超50家房企上半年业绩预亏 房企回暖是否还有希望？

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可研智库本周重点情报回顾：

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央行超预期“降息”10个基点，呵护实体经济发展

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发改委：县城建设要聚焦重点任务，防止大拆大建和炒作房地产

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超50家房企上半年业绩预亏 建业地产或亏损超50亿元

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中国恒大、恒大物业：正在接受香港财汇局账目查讯

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南京、苏州同日下调二套房首付比例 贷款结清可降至30%

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湖州：鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障房 降低预售申请条件

【一、央行超预期“降息”10个基点，呵护实体经济发展】

2022年8月15日，人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日6000亿MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，MLF操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。

MLF缩量续作2000亿基本符合市场预期。一方面，本月有6000亿MLF到期，量级上远高于前几个月的1000-2000亿，缩量操作有可行性。另一方面，二季度以来，央行已通过降准、再贷款、上缴结存利润等多种方式向银行体系投放大量中长期流动性，与此同时，财政留抵退税、专项债支出进行配合，货币市场资金供给充足，叠加当前同业存单利率远低于MLF利率，银行体系对公开市场操作的需求下降，缩量操作有一定必然性。

公开市场降息10BP明显超出市场预期，在美联储加息周期的大背景下，这体现出中国央行独立自主的能动性。此前，市场普遍认为海外货币政策和通胀压力会制约国内降息空间，但实际上汇率方面中国有大量贸易顺差支撑，国际资本流动压力并不大。当前中国面临的主要是猪价周期性回升、能源进口价格上涨等结构性通胀问题，全年充分可以实现3%的通胀目标。

与此同时，降息符合中国当前的经济形势。第一，7月制造业PMI跌破50荣枯线、信贷与社融数据大幅下滑，经济明显走弱，宽信用亟需发力，而2022年财政前置、强调纪律性的特征意味着下半年政策重心将重新转向货币政策。第二，房地产周期性下行未结束，LPR及房贷利率调降是题中应有之义，本次降息有助于配合房地产相关政策放松，缓解需求不足的问题。

【二、发改委：县城建设要聚焦重点任务，防止大拆大建和炒作房地产】

8月16日，国家发展改革委召开8月新闻发布会。国家发展改革委政策研究室主任金贤东在会上表示，县城是我国城镇体系的重要组成部分，县城及县级市城区人口占全国城镇常住人口的近30%。推进以县城为重要载体的城镇化建设，对优化城镇空间布局、促进城乡融合发展具有重要意义。《意见》出台后，发改委依托城镇化工作暨城乡融合发展工作部际联席会议制度，会同各有关方面多措并举、分类引导县城发展。

一方面，持续完善支持县城建设的政策举措。一是支持县城培育发展特色优势产业，建设农产品(000061)加工集聚区和返乡创业园区，优化县乡村物流网点布局。二是支持县城完善市政设施体系，加快排水防涝、垃圾污水收集处置等设施建设，加强县城与周边大城市互联互通。三是支持县城强化公共服务供给，加强县城中学标准化建设，普通高中“大班额”比例降至4.8%，三级医院对口帮扶县级医院覆盖了940个县。四是支持县城加强历史文化和生态保护，划定289片历史文化街区。五是提升县城辐射带动乡村功能，推进教师“县管校聘”管理制度改革和县域医疗卫生共同体建设。六是强化县城建设的要素支撑，统筹利用中央预算内投资、地方政府专项债券、政策性信贷等支持县城项目建设。

另一方面，坚持因地制宜、把稳方向，守牢五方面红线底线。一是严格落实耕地和永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界。二是聚焦重点任务，精准补齐短板弱项，防止大拆大建和炒作房地产。三是严格控制撤县建市设区。四是结合人口趋势合理制定规划，防止提不切实际的目标。五是坚持尽力而为、量力而行，防范地方政府债务风险。

对于特色小镇建设情况，近年来，发改委认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，建立健全特色小镇规范纠偏机制，各省（市、区）人民政府按照“少而精”要求，建立特色小镇清单，实施严格管理，特色小镇数量大幅精简、质量有效提升。下一步，将引导有关方面抓紧抓好常态化规范纠偏，确保特色小镇在规范健康发展轨道上稳步前行。

【三、超50家房企上半年业绩预亏 建业地产或亏损超50亿元】

今年上半年业绩录得亏损的房企较往年明显增多。

建业地产日前公告称，2022年上半年预计录得净利亏损约50亿-60亿元。正荣地产近日也发布盈利预警，预计2022年上半年将录得亏损约25亿-30亿元。

不只是建业及正荣，据不完全统计，截至目前已有超50家房企发布上半年业绩预亏公告。

一位分析师表示，房企业绩预亏主要与报告期内企业结算项目同比收入减少，及项目盈利空间受限有关。

“部分房企亏损，将对行业预期产生深远影响。房地产市场经过多年快速发展后，供需结构发生了不小的变化，规模对房企的示范效应正在减退，部分出现亏损房企未来有必要根据市场环境变化做出调整。”

