7月LPR不变，整体房贷水平创近4年新低！

　　作 者丨边万莉,家俊辉,实习生韩文榕

　　编 辑 丨马春园

　　图 源丨图虫

　　7月20日，最新一期LPR报价仍然保持不变。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年7月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

　　5年期以上LPR自2022年5月下降15个基点后，已是连续两个月维持4.45%不变；1年期LPR自2022年1月以来维持在3.7%的水平不变。

　　图/央行

　　民生银行(600016)首席经济学家温彬表示，MLF平价续做和银行净息差承压，7月LPR报价维持不变。

　　他认为，从5年期以上LPR报价看，前期15bp的调降幅度超预期，带动地产销售有所好转；考虑到地产下行和稳增长压力依然较大，未来5年期以上LPR报价仍有可能在MLF利率稳定的同时适度下调。

　　为何保持不变？

　　2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指MLF利率）加点形成的方式报价。因此，LPR=MLF利率+点差。

　　目前MLF期限以1年期为主，反映银行体系向央行融入中期基础货币的平均边际资金成本，加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

　　对于7月LPR报价维持不变的原因，光大金融市场部宏观研究员周茂华认为，“基本符合预期。”他表示，一方面，6月金融和经济数据显示，国内经济活动加快恢复，实体经济融资需求明显回暖，信贷结构优化，市场利率维持低位，本月MLF政策利率按兵不动。

　　值得一提的是，7月MLF操作利率与上月持平，已连续六个月保持未变。在温彬看来，这主要受到内外两方面因素影响。从内部看，一是伴随稳经济一揽子政策落地实施，经济修复加快，6月信贷社融双创新高，货币政策将暂时处于效果观察期。二是国内CPI同比步入抬升通道，稳物价权重加大，降息受到掣肘。

　　从外部看，美国通胀数据持续高企，货币紧缩进程加快，国内货币政策稳健有助于兼顾内外平衡。美联储较快收紧货币政策以及全球进入货币紧缩周期，会引发资金外流和汇率贬值风险，中美利差倒挂，一定程度上压缩了我国货币政策的宽松空间。在“以内为主、内外均衡”的考量下，维持政策利率水平稳定是最优选择。

　　“另一方面，银行业经过此前几次LPR利率调降，加上复杂的经营环境，部分银行面临息差压力较大；为应对复杂经营环境，继续加大不良资产处置，部分银行也在积极增厚利润。”周茂华补充说。

　　数据显示，今年第一季度末，商业银行净息差明显收窄，降至2.0%下方，创2017年以来最低；其中，城商行、农商行、大型银行净息差下滑相对更快，均创2017年以来最低；大型银行与城商行的净息差已降至2017年以来的最低；跌破2.0%。

　　仍有下调空间

　　对于未来LPR报价预期，市场分析，5年期以上仍有下调空间。

　　2022年5月，5年期以上LPR报价创下最大降幅，下调幅度达15bp。从楼市近期情况来看，房地产销售和融资逐渐出现回暖迹象。21世纪经济报道记者获悉，6月房地产贷款新增规模较5月明显提升，连续两月环比多增。预计6月房地产贷款新增超1500亿元，较5月环比多增2500亿元，其中房地产开发贷款多增1000亿元，个人住房贷款多增1500亿元。

　　数据显示，6月份，新发放企业贷款利率为4.16%，比上年同期低34个基点。“当前新发放的企业贷款利率再创历史新低，按揭和零售贷款利率降幅更大，各类结构性货币政策工具红利和贷款利率下行已在一定程度上起到刺激融资需求的效果。”温彬指出，若后续经济复苏不及预期，消费、投资等修复力度偏弱，未来LPR利率或仍有下调空间，5年期LPR调降概率更大。

　　“接下来几个月，在美联储将持续大幅收紧货币政策前景下，国内货币政策在坚持‘以我为主’基调的同时，会更加重视内外平衡，MLF利率下调的可能性较小。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，考虑到下半年全球经济减速前景下，我国出口增速波动下行的可能性较大，房地产还将低位运行一段时间，加之国内消费修复可能较缓，政策面在稳增长方向将保持较高连续性，出现退坡甚至转弯的可能性很小。

　　他判断，接下来货币政策操作的重点将是稳住政策利率，着力引导实际贷款利率下行，持续降低实体经济融资成本，以宽信用巩固经济修复势头。这也包括进一步引导房贷利率下行，推动楼市在三季度尽快回暖。

　　7月13日，央行货币政策司司长邹澜在2022年第二季度数据解读发布会上表示，未来央行将综合考虑经济增长、物价形势等基本面情况，合理搭配货币政策工具，保持流动性合理充裕，进一步推动金融机构降低企业融资成本，为巩固经济恢复创造适宜的货币金融环境。他还提到，将继续深化利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，推动继续降低实际贷款利率。

　　值得一提的是，即使下半年MLF利率保持不变，LPR报价仍有希望下调，即通过引导银行资金成本下行，推动LPR报价下调，降低企业和居民贷款利率。2022年4月，央行建立了存款利率市场化的调整机制，各家银行根据市场利率变化，主动调整了存款利率水平。初步统计，今年6月，全国银行新发生的存款加权平均利率大约是2.32%，这和调整前的4月相比，下降了0.12个百分点。

