从严调控 上海稳地价稳房价稳预期

上海昨晚发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），今起正式实施。《意见》共有十条具体政策措施。其中，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算；新房摇号选房优先满足“无房家庭”自住购房需求等举措受人关注。记者从市房管局获悉，此次出台的一系列举措具有综合性，将从增加供应、调控需求、稳定预期和规范市场等四个方面综合施策。

从严调控，着力“三稳”

综合多家研究机构监测数据表明，近年来，上海房地产市场主要运行指标处于基本合理区间，包括供应量、销售量、价格等等，市场总体保持健康发展态势。但近阶段上海房地产市场部分区域、部分楼盘趋热。部分房东频繁跳价，一些自媒体和中介机构推波助澜，导致部分购房者出现焦虑情绪。

为促进房地产市场平稳有序运行，经上海市政府同意，由市住建委、市房管局、市规划资源局、市财政局等8个部门联合印发的《意见》面世。“本次出台政策是为了进一步贯彻我国关于房地产市场调控‘因城施策、一城一策’的要求，落实城市主体责任，构建完善房地产长效机制，着力‘稳地价、稳房价、稳预期’。”上海市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如介绍，上海将继续坚持租购并举，通过增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管。

“针对市场局部有些过热苗头，上海迅速出台的相关措施协调均衡，在无房家庭优先摇号、税收和金融管控等各方面都有所体现，对平抑上海楼市预期有一定帮助。”中国房地产数据研究院院长陈晟说。

打“组合拳”，精准施策

业内人士表示，《意见》具体举措是一套“组合拳”，同时体现精准施策，瞄准供需两端及市场秩序。从需求端来看，调控力度进一步升级。主要体现在从严执行限购、限贷、差别化的住房税收政策。《意见》规定：夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房按离异前家庭总套数计算。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这一举措将有效遏制部分投机者利用“假离婚”套取购房资格的现象。

新政中，增值税征免年限也进行调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。市场认为，这一举措将增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源快买快卖的现象。

资金是驱动市场的“牛鼻子”，如何抓好是关键。新政强调要严格执行住房限贷政策。如，相关部门实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰表示，该举措充分运用金融调控手段，通过加强对商业银行投放总量、放贷节奏等管理手段，确保流入房地产市场的资金合理可控。

在供应端，上海将进一步优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边和五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度，统筹组织好供应区域、供应结构和供应节奏，稳定商品住房可售量。业内人士表示，这一调整将进一步缓解供求矛盾。

在市场秩序规范方面，引导需求有序释放，进一步向刚需群体倾斜。如，完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求；严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。同时，开展房地产市场秩序专项整治行动，查处各类违法违规行为；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

在稳定市场预期方面，《意见》明确要坚持完善房价地价联动调控机制，引导开发企业理性拿地，稳定土地价格。严格新建商品住房销售方案备案管理，确保商品住房价格总体稳定。

多策并举，提升居住品质

值得注意的是，《意见》还提出坚持租购并举、加快推进旧区改造、“城中村”改造等。如，进一步完善住房租赁体系，扩大保障性租赁住房覆盖面。通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应。

近年来，上海已明确“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”和租购并举的住房制度框架，多种渠道提高市民居住品质。一个定位，即坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”；两大体系，就是聚焦住房市场体系和住房保障体系；三个为主，是深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主；四位一体，是优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房的住房保障体系，完善租购并举的住房制度。

市房管局相关负责人表示，上海正在研究制定“十四五”住房发展规划，优化发展“一个定位、两大体系、三个为主、四位一体”租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。特别是要加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求；并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。

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