北大教授：中国住房依然不够，央行：支持刚性和改善性住房需求

中国房子够住了吗？这么简单的一个问题，到现在还争论个没完。我认为，除了统计上难有统一的标准外，最重要的还是大家的认知和观念问题，或者说不想承认房子够不够住。

因为你怎么回答，其实都会有人反对。

你说房子够住了，问问老百姓，谁信？你说房子不够住，那么多房子空着，难道还要大肆疯狂盖房子？

其实，谁的话有道理，老百姓们心里门清着呢，谁也骗不了他们。在很多老百姓心里，他们知道房子不够住，但同时他们也不希望再像过去那样疯狂盖房子了。

难道这不矛盾吗？不盖房子咋够住呢？

8月10日，北大教授姚洋发表主题为“中国住房够了吗？”的演讲视频引发关注，视频中显示，姚洋表示，40多年来，我们的住房面积增长了19倍。但是国际横向一比较，我们的人均居住面积还没有日本多，这么一比我们的住房还是不够。

多少才够住呢？

不妨我们先看看官方公布的数据。

前不久，官方刚刚公布的《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平，平均每户居住面积达到111.18平。我国城市家庭人均居住面积为36.52平。

此前有机构发布过几年前各国人均住房面积的对比，除了前两个国家在60平以上，其他发达国家，都在45平左右，甚至一些东亚国家人均也就在30多平。中国虽不及前两个国家，但在东亚国家中已经高出很多，基本已达到发达国家的人均住房面积水平。

北大教授姚洋说还没有日本多，不知道从哪得出的数据。当然这只是从图表或者数据来看，毕竟数据的维度从来不是从老百姓感受出发的。不管是不是比日本高，毕竟统计方法不一样，所以真到了现实生活中意义也不太大。

可能有的统计人均住房面积都接近50平了，不管40多平还是50平，我们不去深究，也不去跟国外相比，因为没有啥太大的可比性，就让我们的老百姓感知就行了。从老百姓对房地产的态度就能看出，爱之深责之切，甚至可以说恨铁不成钢，既喜欢又讨厌。

喜欢是因为需要，讨厌是因为不尽人意。从大家对房地产的讨论热衷程度足以见得，不是够不够住那么简单，更不是人均住房面积有没有超过日本或其他发达国家的水平。

从北大教授姚洋的话我们能看出什么信号呢？他的话简单看并没有毛病，房子不够住或者说未来的房地产还有很大的发展空间，这都是成立的，即使不说其他，人们对美好居住生活的不懈追求也是无止境的。我们既要看到过去这么多年房地产取得的成绩，同时也要看到一些不足。虽然总量上增长了很多，人均也提升了不少，但是在分配结构上却离我们的初衷有很大的距离。

这一点是老百姓有深切感受的，这就是老百姓为什么一听平均就觉得自己被平均了的原因，因为一平均谁家都是豪宅，事实也是如此。其实从他的背后含义还可以看出，或许是在为房地产唱赞歌，市场不好说句好话无可厚非，但很容易成为某些人炒作房地产的口实。

我们并不否定平均的战略意义，它在国家制定大政方针或者政策上具有重要参考性，但这绝对不是我们的最终目的。国家无数次说过，让老百姓住有所居及幸福获得感才是目的。

无论你认为房子够不够住，其实都改变不了房地产内在逻辑的变革。以前就有中介大佬说过：“我们现在已经不缺房子了，基本解决了居住问题。核心问题在于，房子的分布上不够均匀。我国住宅房屋的供应分布和人口地域分布，实际差异是非常巨大的。”

这才是说到了七寸上，直指要害。如果只是说房子缺还是不缺，其意义不大，最重要的在于谁缺或者哪里缺。这就是一个分配结构不均衡的问题造成的。怎么办？

国家已经明确，不再搞大拆大建，其实这正是基于人均住房或总量饱和做出的判断。

8月9日，著名房地产开发商经理人朱荣斌表示，“这场风暴会很猛烈，肯定是一场大变局。过去是良莠不齐，谁都可以在这里面赚钱，但大变局之后会出现很大的分化。”即便今年市场大幅度下行，房地产仍然是一个10万亿的市场，这是一个很大的赛道，所以这个行业、这个赛道还值得坚守。

他给了房地产未来一个信心，那就是巨大的市场空间。我认为这个空间更大在于将来在分配结构上的一个调整机会，或者说存量市场的发展机会。既然那么多房子空着，就说明有的地方不缺房子，如何分配？这是人的问题，是人的流动性问题。存量市场逐渐超越新房市场规模，让不动产动起来。

从这角度看，我们必须吸取既往教训，因为过去房子之所以不够住，还在于炒房的存在。过去盖再多的房子也到不了需求者手中，都会被炒房者所消化，多少都可以，存量房市场有着很大的空间，只是如何把它们逼到市场，是我们将来要努力做到的。当然不是搞平均分配，而是要通过市场机制的手段把房子逼向市场，形成有效的供给。

在国家政策上，8月10日，央行发布2022年第二季度中国货币政策执行报告。报告指出，牢牢坚持房住不炒，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期三个预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

这其中最重要的一点就是支持刚性和改善性住房需求，可以说是房子是用来住的不是用来炒的这个定位的坚定落实，也只有让他们得到满足，才是真正意义上的房子够不够住，否则免谈。没有炒房者参与的市场，也才是最健康和良性循环。

老百姓从来不会过多关注那些数据，不是说数据不重要，而是对他们来说意义不大，他们只在乎自己的感受。人均即使达到100平，他们也会信，但那与他们无关，够不够住，从他们的关心程度就知道了。

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