　　邹澜表示，存款利率市场化调整机制的建立，明显提升了存款利率市场化的定价能力，有利于维护存款市场良好竞争秩序，稳定银行负债成本，推动降低实际贷款利率，更好地支持实体经济发展。

　　王青表示：“考虑到存款在银行负债中占比约七成左右，这会带动银行负债成本较大幅度下行。我们判断，新机制带动银行存款成本下降，是推动5月5年期LPR报价下调的一个重要原因。”

　　他认为，“稳定MLF利率+下调LPR报价”将是未来一段时间货币政策在保持稳增长取向的同时“兼顾内外平衡”的一个具体举措。

　　74城房贷利率触及下限，7月整体房贷水平创近四年新低

　　7月20日，新一期LPR报价出炉，期待房贷利率进一步下调的广大“还贷族”有些失望。

　　对此，民生银行首席经济学家温彬分析指出，一方面，在内外因素叠加影响下，7月MLF操作利率与上月持平，已连续六个月保持未变。LPR利率与MLF挂钩，在MLF利率未做调整的背景下，7月LPR报价的定价基础没有发生变化。

　　另一方面，二季度以来，在供需有所失衡、存贷两端双重挤压下，银行净息差下行压力进一步加大，短期内LPR报价再次下调的动力不强。

　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，7月MLF等量平价续作意味着当前市场流动性合理充裕。从外部环境看，6月美国CPI再创新高，加息预期增强，全球进入货币政策收紧周期，这会压缩我国货币政策的宽松空间。“以内为主、内外均衡”的考量下短期内LPR会保持不变。

　　尽管最新一期LPR没有调整，但7月住房信贷环境仍在进一步宽松。7月20日，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其本月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个基点和2个基点，较去年9月的高点则累计下降139个基点和93个基点，再创2019年以来新低。与此同时，银行放款速度也加快，本月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。

　　值得关注的是，7月有30城房贷主流利率下调，目前已有74城房贷利率低至首套4.25%，二套5.05%的最低利率标准。其中，合肥房贷利率本月下调幅度较大，首套利率较上月下调78BP。

　　分城市线来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为141BP和93BP；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅38BP和30BP。其中，北京以首套5.0%，二套5.5%的利率水平居全国百城房贷利率榜首。

　　对于房贷利率在之后的走势，刘丽杰判断，预计三季度房贷利率进入筑底阶段。“短期内LPR及加点规则不变的假设下，房贷利率仍有下降空间但空间收窄，预计三季度整体房贷利率水平逐步接近下限。”

　　不过，温彬认为，接下来5年期LPR调降仍存空间。

　　今年以来，住房信贷环境愈发宽松，但按揭投放依然较弱，楼市稳增长压力明显。银保监会最新披露数据，6月房地产贷款新增1584亿元，其中房地产开发贷新增415亿元，即按揭贷款新增规模在1169亿元左右，同比仍大幅少增。

　　温彬分析称，这一方面反映居民购房预期仍偏弱，另一方面或反映出在套利空间下，仍有一些中介机构将年利率较低的经营贷与年利率较高的房贷进行置换，助推经营贷违规投入楼市。“基于稳定房地产销售和打击套利行为的考量，后续新发放的按揭贷款利率不排除进一步下行，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均有望进一步下调。”

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也指出，LPR仍处下调通道中。同时，他也强调市场信心不足并非房贷利率不够低。“当前楼市低迷，并非总需求提升的货币政策能改变，更多的是结构性的因素，比如土地市场冷清、开发商无序降价、居民收入不足、前景预期不好、对新房交付的担心、疫情恶化未来前景预期等，都是对需求端的制约和冲击，这些问题是降低LPR所无法解决的。”

　　李宇嘉进一步指出，要达到纾困楼市、复苏市场的效果，供给端的问题、需求和预期的问题要解决，LPR下降也要同步跟进和配合。“唯有此，楼市才能逐渐稳定下来，整体来看，LPR仍旧处在下调的通道中，只是节奏会适时调整。”

　　值得一提的是，为助推房地产市场复苏，今年以来下调购房首付比例的城市不断涌现。据贝壳研究院监测，103城中包括武汉、南昌、长春、哈尔滨等省会城市在内的49个城市执行首套商贷最低20%的首付。

　　在刘丽杰看来，低首付叠加低利率，从实质上降低购房成本，有助于购房需求释放，利好市场修复。

　　本期编辑  江佩佩  实习生 黄菁珊

本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

7月LPR不变，整体房贷水平创近4年新低！
LPR三个月不变 房贷一族怎么选?
LPR三个月不变,房贷一族怎么选?
LPR连续13个月不变,39个重点城市房贷放款周期延长
3月LPR出炉，11个月不变，能节省多少房贷利息？
最新LPR房贷利率曝光!依然是历史新低
6月最新LPR房贷利率曝光!依然是历史新低
全国房贷利率整体降了，存量转换LPR意愿增强
7月LPR按兵不动，房贷利率还会下调吗?
LPR三个月不变,房贷族怎么选?分析:下半年仍有一定降息概率