支付转租收益。

  明光国际大厦内数百套已售房屋，基本上都是按照这个模式运营。

  不过，购房人后来发现，房屋转租给酒店方后，许多购房人未能依时、足额地收到转租收益，被拖欠转租收益的房东越来越多。

  2015年5月，40多名江浙购房者专程赶到海口，向明光大酒店管理方讨要转租收益。据前述购房者反映，该酒店拖欠800多名业主多达数千万元房屋转租收益。

  但令外界感到不解的是，明光大酒店并非经营艰难。“明光大酒店的生意一直不错，节假日各类促销活动、商务会议接连不断，很是热闹。”李超武告诉记者，从酒店内挂满的各种奖牌来看，其经营口碑还是不错的。

  2016年5月，因两笔共计1.9亿元的金融借款合同纠纷案，海口某商业银行将明光大酒店公司等诉至法院。另外，记者还查询到一桩数千万元的民间借贷纠纷案，明光大酒店公司等也是被告。

  上述借款借贷纠纷案，是“压塌”明光国际大厦的最后一块板砖。据会计事务所出具的2020年审计报告显示，明光大酒店公司资产总额2.26亿余元，负债总额高达约6.4亿元，净资产额为-4.13亿元之多。

  “明光大酒店公司已严重资不抵债，不能清偿到期债务。”一份法律文书载明，截至2021年12月10日，明光大酒店公司共有489位债权人申报504笔债权，总额超过15亿元，管理人确认的债权为2.07亿元。

  2021年12月，海口市中级人民法院作出裁定，宣告明光大酒店公司破产。

  8月23日，徐明海在某资产交易平台看到的明光国际大厦1-5层资产挂网拍卖信息，便是海口明光大酒店公司自持物业，也是唯一值钱的拍卖标的物。

  在27年时间长河里摇摆的明光国际大厦，最终会走向何方？（文中人名均为化名）

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