央行定调下半年工作：保持房地产信贷融资渠道稳定

  每年这个时候，央行都会对下半年工作重点作出部署，其中对于货币信贷政策、房地产市场最新定调总是备受关注。

  8月1日，央行召开2022年下半年工作会议。在部署下半年工作计划时，央行指出，要保持货币信贷平稳适度增长；保持流动性合理充裕，加大对企业的信贷支持；稳妥化解重点领域风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策；保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式等。

  央行在部署2021年下半年工作重点时，对于货币政策及房地产相关表述则为：“稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”；“实施好房地产金融审慎管理制度”。

  变化背后是当前经济运行依然面临消费修复较缓、房地产下行等问题，经济复苏基础并不稳固，还需要货币信贷政策提供更大支持。这与7月28日中央政治局会议对于房地产定调是一致的。

  中指院数据显示，7月份，一线城市新房成交量环比下跌12.9%，同比下跌5.9%；二线代表城市新房成交量环比下跌45.8%，同比下降44.7%；三线代表城市新房成交量环比下跌27.9%，同比下降62.2%。房地产市场仍在进一步下滑。

  国家统计局最新数据显示，7月份制造业PMI较6月大幅回落1.2个百分点至49%，远低于市场预期，创3个月新低。

  “指望大规模放水纾困楼市不太可能。目前货币政策重心在于对实体需求端的激活，同时稳妥化解重点领域风险。对于房地产市场，既要支持刚性需求和合理改善，也要支持保交楼，还要防范风险，杜绝资金过度投向地产等，目前房贷规模管控仍在生效中。同时，要将资金转向新模式。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

  住房信贷环境未见明显好转

  此次会议上，央行在总结2022年上半年工作中表示，一些突出金融风险得到稳妥处置，重点集团、大型企业风险处置稳妥推进；支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业、个别机构风险事件；牵头设立金融稳定保障基金；维护房地产市场融资平稳有序，引导个人住房按揭贷款利率下行，支持刚性和改善性住房需求；大型平台企业在金融领域无序扩张得到有效遏制，整改工作取得显著成效。

  2022年上半年，央行两次调降LPR利率，并调整首套房贷款利率下限，房贷利率步入下行通道。但从数据上看，上半年住房金融实际情况仍不容乐观。

  一方面，个人按揭贷款增速跌入历史低位。国家统计局数据显示，1~6月个人按揭贷款累计同比下降25.7%。其中，4月因重点城市疫情导致出现了同比下跌40%以上极低水平。

  另一方面，房地产开发贷款实际投放亦大幅放缓。1~6月，房地产企业资金来源中，来自国内贷款同比下降27.2%，跌幅为历史低点。

  房企其他融资渠道亦未见好转。

  中指院数据显示，2022年上半年，房地产企业融资总额为4825.5亿元，同比下降56.5%，与2021年下半年相比下降26.4%。其中，信用债发行规模为2518亿元，同比下降24.2%，占总融资规模的52.2%；海外债发行规模仅为169.3亿元，同比大幅下降91.1%。

  从单月融资情况来看，1~6月，房企单月融资量均出现不同程度同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，下降幅度均超50%。

  房地产信托存量仍在压缩中。截至2022年一季度末，房地产信托余额为1.57万亿元，较2021年末减少1911亿元，余额同比下降27.7%，房地产信托存量连续11个季度收缩。股权融资功能几近消失。

  与此同时，房地产风险仍在出清中，房地产信托亦成为“违约大户”，这令信托公司普遍对房地产领域投融资需求持谨慎态度。“下一步房地产信托业务发展方向依旧是在控制新增或尽量减少新增情况下，尽全力化解存量风险项目，这也是未来发展一大趋势。”某信托公司人士表示。

  植信投资首席经济学家兼研究院院长连平认为，与2020年初第一轮疫情冲击相比，此轮房地产市场受挫情况更为严重。部分房企处于降杠杆阶段，住房销售增速持续放缓，叠加疫情在重点城市形成了二次冲击，导致2022年上半年国内房地产市场运行压力明显加大。房地产市场从土地、住房销售到投资全方位出现负增长，为历史上罕见。

  国家统计局数据显示，2022年上半年，全国土地购置面积同比下降48.3%，土地成交价款同比下降46.3%，降幅较2021年末进一步扩大；全国住房销售面积累计同比下降22.2%，房企定金及预收款同比下降37.9%，全口径出现大幅回落；房地产开发投资增速同比下跌5.4%。

  房地产政策将进一步走向宽松

  当前房地产市场稳定压倒一切。

  7月28日，中共中央政治局会议强调“要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。”

  此次央行在部署2022年下半年工作重心时，对于房地产方面的表述是放在“稳妥化解重点领域风险”工作中提的，具体为：防范化解中小银行风险；因城施策实施好差别化住房信贷政策。保持房地产信贷、债券等融资渠道稳定，加快探索房地产新发展模式。

  李宇嘉解读道，稳妥化解重点领域风险重点，是房地产领域风险的稳妥化解，这是2022年下半年货币政策关注的重点，包括纾困基金、收并购、资产处置和重组等都会相继介入，在保交楼基础上，加快风险化解，实现风险软着陆。

  在连平看来，2022年下半年，无论是为了服务于宏观经济稳增长需要，还是支持房地产市场本身健康运行，房地产政策自上而下将延续上半年以来宽松基调，从供需两端给予购房者和房企足够资金支持。

  他预计，需求端，2022年下半年住房金融总量上将加快回暖速度，购房限制性措施将进一步减少；全国房贷利率可能延续下行态势，预计下半年居民房贷利率有望从上半年5.3%附近降至5%附近；有条件的城市将会取消限制性购房政策。供给端，银行将加大对房企贷款支持力度，并逐步恢复直接金融支持，优质房企或加大债券发行力度。同时，地方政府将有效增加土地供应，降低房企拿地门槛。

  “就目前情况来看，很难指望今年房地产对经济有正向拉动作用，但至少要减少负向拉动的程度。”全国政协经济委员会副主任杨伟民认为，当前房地产问题主要出在预期上，要改善居民对于房地产预期，可能需要更多综合性制度政策。他建议，多部门配合协调制定出台综合性权威性房地产政策文件，明确房地产新体制、新模式的方向，明确税收、信贷、土地、限售等政策，给房企和居民一个可靠预期。

  今年以来，监管层多次强调，支持合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。随着因城施策力度加大，房地产恢复迹象将进一步显现。

  “2022年下半年房地产市场表现将好于上半年。预计三季度房地产销售将完成筑底，全年房价可能出现先抑后扬的态势，土地购置面积将高于上半年，房地产投资增速将出现反弹。”连平表示。

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