高力国际：市场需求回归 北京办公楼市场即将激活

7月11日，高力国际发布北京第二季度办公楼报告。本季度北京再次经历疫情袭扰，大量商务租赁活动受到影响。由于办公楼租赁严重依赖线下带看和商务谈判，整体市场在二季度活跃度都大幅降低。高力国际华北区董事总经理严区海表示，北京甲级写字楼市场的净吸纳量为-8.3万平方米，这是继2020年一季度后第一次出现负值。本季度市场无新增供应，受到市场租赁活动放缓、谈判周期延长等因素影响，整体空置率小幅回升到16.4%，市场租金也小幅回调至338.6元每月每平米。

简单的从数字角度来看，可能会直观地认为疫情给市场带来了非常大的负面影响。然而，高力国际认为疫情仅是左右市场走势的因素之一，并非决定性因素。通过对市场数据、发展历史、需求动态等不同方面的分析，高力国际希望为市场参与者理清复杂数据背后的故事，还原一个真实的市场发展现状。

从政策层面来看，疫情防控对于整体市场的影响是暂时性的，其影响更多是在市场参与者的活跃度和市场节奏变化。今年二季度的疫情防控已经是北京办公楼租赁市场经历的第三次疫情考验，前两次分别为2003年的非典时期和2020年新冠疫情爆发期。从前两次的市场表现来看，受到疫情防控影响的季度，市场需求都出现了大幅放缓的现象，但当疫情防控结束后，市场需求都会出现报复性反弹。2003年非典时期，在二季度疫情防控结束后，三季度需求量环比增长超过3倍。2020年新冠疫情爆发时期，在一季度最严格的防控结束后，需求开始逐季恢复，并从2021年上半年开始出现大幅反弹，全年净吸纳量近120万平方米。因此，当刚性需求被外界因素短期压制后，一旦外界压制因素消失，需求会出现快速反弹。由此可见，企业办公需求长期存在，疫情只能影响企业租赁的节奏变化，在疫情逐步稳定后，之前所压抑的市场需求将快速释放。

从需求层面来看，头部互联网科技企业进入面积整合期，其影响将贯穿全年。高力国际在今年一季度发布会已经向市场进行了风险提示。一方面，市场参与者应避免惯性思维，去年的大幅去化并不意味着今年市场也一定会有大幅去化。去年下半年部分行业的政策调整和超预期的市场成交量，都在一定程度上限制了今年需求侧的表现。另一方面，互联网科技行业从年初开始进入快速调整期，加之去年超百万平米的租赁成交，该行业今年的主旋律将会是以头部互联网大厂为主导的办公空间整合，预计将持续影响2022年下半年的市场发展。

从数据层面来看，净吸纳量为负并不一定代表新增需求不足，也有可能是多种因素导致存量楼宇释放大量面积所致。净吸纳量一方面受到需求侧企业租赁去化的影响，另一方面也受到供给侧存量楼宇租赁面积释放的影响。本季度净吸纳量更直接受到后者的影响，即市场存量项目短期集中释放空置面积所致。例如，中服地块的两个项目在本季度合计释放出2.2万平方米之前未进行市场化租赁的面积；燕莎区域的一栋甲级楼宇由于自身原因之前暂停对外租赁，本季度开始整栋对外租赁，向市场释放面积约4万平米；亚奥区域的一栋甲级楼宇由于某国企完成搬迁在二季度释放出超过3.6万平方米的面积。粗略计算，这些新增的存量项目空置面积就已经接近10万平米, 同时这些新增面积并非疫情防控所致，但确实直接大幅增加了空置面积，进而降低了净吸纳量。当然，在市场成交足够活跃时，这些空出的面积可能会被抵消，但本季度恰逢疫情防控，供需两侧对已租面积的影响此消彼长，供给侧的影响就在一定程度上被放大了。因此，高力国际认为本季度的数据表现是疫情、市场和企业需求等不同因素共同作用的结果，企业的办公需求长期存在，切勿忽略数据背后的成因，以免对后市发展带来误读。高力国际华北区董事总经理严区海表示，自五月底疫情结束后，我们已经看到市场活跃度在逐步提升，三季度市场全面恢复可期。

宏观经济数据已经表明三季度经济复苏的确定性极高，写字楼市场活跃度在疫情结束后出现提升，高力国际华北区董事总经理严区海预计，今年三季度将成为决定全年走势的关键节点，但部分子市场将持续受到主力租户行业面积整合的冲击。同时，历时四年的高供应时期已结束，市场已经进入3-4年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。严区海建议市场参与者需要避免惯性思维，冷静判断2022年出现的新变化，整体策略制定应至少放眼到未来三年的长周期。同时需要短期措施和长期策略相结合，积极应对新时期的市场变化。

需求侧能够持续放量一方面取决于疫情是否会出现反复，另一方面取决于北京经济增长的强度和韧性。回顾过去五年，北京跨越GDP万亿门槛的速度正在不断加快，从3万亿元到4万亿元仅用了3年时间。过去的五年是推动非首都功能疏解和腾笼换鸟发展新产业的五年，北京能实现这样的发展速度和增长质量就更显难得。高力国际认为金融和专业服务业是稳定北京写字楼市场需求的基本盘，也是整个市场的稳定器。随着新一代信息技术和医药健康产业步入快速发展轨道（2016年到2020年的复合增长率均达到13%），将会为北京办公楼市场创造更强劲的新增需求来源。除了金融和专业服务业，互联网科技等高新技术企业依然可以持续关注，但关注点可以放在互联网细分赛道龙头企业、致力于传统产业信息化的企业、以及涉及芯片、集成电路、生物医药、新能源相关的高科技术企业。

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