一城一策：国务院常务会议再提支持住房刚改需求

  稳楼市稳预期，政策层正施以更大力度援手。

  8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，听取稳住经济大盘督导和服务工作汇报，部署充分释放政策效能，加快扩大有效需求。

  在房地产方面，会议指出：“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。”

  这是一周内国务院常务会议第二次对房地产政策作出指示，且措辞一致，透露出高层希望各地政策加快落地的迫切性。

  8月24日国务院常务会议首次将房地产维稳基调由“因城施策”调整为“一城一策”，赋予地方政府更大的调控自主权，同时由地方政府承担调控责任。

  不同的是，此次国务院常务会议还提出“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”的要求。这在民生银行首席经济学家温彬看来，意味着政策面将在供给端加大支持力度，即通过加大流动性注入，力促保交楼、稳民生，进而切断风险传播链条，修复市场信心。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，关键是要落实地方的属地责任、房企自救的主体责任；金融政策与“一城一策”同向而行，如果这些能实现，各方就能拧成一股绳，想出好点子，即创新政策工具，这就是用好用足政策工具箱的核心要义。

  稳楼市重点是提振住房需求

  “当前处于经济恢复紧要关口，加快释放政策效能至关重要。”此次国务院常务会议强调。

  就在会议召开当天，国家统计局公布了8月制造业采购经理指数（PMI）数据。其中，8月份制造业PMI为49.4%，较上月回升0.4个百分点；新订单指数为49.2%，较上月回升0.7个百分点。但两个指数仍位于收缩区间（低于50%），表明制造业产需恢复力度仍需加大。

  同时，房地产下行态势依然严峻。

  中指院数据显示，1~8月，百强房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%；百强房企拿地规模同比下降53.3%。8月，百城新建住宅均价1.6万元/平方米，环比下跌0.01%；环比下跌城市数量为69个，较7月增加22个，较去年同期增加39个。

  易居研究院数据亦显示， 8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。从单月成交面积同比增速看，4月份出现了61%的较大降速，6月份降速收窄至29%，但到了7~8月份降速又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程面临阻力和不确定性，也说明提振住房需求的迫切性。

  此次会议提出，要“要继续争分夺秒抓落实，用‘放管服’改革办法再推进稳经济一揽子政策发挥效能，细化实化接续政策、9月上旬实施细则应出尽出，着力扩大有效需求，促投资带消费增就业，巩固经济恢复基础，增强发展后劲”，并作出三方面部署安排：

  一是稳投资。在用好新增3000亿元以上政策性开发性金融工具基础上，对其用途作进一步细化：对符合条件成熟项目要满足资金需求，避免出现项目等资金情况；将上半年开工项目新增纳入支持范围，对之前符合条件但因额度限制未投放项目自动纳入支持；将老旧小区改造、省级高速公路等项目纳入支持，并尽可能吸引民间投资。   

  二是稳地产。会议要求“地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，促进汽车等大宗消费”。

  三是做好督导和服务工作。国务院再派一批督导和服务工作组，赴若干省份推动政策落实；各地也要建立督导和服务工作机制；项目要按照有回报、保证资金不挪用和工程质量原则不失时机推进。

  这些措辞说明，在当前稳经济过程中，房地产业的重要性更加凸显。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，稳楼市的基础和最根本工作就是要稳交易需求，其中刚性和改善性住房需求是重中之重。住房需求不提振，对于后续房企债务问题化解、保交楼工作开展、购房者预期调整、房地产金融风险化解等都会产生较大影响。

  “保交楼”专款使用要更灵活

  此次国务院常务会议新增关于“灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”的提法，这在业内看来亦是重要信号，即相关资金有望加快落地。

  8月19日，住建部消息称，住建部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。

  市场面消息称，近日，专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金启动，由央行指导国家开发银行、中国农业发展银行在现有贷款额度中安排；后续，中国进出口银行或也会加入。

  但并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴，而是严格限定用于各地已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，并实行封闭运行、专款专用。

  李宇嘉认为，这些较为严格的条件或许限制了纾困资金的落地，且资金使用审批程序也较为繁琐。“先由省级政府对本省有关城市的借款主体、借款需求及项目清单进行审核；再报送有关部门备案；住建部、财政部、央行再进行信息复核，额度如何分配，可能需要更高层决策，整个周期会比较长。再加上出险房企‘多头融资’、债务关系复杂、被抽调的预售资金规模大，资金落实下去直到项目交楼，中间颇费周折。何况各方资金本来就不太愿意碰这类项目。”

  此次国务院常务会议提出“灵活应用”保交楼专项借款。在李宇嘉看来，并非是放宽条件，而是在大原则下，各地落实属地责任、房企落实主体责任，多方合力创新工具选择。比如，本项目资金无法平衡，但可以跨项目实现资金平衡，即同一个公司的其他项目可以与此项目一起来操作；还可以在投入专项借款的同时，引入品牌代建方，这也是一种方式。

  围绕“保交楼”工作，8月25日，国务院督导和服务工作组赴福建实地查看逾期难交付房地产项目，这也意味着专项借款政策势必加快落地。

  需求端保住房交易，供给端保交楼，政策思路已非常清晰。

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