珠海拟出新规，经外审确权工业物业产权可进行分割转让！

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撰文 | 王晓凤       编辑 | 王晓凤

近日，珠海市自然资源局发布《珠海市工业物业产权分割转让管理办法（草案）》（以下简称《草案》）。《草案》明确，珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）经工业和信息化部门认定为制造业企业，在国有工业用地上已确权登记并通过竣工验收的厂房、仓库等物业产权（以下简称“工业物业产权”），经各区政府（管委会）审核同意后，可按幢、层等固定界限为基本单元进行分割转让。

工业物业可分割引进产业链伙伴

政策：珠海市行政辖区内（不包含横琴粤澳深度合作区范围）经工业和信息化部门认定为制造业企业，在国有工业用地上已确权登记并通过竣工验收的厂房、仓库等物业产权（以下简称“工业物业产权”），经各区政府（管委会）审核同意后，可按幢、层等固定界限为基本单元进行分割转让。同时，关于分割转让的受让方，《草案》提出，工业物业产权分割转让的受让方须为工业和信息化部门认定的，依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业。

支持建设高标准厂房和工业大厦

政策：《草案》提出，在维持原土地用途不变的情况下，制造业企业可在拥有合法产权的工业用地、仓储用地上，依法依规通过对工业厂房、仓储用房进行改建、扩建和利用地下空间等手段提高建筑面积，建设高标准厂房和工业大厦。容积率在1.6以上、2层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦，除可按《草案》规定进行转移（分割转让）不动产登记外，还可按幢、层等为基本单元进行不动产首次登记。

限定最小分割单元，5年内限制转让

政策：《草案》规定，按幢划分单元的，最小单元套内建筑面积为1000平方米；按层划分单元的，最小单元套内建筑面积为500平方米；不得在层内再进行分割，分割后的工业物业建筑形态应符合工业生产的相关建筑要求。同时，受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起5年内不得再次转让。

附完整政策链接：工业物业产权可按幢、层等基本单元进行分割转让！珠海拟出台新办法

（1）虽然可分割但限制条件依旧严格，盘活资产发展产业链是关键

此次出台政策允许制造业企业的工业物业产权按幢、层等固定单元进行分割，且规定受让方需为转让方的产业链合作伙伴企业，这将打破珠海过去工业物业难以转让的局面，帮助链主企业摊薄厂房使用、购买成本，减轻产权所有者的转让压力；同时，进一步支持工业企业打通产业链上下游，提高产业链的完整性，降低全产业链的总体成本，支持实体企业发展。

本次政策将“层”设定为分割的最小单元，不允许在层内再进行分割，同时规定5年内不得再次转让，抬高了炒作工业房地产的门槛，防止利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产。

（2）提升工业用地使用效率是整体导向

对产业门类合规、经营状况良好的企业，可以鼓励其在不改变土地用途的前提下，通过加层、改造、利用地下空间等途径提高土地利用效率。如，2019年3月，广东省自然资源厅发布的《关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》，就提出高标准厂房和工业大厦无需经过分割手续即可直接转让；2022年5月，广州市印发的《广州市提高工业用地利用效率实施办法》提出支持各区探索建设工业大厦和高标准厂房。此次，《草案》提出可通过改建、扩建、利用地下空间提高建筑面积，建设高标准厂房和工业大厦，也是为了进一步提升珠海市工业用地的使用效率。

（1）以存量工业项目帮助当地工业企业发展，同时实现“腾笼换鸟”、“呼朋引伴”，构建产业链条

从时效性来说，本政策按照3年前（2019年）5月1日广东省下达的《明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知思路进行地方性政策发布。对于政府来说，希望通过分割销售，引入上下游产业（出让审核标准在政府，相当于变相的让出让企业”以商引商“)，对于开发企业来说，转让要求还是比较严格的，尤其是”不允许预售“这条，抬高了开发企业回笼资金的速度，此外，还要求开发企业自持40%以上，这与长三角部分城市的自持要求差不多了。一定程度上利好当地（经营情况不好）的制造业企业，允许他们以这种方式“腾笼换鸟”、“呼朋引伴”。

（2）政策还需进一步观察落地情况

珠海本次政策还需观察其进一步落地情况，即1.企业是否有需求，这些需求是否在本次政策中可被激发。本次政策开了一个口子，如果是长三角市场，口子一开，市场需求就会立刻被激发起来，但珠海市场不同于长三角市场，一直存在市场需求不足的问题；2.政策落地执行是否存在其他未解决问题。

（3）对于分割销售问题“应售即可售”，或以售带招、以售盘活存量都是不错的思路

第一，工业物业可不可以分割销售不应该绝对化，“应售即可售”只要企业符合相应的条件且企业确实有购买需求，即可以分割。现在部分区域一刀切、运动式的禁止分割销售对市场造成了一些打击。

第二，对于区域以适当的销售带动招商、以适当的销售一方面对部分经营有困难或资金压力的企业进行间接的支持，另一方面有利于供应链的形成。

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