多原因造成亏损，今年上半年业绩预亏的房企还包括弘阳地产、泰禾集团(000732)、嘉凯城(000918)、荣盛发展(002146)、蓝光发展(600466)、阳光城(000671)、华夏幸福(600340)、世茂股份(600823)、泛海控股(000046)、阳光股份(000608)、美好置业(000667)、天房发展(600322)、粤泰股份(600393)、珠江股份、华远地产(600743)、上实发展(600748)、京能置业(600791)等。

截至目前，建业地产上半年净利润预亏金额最高，其次是蓝光发展，其预计上半年净亏损46亿元；荣盛发展预计上半年净利润亏损18亿元-24亿元；泛海控股预计上半年净利润亏损18亿元-23亿元；泰禾集团预计上半年净利润亏损16.4亿元-22.2亿元；华夏幸福预计上半年净利润亏损4.5亿元-7.5亿元。

此外，弘阳地产、中华企业(600675)、嘉凯城等房企预亏金额均未超过5亿元，具体来看弘阳地产预亏3.5亿至4.5亿元、中华企业预亏3.85亿至3.15亿元、嘉凯城预亏4.1亿元、万通发展预亏1.3亿-1.9亿元。

对于亏损原因，建业地产方面表示，房地产行业持续低迷，销售同比下滑；疫情影响导致工程进度延缓，年内交付体量下跌，结转收入减少；商业租赁需求下降，投资物业公允价值增值减少；交付物业平均售价下降，毛利率减少；期内存货减值增加。

“2022年上半年叠加疫情等因素，市场需求持续下滑，行业销售整体下挫严重；同时，行业信用风险事件频发，部分排名靠前地产企业触发评级下调，全行业再融资进一步受阻，流动性承压明显，客户信心进一步受到重挫，客流量大幅下降，市场并未出现预期企稳反转。”阳光城方面称。

【四、中国恒大、恒大物业：正在接受香港财汇局账目查讯】

8月16日，中国恒大集团、恒大物业先后发布公告称，正在接受香港财务汇报局对其账目展开查讯。

目前，财汇局正展开就恒大物业截至2020年12月31日止年度和截至2021年6月30日止六个月财务报表的查讯。同时，该局正扩大对中国恒大截至2020年12月31日止年度和截至2021年6月30日止六个月财务报表现有查讯的查讯范围。

另据财汇局公告称，根据中国恒大和恒大物业于2022年7月22日分别发布的公告，财汇局识别了账目中有关受限制银行存款和其他贷款分类、质押担保的计量以及关联交易披露的问题，以及审计的相关问题。在必要情况下，公布展开查讯和调查或扩大其范围，以保障股东和投资大众的利益，从而维持公众对金融市场和独立核数师监管制度的信心。

【五、南京、苏州同日下调二套房首付比例 贷款结清可降至30%】

8月12日，南京、苏州在同一天出台楼市新政，对二套房首付比例大幅松绑。不过，有知情人士表示，据其了解，两城市并非同时调整，苏州是在南京确定调整之后跟进。

“下午银行刚刚通知的，5点开始执行。”根据某房产中介苏州当地工作人员向客户展示的最新房贷政策，当地首套住房商业贷款继续执行30%首付比例，二套房不仅取消前期的“认房又认贷”，还对首付比例大幅调整，其中有房贷已结清的首付比例从50%降至30%，有房贷未结清的则从80%降至60%。

“有1套房子的也可以按照首套标准付首付了，只要贷款结清了就可以。”对于房贷利率，有中介人士称，在贷款还清的情况下按照首套房4.25%执行，未结清贷款则按照5.05%。

“准了！”某大行苏州一位个贷经理明确对客户表示，从下周一开始即按照最新政策执行。

2022年以来，各地针对楼市的因城施策动作不断，南京、苏州已多次出台新政，其中包括放松限购、限售政策，调整贷款利率以及降低落户门槛、给予购房补贴等，南京近期还一度出现全面取消限购政策的“一日游”现象。从中介反馈和第三方数据来看，两城市7月份的成交进一步回暖，但二手房和新房分化较大，前者成交创年内新高，新房成交则出现一定回落。

【六、湖州：鼓励国企收购困难房企滞销房作为保障房 降低预售申请条件】

8月15日，浙江湖州市住房和城乡建设局发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，涉及降低预售申请条件、鼓励收购滞销房、加大风险项目处置力度、统筹项目间资金使用以及因地制宜进行验收。

据了解，通知提出，降低预售申请条件。对中心城市范围内，分期申请预售的项目，单次申领预售建筑面积从不少于2万平方米调整为不少于1万平方米(土地出让合同有约定及尾期除外)。

因地制宜进行验收。对宗地面积较大、开发周期较长的房地产开发项目，允许采取分期分批竣工验收、土地复核。鼓励收购滞销房。对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。

加大风险项目处置力度。经市全力促进房地产持续平稳健康发展专班认定的出险项目，参照恒大项目风险处置方式，对税收等政策提供支持。

统筹项目间资金使用。对本地区同一个出险房地产开发企业的项目，适当放宽资金使用限制，允许项目资金在本地区内不同项目间统筹使用，确保被调出资金的项目在“保交楼”无风险、偿还房地产开发贷款、并购融资，且留足至产权办理所有费用的基础上，盈余资金可支持其他项目风险处置。

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