万科46.9亿元争得东莞地块 二轮集中供地市场出现复苏

  土地市场集中供应，“你方唱罢我登场”。

  今年22城首轮集中供地结束后，6月24日，东莞迎来二轮集中供地。与此前东莞首轮集中供地的惨淡收场相比，此次土拍的热度出现明显变化。

  消息称，在此次东莞次轮拍地中，6家房企竞价38轮冲破最高限价争抢南城地块，最终万科以46.93亿元斩获，剔除配建45760平方米，折合可售楼面价约25900元/平方米，溢价率约14.5%。地块跻身东莞楼面价榜第4，东莞总价榜第5。

  要知道，在今年4月进行的东莞首轮土拍中，由于开发商参与积极性不高，多宗地块竟无一人参与报价，最终导致有6宗地块在开拍前一天提前终止出让，仅剩2宗地块顺利成交。

  在经过今年的首轮集中供地后，二轮集中供地的市场热度正在改善。除东莞外，6月23日开拍的合肥二轮集中供地的流拍地块数量相较首轮已经减少。

  一位业内人士告诉记者，一般而言，房企拿地主要参考政府政策导向、自身资金状况和市场去化情况这三方面的因素，目前，虽然后两者的表现没有明显改善，但最近半年全国各地频吹的政策暖风毫无疑问会增加房企拿地的信心。当然，这种信心强度有多大，要视每家房企的自身状况而定。

  东莞次轮土拍出现回暖

  今年4月19日开始的首轮集中供地中，东莞一共推出了8宗商住用地，最终只有两宗顺利出让，市场惨淡之状不言而喻。

  6月24日开拍的东莞第二批集中供地，于5月23日已正式挂牌上线，这批供地涉及南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门、万江6个镇街，共计出让8宗地块，出让总面积约33.69万㎡，起拍总价约113亿元。

  截至记者发稿前，第二批集中供地的8宗地块里，除万科外，东莞景天地产还以底价3.7033亿元，获得虎门10497.59平方米“三胞胎”宅地。

  本轮出让地块条件相较此前更加宽松。除了政策性的三限房等地块之外，部分取消限售价、取消配建安居房，保证金比例也予以较大的优惠，本轮竞拍企业交纳保证金为起拍总价的20%。

  此外，竞得者可暂缓半年至1年缴清土地款。竞拍条件也指出，房企拿地缴纳不低于50%的土地出让金后，即可办理用地规划、施工报建等手续。

  这次拍地中，被业界看好的广发南地块，是东莞行政中心最后一块土地储备商住用地，其位于东莞南城街道，毗邻东莞市政府。有消息称，广发南地块此前已有至少5家房企沟通设计方案。万江龙湾地块也吸引了多家本土房企探地。

  房企参与拍地除了对地块本身进行考量，其所处的政策环境和市场数据也是少不了的参考依据。

  首轮集中拍地后，今年5月14日起，东莞施行7条楼市新政，从满足合理购房信贷需求、稳定住宅用地供应、优化服务便利交易等七个方面进行楼市政策“松绑”。

  东莞合富大数据显示，东莞上周成交套数约1040套（住宅+非住宅），环比上升约68%；签约面积约7.1万平方米，环比上升约75%。其中，住宅成交319套，环比上升约24%；成交面积3.8万平方米，环比上升约33%；成交均价23989元/平方米，环比下降约18%。

  不只是在东莞，上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称，目前，全国各地市场情况已经出现好转迹象。今年以来，从中央层面都在出利好楼市的政策，从业人员的信心也开始一点点恢复。据其了解，有不少地方的市场，根据国家统计局的数据，其4月份数据还是环比下跌的，到5月份已经开始环比增长了。他判断，目前可能是市场短期内的一个底部。

  供应端继续让利调规则

  从全国楼市来看，目前确已出现回暖迹象。

  多家机构数据显示，6月前半个月市场销售出现回暖。中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。

  不过，短期内的市场数据回暖并不能掩盖房企正面临的多重困难。

  从开工建设看，克而瑞研究中心研究员吴嘉茗此前称，22个热点城市在2021年通过集中供地出让的项目，仅有21%已经开工，余下近八成尚未开工。

  据该机构统计，截至2022年第一季度末，2021年首轮集中出让的土地开工率为37%，第二轮出让的土地开工率为16%，第三轮出让的土地开工率仅为3%。

  融资方面，机构统计数据显示，今年5月，100家典型房企的融资总量为519.75亿元，同环比均大幅减少，单月融资规模是2019年以来第三低。

  与此同时，房企进入又一波偿债高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元。面对已经到来的偿债潮，房企更加无法抽出资金增加土地储备。

  房企面临多重不利因素的考验下，作为供应端的地方政府也在不断调整土拍规则意图匹配房企的状况。

  广州第二批集中供地简化了竞买规则。仅“海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂”这一地块仍保留“竞价+竞自持+摇号”模式，其余13宗地块均直接采取“现场拍卖+摇号”方式。

  而成都在二批次集中供地的条件则更加直接。其即将拍卖的55宗地，起始楼面地价2800~19600元/平方米，土地最高限价3150~22400元/平方米，而清水住宅限价，有11宗超30000元/平方米，最高为34500元/平方米。相较于2022首轮供地，此次集中供地大量地块的房地价差能达到约14000元/平方米甚至以上。房地价差越大，开发商的利润与操作空间也就越大。

  第二轮集中拍地正在呈现回暖态势，一方面，销售数据总体是在改善的，另外，即使房企当前再困难，也还是要拿地，否则没地开发就等于主动减少了经营量，这是其发展的根本，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

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