调查：楼面价1.7万 高价拿地企业进退两难

　　“金茂去年拿下这块地的时候，楼面价都到1.7万/平方米了。”从城西高铁站驶向城东核心区的路上，途径一个在建楼盘时，出租车师傅脱口而出，“卖的话最少要2万。”

　　这也差不多是该项目当前的均价，而在诸暨当地房地产业内人士看来，这一价格超过了市场承受范围。造成该项目如此高价的根源是2021年时超高的拿地价格。彼时火热的地市催生出了诸暨的“城北三兄弟”，实际楼面价均在1.6万-1.7万元，已接近板块内的房价。

　　事实上，过去几年间，因为楼市火热涌入诸暨楼市的不止金茂，融创、绍兴本土房企金昌、恒大、万科、建发等房企也曾先后落子。诸暨的新房均价也从2017年的约7100元/平方米快速上扬，2021年时已逼近1.3万元，五年间房价涨幅超8成；核心城区二手房价格突破2万元。

　　房价向上，但诸暨同样深受全国楼市下行的影响，成交在2020年触及高位后便开始出现向下的趋势。有当地业内人士向记者透露，一个月出售套数在两位数的项目已是“天花板”。

　　不过，诸暨产业实力雄厚，2021年时，经济总量超过1500亿、城镇人均可支配收入近8万元，近年来在“百强县”榜单上的排名也节节攀高。凭借其北邻杭州、南临义乌的优势区位条件和经济基础，克而瑞认为，诸暨的城建发展空间和120万的常住人口基数，伴随着县域城镇化的步伐，未来有望释放更多居住需求。

　　城北地价逼近房价

　　高铁大约1个半小时，记者便从上海虹桥抵达了诸暨站。若是从杭州出发，这一时长可缩短至20分钟左右。

　　作为古越文化发祥地之一的诸暨，不仅拥有深厚的历史积淀，在经济发展上也延续着江南自古以来的富庶。在“百强县”榜单上常年名次居前的诸暨，2015年时GDP便突破千亿元，体量堪比一个弱地级市；如今，注册地在诸暨的A股上市公司多达十余家。

　　这样的一座城市，基础设施建设不弱于一座北方的四线城市。浦阳江穿诸暨而过，全城大致分为城东、城西、城南、城北。其中城东为诸暨的核心城区，坐拥当地体量最大的商业综合体万风新天地，形似水立方的诸暨城市馆、西施大剧院；城西近年来则伴着高铁站而有所发展，城北亦随着各大重点项目的落地逐渐得到认可。

　　城市的快速发展，催生了一家销售规模过千亿元的上市房企。公开信息显示，1951年生人的陈国祥早年曾当过工人、酿酒员、纺织工，此后下海经商。通过承接诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务，陈国祥涉足房地产业务。1995年，祥生地产成立，并在1999年开发了其首个房地产项目诸暨祥生滨江花苑。

　　此后，祥生开始在诸暨“造城”，从新世纪花园到福田花园、从君城到云境系列，从市中心到正在开发中的城西、持续扩张中的城东，祥生的项目遍布全城。

　　走在诸暨市街头，几乎每过一个路口就可以看到一个写有“祥生”的楼盘。有当地人表示，周边大部分亲戚朋友都在祥生买过房。克而瑞数据显示，2017年时，祥生在诸暨的城市销售市场份额占比达到了45%。

　　在祥生借助外部市场快速扩张之时，诸暨当地的房价则在较低的位置盘桓波动，在过去十年间经历了缓慢向下、再反弹向上的过程。

　　中国房价行情网数据显示，2012-2017年间，诸暨的新房均价从不足1.15万元/平方米一路走低至7155元/平方米，2018年才呈现明显反弹的态势，突破万元大关；2020年时，诸暨的新房均价超1.2万元/平方米。同期，中部省会城市长沙的新房价格尚在一万元以下。

　　值得一提的是，尽管诸暨全市的均价保持在低位，但核心板块的价格总是最早突破天花板。诸暨城东核心地段的项目早在2013年时便突破万元。

　　毗邻诸暨体量最大的综合体、祥生在城东开发的“城市之星”2013年时开盘，均价已在1.1万元/平方米以上；2017年，同样位于城东核心板块的一项目，开盘均价已逼近1.3万元/平方米。而近期在售的项目中则多有总价在千万级别的排屋类产品。

　　有当地媒体报道，受到杭州高房价的影响，与之毗邻的诸暨成为投资客的选择。有当地人向记者表示，有高铁站的城西是不少人的选择，整体入住情况弱于城东，人气度也稍差。

　　不过，在房价震动向上的时期，仍有诸多开发商涌入诸暨。2017年，恒大入驻诸暨，在城西、城东、市中心各落下一个项目；2018年，万科也落子城西；2020年，绍兴本地房企金昌在诸暨连下两宗地块，这也是其27年来第一次进入诸暨市场……

