万科稳预期

来源：房产装修家居资讯时间：2022-09-01 21:50

经济学圈有一个著名定律——内卷第一定律，又被称为预期定律，当人受到内卷作用，努力价值就会降低，回报预期会发生改变。因此，一个人努力的预期回报和内卷程度成反比，跟组织的成长空间成正比。

在行业尚未出现一家销售额超2000亿元的巨头且千亿房企们疯狂竞食开发业务蛋糕之际，彼时的“规模老大”万科就已经开始了多元化业务布局，寻找新的利润增长点。其较早意识到并作出的反内卷动作，今天看来，不仅扩张了能力边界，也创造出可拓的组织成长空间。

尽管2022年上半年的房地产市场仍处于缓慢回升中，但在8月31日万科2022年中期业绩会上可以看到，万科A（000002.SH）依旧取得了不错的成绩：营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%，权益净利润122.2亿元，同比增长10.6%。

这凸显地产寒冬下万科提出的“开发、经营、服务并重”战略优势的一个截面，实现了万科董事会主席郁亮所说的企稳回升，同时也意味着，万科在守住安全底线的基础上，为行业稳预期增加更多的可能性。

稳预期

稳地价、稳房价、稳预期，因地施策促进房地产业良性循环与健康发展，是国家对房地产业提出的要求。万科自身成长的预期，为用户和资本市场的预期提供支撑。

自然界天然的建筑师之一蜂类所筑的蜂窝，呈六角六面状，再连成一系列网状，以分散承担来自各方的外力，蜂窝结构的对抗力，远优于其他形状。而早在公元前3世纪，古希腊数学家也已验证，蜂房正六棱柱的巢是最经济的形状，在相同条件下，容积最大。

房地产企业多元化业务发展正是一种创新式“蜂巢”，分散经济市场对住宅业务的挤压的同时，创造出自身成长空间的最大公约数。

2022年上半年，万科开发业务销售额2152亿元，在41个城市市场排名TOP3；经营服务业务全口径收入241亿元，同比增长30.6%；租赁住宅收入同比增长12.3%，开业17万间，集中式公寓开业规模全国第一；物业服务全口径收入143亿元，同比增长38.2%，境外分拆上市荣获中国证监会核准；物流仓储收入同比增长39.1%，其中冷链增长94.7%，冷链仓储可租赁建筑面积162万平方米，全国第一；商业地产收入同比增长10.4%，印力累计输出管理项目35个，第三方项目占比63.5%。

开发业务方面，今年上半年，郁亮辗转全国30多个城市督战，督促项目保质量、保交付。其中，75%的准业主都至少提前去过一次工地看过自己的房子。

今年上半年，万科实现超11.5万套住宅的平稳交付，35%交付批次实现交房即交证，较2021年全年的比例提升10个百分点。今年以来，万科竣工规模保持增长，实现竣工面积1443.7万平方米，同比增长17.8%，预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

与此同时，万科加强产品线建设，拉通产品标准，对全国56个重点项目进行产品力专项提升工作，此外还通过邀请客户参与建造质量查验、面对面交流会等方式，与业主共建家园，参与客户超过3.5万人次，整体交付质量满意度98.5%。

一个令人印象深刻的例子是，万科南京某项目，尽管已交付使用20多年，老业主们多已经搬离，但他们依旧舍不得卖掉这里的房子，且这里的儿童乐园设施等都完好无损。这正是万科多年来坚持长期主义做产品和服务的一个缩影，已然成为稳市场预期的利器。

租赁业务方面，万科上半年也做了探索性尝试，一是通过年轻店长管家运营抖音、小红书等社交媒体来展示未来生活场景，拓展C端用户；二是抓住少数重点B段客户，以带来更大规模的C端用户；三是定期访谈租户，了解痛点改进产品。

“我们要做自己产品的租赁体验官，现在出差都会找一间泊寓来体验测评”，下沉泊寓业务的万科总裁祝九胜表示，“今年租赁业务的这些动作，使得我们获客成本大大降低”。

万科其他多元化业务发展也都可圈可点，较去年同期出现明显能力和发展空间提升。为进一步提升资本市场预期，为业绩增长保驾护航，万科还在内部启动了“龙骑兵行动”：一是提升佣金结算的速度，二是调整销售激励的政策，三是整合自身销售力量，四是进行销售能力的短期培训和提升。

守安全

可以看到，万科当前坚挺的业绩增长、保交付能力、服务能力、业务多元化布局等筹码，都使其具有与未来博弈的独特性与稀缺性，但房地产业动态竞赛的终极博弈，其实是安全。“安全比规模增长更重要”，也是万科近年来在地产寒冬中一直所秉持的。

2022年上半年，万科依然保持健康的财务状况。继续保持“绿档”，经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元，覆盖倍数为2.3倍；净负债率35.5%，连续21年低于40%。

与此同时，在房地产业整体融资渠道收窄与偿债高峰来临的双重形势的夹击下，万科各项债务指标表现优异，融资优势明显，完成多笔低利率融资，确保公司信用稳健。截至今年6月底，万科的存量借款综合融资成本为4.08%，其中上半年新增融资成本3.59%。今年1至8月，万科境内累计完成总额为194亿元的信用债发行，其中3年期平均票面利率仅为3.02%，最低票面利率仅2.90%。

对此，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。

另外在投资方面，万科坚持“量入为出，提升投资质量”原则，进一步筑守安全边界。今年上半年，万科获取新项目19个。从投资金额来看，一二线城市的占比达到95.6%，在手资源可满足后续发展需要。

万科首席运营官刘肖在业绩会上表示，“今年尤其重视获取非常好的项目，首先是片区市场要非常好，不仅看一个城市，还要看一个片区，很多城市都有非常好的片区，但热点城市也并非每个片区都好。好的片区，能够带来经营安全和充分的客户积累”这种选片区、选好项目的原则，也造就了哈尔滨、乌鲁木齐等地一批优质项目的热销与交付。

“面对外来压力，我们不仅要强健体魄，同时要定期体检，平衡各项指标，弥补短板”，郁亮说，“拒绝躺平，保持跑下去的状态”。

本文首发于微信公众号：365财经。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

（责任编辑：马金露 HF120）