房地产投资增速现V型反弹，今年商品房单月成交首次持平

  5月15日，国家统计局公布的1~4月份全国房地产开发投资和销售情况显示，1~4月全国房地产开发投资额33103亿元，同比下降3.3%，跌幅收窄4.4个百分点；商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1~3月份收窄7个百分点；4月份国房景气指数提高0.67点，升至98.86。

  第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事及主管简可向《每日经济新闻》记者分析认为，尽管宏观经济面临诸多挑战，但土地市场走势良好、房地产投资气氛亦有改善。4月投资额同比增加7.0%至1.11万亿元，受此提振，1~4月累计投资额同比减少3.3%，跌幅较第一季度的7.7%显著收窄。

  疫情后单月成交量首次持平

  销售方面，1~4月份，全国商品房销售面积同比降19.3%至33973万平方米；商品房销售额31863亿元，下降18.6%，降幅比1~3月份收窄7个百分点。其中，住宅销售面积下降18.7%，住宅销售额下降16.5%。

  中原地产首席分析师张大伟指出，4月单月市场成交数据已经基本持平，这是疫情后第一次出现。拆分单月数据看，国家统计局公布的商品房销售面积数据中，1~2月同比下调接近40%，3月单月同比去年下调了14%，而4月单月公布的销售面积为11995万平方米，同比2019年4月的12256万平方米，只微跌了2%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“近期交易数据有一个比较容易记忆的走势，即先后经历了‘跌4成、跌3成、跌2成’的走势。后续预计各类购房政策会有放松可能性，楼市交易同比跌幅会逐渐进入‘跌1成’的区间，进一步体现市场复苏继续。”

  4月末，全国商品房待售面积52255万平方米，比3月末减少472万平方米。其中，住宅待售面积减少453万平方米，办公楼待售面积减少7万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

  新开工与竣工面积跌幅收窄

  1~4月份，房地产开发企业房屋施工面积740568万平方米，同比增2.5%，增速回落0.1个百分点。新开工与竣工面积跌幅双双收窄，其中新开工面积47768万平方米，下降18.4%，降幅收窄8.8个百分点；房屋竣工面积19286万平方米，下降14.5%，降幅收窄1.3个百分点。

  具体来看，东部地区房地产开发投资18444亿元，同比下降3.1%，降幅收窄3个百分点；中部地区投资6418亿元，下降10.6%，降幅收窄8.1个百分点；西部地区投资7342亿元，增长3.7%，而1~3月份为下降0.8%；东北地区投资900亿元，下降1.6%，降幅收窄12.4个百分点。

  资金方面，1~4月份房地产开发企业到位资金47004亿元，同比下降10.4%，降幅比1~3月份收窄3.4个百分点。其中，国内贷款8730亿元，下降2.5%；利用外资23亿元，下降31.6%；自筹资金14875亿元，下降5.2%；定金及预收款13990亿元，下降18.9%；个人按揭贷款7601亿元，下降5.4%。

  严跃进指出，从实际观察的情况看，包括东部沿海的省份开发投资数据明显升温，或者说率先走出低谷，成为带动全国开发投资数据回暖的重要因素。后续随着企业减负和各地供地节奏的加快，预计开发投资数据很快会由负转正，进一步体现了稳投资促发展的导向，也成为当前全国各地拉动固定资产投资的一项重要内容。

  土地成交价款增速率先回正

  1~4月份，房地产企业土地购置面积继续保持负增长态势，但跌幅在明显收窄；土地成交价款增速已率先回正。前4个月房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%，降幅比1~3月份收窄10.6个百分点；土地成交价款1699亿元，增长6.9%，1~3月份为下降18.1%。

  中原地产研究中心统计数据显示，全国热点50城市4月份合计土地出让金5044.7亿元，这也是年内首次单月突破5000亿元。不仅卖地金额明显上涨，溢价率也出现了明显上行。4月份一二线城市的平均住宅土地溢价率是2019年下半年来的最高位，平均溢价率高达15.54%，3月份为12.58%。

  从不同城市数据看，南京4月卖地金额439亿元、杭州362亿元、苏州343亿元，共有16个城市超过100亿元。另外，1~4月50城卖地1.22万亿元，同比上涨10.3%。

  “近期东部大中城市供地节奏明显加快，甚至包括北京、上海和深圳等大城市也在积极供地，客观上也说明土地市场的新动态。随着优质土地的供应，预计后续土地市场继续回暖、甚至由负转正的可能性都是很大的。”严跃进指出。

  但地价和房价走势明显不一致。严跃进表示，“该涨幅是最近13个月公布数据中的最大涨幅，也说明地价在升温。原因有三，一是近期的供地普遍都是优质地块，本身地价相对高；二是很多房企在一季度没有太多的土地储备，4月份会积极拿地，所以会出现抢地的现象；第三也是最值得关注的点，不排除近期有各类违规资金进入到土地市场，后续需要加强管控。

  简可认为，1~4月土地出让金录得同比增长，出让面积及成交均价均有所上涨，一些地块区位条件良好，因而单价整体偏高。新增地块的出让一方面可以增加地方政府财政收入，为政府支持经济重启提供有力的财政支撑；另一方面亦可刺激开发商投资、增加就业、创造更多经济价值。

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