　　事实上，2020年的诸暨楼市在历经疫情后成交迅速恢复，全年实现15878套的成交量的历史峰值。同期，二手房全年成交近8900套。

　　也正是这一年，诸暨的土地市场火热异常。2020年5月，金昌拍下了其在诸暨的首宗地块，以近9000元/平方米的楼面价，创出新高；4个月后，山东高创在西施故里旁拿下一宗宅地，楼面价达9849元/平方米。这年11月，建发首入诸暨，以10666元/平方米的楼面价摘得一宗地块，地价再创出新高。

　　房市的火热在2021年上半年持续着。2021年前5个月中，除了2月份外，其他四个月成交量均在千套以上，3月更是超1900套。

　　中国房价行情网显示，2021年的新房均价从年初1.2万元大幅走高，年末时已超过1.45万元。同期，据当地中介介绍，城东区域内靠近浦阳江的祥生·君城二手房价格在2万元以上；上述城市之星的二手房挂牌价最高可达2.8万元。

　　地市也保持着升温的态势。先是祥生在2月时以14.25亿元的总价竞得城西一宗地块；此后4月，融创拿下城北一宗宅地，楼面价12880元/平方米，另需配建；6月，金茂、金昌先后以16677元/平方米、17388元/平方米的楼面价拿下城北两宗地块。

　　上述三宗位于城北的地块被诸暨房地产业内人士称为“城北三兄弟”。在诸暨当地负责一项目营销的李建（化名）告诉第一财经，这三宗地块位置相仿，在环城北路附近，地价实则已接近同板块的新房价格。

　　以这三宗地块的成交楼面价计算，正常情况下要卖到2万-2.3万元的价格，“而这个价格段在当前的诸暨市场承受度很低”。事实上，目前也仅有城东的新房可在2万以上的水平。

　　而“城北三兄弟”的出让，差不多也就是诸暨最近一次供应土地。此后至今的近一年里，诸暨的土地市场陷入沉寂。

　　拆迁也难拉动市场

　　“去年下半年主城区的项目每个月去化还能保持在十几套，”李建回忆道，“现在每个月去化在两位数的就已经是天花板级别。”实际上，今年年初有不少项目直接卖过8折，“当时确实走不动”。

　　据当地媒体报道，2021年下半年，在祥生位于城北的城市之光项目，全款购房的折扣大约为88折，也即一套单价在1.6万左右的房子，折后均价在1.5万元之下。

　　事实上，若能赶在市场转折点来临前开盘，快速完成销售去化并不难。建发2020年11月拿下的上述城东地块，在2021年上半年完成首开和加推，160套房源很快完成去化，而均价则高达2.45万元/平方米这一天花板价格。

　　多位诸暨当地房地产业内人士表示，若建发上述项目在2021年下半年入市，去化也会很困难。

　　临近建发项目的高创奕公馆，于2021年9月开盘，便错过了这一楼市节点，“我们和建发的地价都在一万元左右，地段也一样，建发的房源又少，客户买不到原本会外溢到我们的项目上。”该项目销售介绍。

　　2021年5月，尽管诸暨的新房成交量仍保持在千套以上的较高水平，但环比、同比降幅均在20%左右。诸暨当地媒体将5月的表现形容为“告别‘红五月’”。

　　尽管当前的诸暨市场已经走过了2022年初大打折扣的过渡性阶段，恢复到较为正常的价格，但市场成交的低迷，仍促使在售项目给出折扣。

　　记者在诸暨当地走访的过程中发现，目前诸暨在售的项目中，普遍可以给出2-4个点的折扣，若确定购买，还可再申请更多优惠。

　　“城北三兄弟”中金茂的项目在折扣之外，还拿出了送车位的优惠活动，而车位的价格约为15万元。

　　祥生在城西的项目则有总价在215万元的特价房出售，较原价低出约20万元。即便优惠力度不小，各个案场的到访情况并不理想，通常仅有2-3组客户。祥生一些在建的项目仍可以看到在施工。

　　不只是开发商在努力完成去化，为了托底楼市，2022年以来，跟随着全国楼市放松的政策大潮，诸暨也先后出台了各项宽松措施，包括公积金最高贷款额度向上提高20万元，首套房首付比例最低2成、有一套房贷记录的则为3成等。

　　除此之外，诸暨再度祭出了拆迁这一大杀器。2020年时，诸暨启动年度“三改”专项行动，通过拆迁引发了一波置换行情，有不少旧城改造的拆迁户进入市场，对当年的市场形成了刺激作用。

