楼市加速去库存

  历史总是惊人的相似。

  十年前去库存的号角被吹响,至2016年去库存达到了高潮。

  如今,受疫情等多方面因素影响,“去杠杆”浪潮下,楼市下行压力加剧。

  CRIC数据统计显示,全国100个典型城市2022年1-5月商品住宅成交面积约1.16亿平方米,同比下降51%,较2020年和2019年同期降幅分别达到24%和38%。

  随之而来的是,多数城市去库存压力急剧攀升,楼市又一次进入了高库存时代。

  CRIC数据显示,2022年5月百城商品住宅库存量达到了6.07亿平方米,同比增长5%,沈阳、大连等弱二线城市去化周期已超过3年。

  截止6月12日,上半年已有175个城市出台299次调控托举楼市。不少城市去库存压力已经迫在眉睫,比如,郑州19城重启“房票安置”背后,核心在于去库存。

  百城去化周期达23.3个月

  今年5月,地方政府密集出台的政策之下,总算出现一些好的信号。

  百城狭义库存出现了小幅下降,2022年以来去化周期首次出现回落,截至5月末,百城库存降至23.3个月,比4月末时减少了1.3个月。

  整体库存风险依旧较大。

  我们从三个数据指标来观察。

  首先,5月商品房待售面积达到5.54亿平方米,同比增长8.6%。也就是说,按国家统计局公布的《中国人口普查年鉴-2020》披露数据,人均居住面积41.76平方米计算,现有待售商品房面积已足够1300万人居住。

  聚焦住宅待售面积,5月末上涨至2.68亿平方米。要知道,2021年,商品住宅待售面积6年来首次增加,彼时待售面积为2.28亿平方米,如今较之增长了18%。

  其次,狭义库存(已批准预售可售但尚未销售的商品住宅面积)总量达到了60726万平方米,同比上涨5%。一线、三四线城市均出现同比增长,涨幅分别为11%和12%。

  再来看广义库存(商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量总和),2022年5月末已达38亿平方米,其中,贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台5月末广义库存规模突破1亿平方米。

  目前一二线城市库存风险相对可控,比如疫情影响下,一线城市供求疲软,去化周期增至20.4个月,二线城市降至21.1个月。三四线城市去库存压力最大,5月末去化周期达到了26.9个月。

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      青岛库存总量最高

  哪些城市库存压力大?

  实际上,库存总量TOP20城市中有19个城市库存总量超1000万平方米,3个城市库存总量更是超过了2000万平方米。

  库存总量TOP20城中,二线城市占比达到65%。

  具体到城市,青岛以2525 万平方米库存总量排在全国首位。

  过去6个月,青岛为去库存也是政策不断。首先是房贷执行最低利率,部分区域一二手房限售“5改2”,西海岸新区购买新房可享受契税补贴,6月20日又传出非限购区域内认贷不认房的政策。

  政策加持下,5月青岛新建商品住宅成交面积为95.3万平方米,同比下降32%,降幅较上月收窄近19个百分点。1-5月,青岛新建商品住宅成交累计成交423万平方米,同比下降33%。但近郊及远郊等区市市场依旧不明朗。

  青岛正是二线城市的典型。

  与青岛一样,武汉和沈阳的库存总量也超过了2000万平方米。

  以武汉为例,2022年武汉供需低迷,库存高企,库存总量达到了2144万平方米。此外,过去几年,武汉出让土地建面是住宅成交面积的1.4倍,截至2022年4月末,广义库存高达9736万平方米,即便不再新增供地,仍需5年以上才能去化完毕。

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  另外,还有一大部分三四线城市库存正在加速上涨。

  比如三明、泰州、盐城。

  这三个城市库存涨幅均呈现翻倍式增长,截止5月末,三明以285%涨幅领涨全国,这些城市特征在于,单城库存总量在500万平方米以下,但成交短期回调加剧,导致库存大幅上涨。

  库存同比涨幅TOP20城市中,库存总量大、涨幅靠前的城市多以二线城市为主。比如南京和郑州,5月末库存总量分别为794万平方米、1335万平方米,同比分别上涨36%、33%,涨幅位列全国第15和16位。

  值得注意的是,南京和郑州均实施了棚改“房票安置”,其中南京是在溧水区。两城的去库存压力可见一斑。

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  长春去化周期长达125个月

  三四线城市去化周期普遍较长,比如5月库存去化周期TOP20城市中,北海、钦州、宝鸡去化周期均超50个月,而广西防城港去化周期更是达到157个月,意味着至少需要13年才能消化完毕。

  此外,嘉兴、惠州、珠海和汕头则因为前期需求透支,短期内成交低迷,造成去化周期攀升。

  以嘉兴为例,5月末,嘉兴去化周期同比增长近三成至54个月。从成交层面来看,年内嘉兴新建商品住宅成交面积已连续5个月同比负增长,5月成交面积仅为5万平方米,同比下降近61%。

  聚焦一二线城市,5月末有14个城市库存消化周期超过了24个月。其中,长春去化周期拉长至125个月,同比增长479%,排在二线城市首位。也就是说,长春现有库存至少需要10年才能消化完。

  受疫情影响,长春经历了较长时间的静态管控,尤其今年4月成交面积仅为591平方米,同比下降99%,新房成交面积连续13个月同比负增长。1-5月累计成交86万平方米,同比减少70%。

  此外,哈尔滨紧随其后,去化周期也达到了106个月,是一二线城市中去化周期唯二超100个月的城市,短期去化压力尽显。

  一线城市库存压力也不容忽视。5月末,北京商品住宅去化周期已经达到了27个月,同比增加44%。

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  值得注意的是,在政策刺激之下,6月市场已经出现了回升态势。CRIC数据显示,80个重点城市前20日累计成交1416万平方米,环比增18%;35个城市开盘去化率增至52%。

  短期内,库存压力或有所缓解,但由于市场热度难以回归去年高峰,因此整体库存仍将延续高位。

  到目前为止,全国楼市可以说很“难”。

  房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆”,在这一过程中,去库存,也已成为当前楼市的一大典型特征。市场真正回稳之前,去库存仍将压力城市维稳市场的主要抓手。

  楼市重回高库存时代,已成为不争的事实。


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