　　有分析指出，不少当时实现了二手房套现的业主就入手高端以满足改善需求。多位当地司机都经历了拆迁，家中多有两套房。

　　今年以来，诸暨再度启动了拆迁计划。根据诸暨方面披露的数据，2022年“三改”专项行动计划投入100多亿元资金，涉及房屋征收3600户，在6月底前完成。同时，浦阳江综合治理工程征收工作也在今年下半年启动，共计划完成约847户的房屋征收，计划至9月底基本结束。有业内人士透露，被拆迁环绕的高创项目，在房票的作用下，月均流速可在20套左右。

　　整体来看，拆迁带来的需求对市场成交的影响尚不明显。诸葛找房提供的数据显示，2022上半年诸暨新建商品住宅成交1763套，较去年同期下降78.19%。

　　有对诸暨当地楼市熟悉的业内人士向第一财经分析，当前诸暨的库存量并不大，但成交表现不佳，在一定程度上存在着有效需求不足的情况，修复难度较大，“诸暨周边城市的表现也不是特别好，绍兴市场也很差，作为其下辖的县级市，诸暨的市场信心、对房价上涨的预期更加不足，也就缺乏买房的动力。”

　　融杭步伐持续加快

　　尽管当前市场低迷，但不同于许多人口外流、无大城市依傍、缺产业基础的县城，地处长三角经济区，自身拥有丰富产业的诸暨，潜力仍可期。

　　越国故地、西施故里是诸暨的历史名片，在新中国的发展史上，诸暨人一如浙江许多其他区域的人一样，勤劳肯干又精明大胆，早年间发展起了充满活力的民营经济，形成了以纺织服装、珍珠、袜业、铜加工及新型材料业、机械设备制造、环保新能源产业等的六大工业主导产业，素有中国袜业之都、中国珍珠之都、中国香榧之都和中国五金之乡的美誉。

　　据诸暨当地政府官网信息显示，大唐袜业产量占全国的65%、全世界的35%；山下湖珍珠产量占全国的80%、全世界的70%；店口五金管业产量占全国的70%。

　　优质的产业基础推动着诸暨经济的快速发展。2021年，诸暨全市实现地区生产总值1546.62亿元，同比增长9.8%，比浙江平均增速高出1.3个百分点，比全国平均增速高出1.8个百分点。同年，诸暨的一般公共预算收入突破百亿，同比增长超10%。

　　在过去三年间，诸暨在“百强县”榜单上的排名亦稳步上升。根据赛迪顾问发布的《中国县域经济百强研究》，2020-2022年，诸暨市的排名从第18位升至第12位，在浙江省内仅次于慈溪、义乌，位列第三。

　　经济快速发展的同时，居民的荷包也越发丰满。2021年，诸暨市城镇居民人均可支配收入达到77473元，甚至赶超同期广州的水平；而在农村居民人均可支配收入指标下，诸暨以46535元位列各县域之首。同时，据七普数据，诸暨市的常住人口达到121.8万人，位列绍兴第一。

　　丰厚的经济家底之外，诸暨居于浙江中部的区位，使其东接绍兴、北邻杭州、南临义乌，成为省内各大实力经济体的交汇之处。早在“十三五”开局之年，诸暨便大力推进“深度融入杭州”，“十四五”期间，更是进一步提出了“融杭品质城，都市金南翼”的总目标。

　　作为融杭的关键一步，交通建设已为诸暨打下了坚实基础，高铁从城西诸暨站至杭州约20分钟，至上海约1.5小时；同时，店口高架、G235诸暨段、绍诸高速浣东互通等也在加快建设，杭诸市域铁路也列入了国家长三角轨道交通发展规划……

　　城市基本面前景看好的同时，作为我国下一阶段城镇化的重要阵地，位列县城新型城镇化建设示范名单的诸暨，其城市建设仍有充分的发展空间。

　　据克而瑞研究中心发布的报告显示，以城市建设统计年鉴披露的路网密度和人均绿地指标来看，诸暨市的表现相对一般，低于浙江省平均水平。

　　诸暨将在新一轮五年计划中开展“人居环境优化提升行动”，计划改造6个老旧小区，完成城区拆改100万平方米以上，并启动二环线快速化改造等。城市的持续更新和建设，在提升宜居性的同时，也将为住房市场带来更多新的居住需求和发展空间。

　　而诸暨当地良好的经济发展水平，亦成为支撑这项需求的根基。克而瑞指出，诸暨市的经济总量达到1500亿，居民收入接近8万元，相对适中的房价水平，再加之较大的城建发展空间和120万的常住人口基数，随着国家级示范县利好的持续释放，未来有望迎来更多的城镇住房需求。

　　近期，据多位诸暨当地业内人士透露，停摆近一年诸暨地市近期或将迎来一宗地块的出让，地块位置在城东核心板块，预计起拍价在1.1万元/平方米。

　　据市场人士透露，建发、绿城、高创等房企曾对该宗地块予以关注。“未来应该会是一个做优质产品的开发商拿地，”李建分析，“这样的企业才能做出溢价的产品。”

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